Ein häufig begangener Weg zur Optimierung einer Liegenschaft besteht im Zusammenführen von Teilbereichen zu einer nutzbaren Gesamtfläche. Anschauungsunterricht dazu gibts an der Zürcher Bahnhofstrasse: Der Mehrwert entsteht dort durch die hohe Nachfrage von grossen Handelsunternehmen für Ladenlokalitäten an erstklassigen Passantenlagen.

Voraussetzung ist allerdings die Bewilligung für eine bauliche Umnutzung. Büros oder Lagerräume dürfen aufgrund bestehender Zonenordnungen nicht immer in Verkaufsräume umgewandelt werden. Wo die zuständigen Behörden eine solche Bewilligung für die fachgerechte Zusammenlegung von Teilbereichen erteilen, kann eine Gesamtfläche entstehen, deren Mietwert über der Summe der vormaligen Teilmieten liegt. Im Idealfall ist eine Zusammenführung aber gar nicht notwendig. Ein bestehendes Ladenlokal kann auch durch eine fachgerechte innenarchitektonische Erschliessung, etwa durch die Gestaltung von sogenannt «schlafenden Zonen» unter einer Treppe oder dem ganzen Treppenhaus, optimiert werden.

Roter Teppich für Zara und Co.

Um für grosse Marken attraktiv zu sein, muss eine Immobilie architektonisch intelligent erschlossen werden. Nehmen wir das Beispiel einer untergenutzten Liegenschaft an einer erstklassigen Frequenzlage in Zürich. Im Erdgeschoss befinden sich zwei ältere kleinere Läden von vielleicht 30 und 45 Quadratmetern, im Untergeschoss eine Lagerfläche von 200 Quadratmetern Grösse und im Obergeschoss Büros mit einer Gesamtfläche von 350 Quadratmetern. Nach der Zusammenführung und Optimierung entsteht eine nutzbare Gesamtfläche von 600 bis 700 Quadratmetern, dem typischen Format eines Flagshipstores einer bekannten Marke. Global aufgestellte Einzelhändler wie Zara, H&M, Apple und andere haben ein starkes Interesse an solchen durchgängigen Retailflächen an erstklassigen Passantenlagen. Sie sind allerdings im Zuge der Globalisierung zu einem raren Gut geworden. Die grosse Nachfrage führt normalerweise zu höheren Mietpreisen. Parallel zum gesteigerten Mieterlös wird die neu erschlossene Liegenschaft durch einen international bekannten Mieter attraktiver als Verkaufsobjekt. Wo es gelingt, einen Mieter zu finden, der einen Beitrag zum Renommee einer Liegenschaft leistet, kann auch dies zu einer Wertsteigerung einer Immobilie beitragen. Aber auch schon die innenarchitektonische Gestaltung eines Ladenlokals ohne Zusammenlegung von Stockwerken kann zu einer Wertsteigerung einer Liegenschaft führen. Die fachgerechte räumliche Gestaltung einer Immobilie ist ein wesentlicher Beitrag zur Markenführung eines Unternehmens. Corporate Identity Architecture ist jener Teil der Unternehmensidentität, der am direktesten und nachhaltigsten wirkt. Anders als klassische Werbung kann sie vom Betrachter nicht ausgeblendet werden. Wer eine Firma beurteilt, der tut das nicht nur bewusst aufgrund von Fakten oder Zahlen, sondern immer auch über den persönlichen Eindruck in den Räumlichkeiten einer Unternehmung.

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Google macht es vor

Google, obwohl ein Weltkonzern, ist von seiner Unternehmensgrösse in der Schweiz mit einem KMU vergleichbar. Aber nicht von seinen Räumlichkeiten für interne und externe Kunden. Sie sind nicht in der Art klassischer Arbeitszonen gehalten, sondern als Lebensräume für ein modernes Publikum gestaltet. Innenarchitektonische Erschliessung stiftet hier einen Beitrag zum Wohlfühlfaktor von Mitarbeitenden und Kunden und kann zur Erhöhung des Wertes einer Immobilie beitragen. Identitätsbildung im Raum muss deshalb genauso wie Werbung Teil einer ganzheitlichen Markenführung sein. Nicht umsonst beschäftigt das Thema Unternehmensarchitektur praktisch sämtliche Finanzdienstleister weltweit, und auch die Unternehmen aus dem Segment der klassischen Klein- und Mittelbetriebe (KMU) beginnen zu verstehen, was für einen hohen Beitrag der Ort der Begegnung mit dem Kunden für eine kohärente Markenführung zu leisten vermag. Für aktiv gestaltete Innenräume als Ort der Begegnung mit dem Kunden gibt es keinen Ersatz. Im Gegenteil: Um sich zu differenzieren und damit einen Wettbewerbsvorteil zu erlangen, kommen Unternehmen nicht mehr um ihre eigene Architekturhandschrift herum. Corporate Identity Architecture ist das Instrument.