Bis Mitte des Jahrhunderts strebt die Schweiz eine ausgeglichene Treibhausgasbilanz an. Um das Netto-null-Ziel bis 2050 zu erreichen, sind einschneidende Massnahmen in verschiedenen Schlüsselbereichen notwendig, vor allem im Gebäudebereich, neben dem Verkehr einer der beiden Hauptverursacher der Klimabelastung. Versicherungen als grosse Immobilieninvestoren – rund 10 Prozent der gesamten Kapitalanlagen sind in Immobilien investiert – werden dabei besonders gefordert. Denn dabei geht es um mehr als um die energetische Sanierung von Gebäuden und klimafreundliche Heizungen, nämlich um einen ganzheitlichen Nachhaltigkeitsansatz, der die Auswirkungen der Immobilien auf die Umwelt, die Gesellschaft und die Wirtschaft berücksichtigt.
Werthaltigkeit nicht mehr gegeben
Doch es ist nicht der Gedanke der Nachhaltigkeit allein, der die Entwicklung antreibt. Einerseits steigen die Anforderungen ans ökologische und nachhaltige Bauen und entsprechende Vorschriften werden Schritt für Schritt verschärft. Ausserdem lässt sich leicht errechnen, dass die Werthaltigkeit von nicht klimafreundlichen und schlecht erschlossenen Gebäuden abnimmt und zum Risiko im Immobilienportfolio werden.
ESG-Kriterien werden systematisch eingesetzt
Es erstaunt also nicht, dass Versicherungen als Immobilieninvestorinnen einen ganzheitlichen Ansatz verfolgen und ESG-Kriterien systematisch in ihre Entscheide einbeziehen. Dies bestätigt auch Markus Wyss, Leiter Immobilien bei der Schweizerischen Mobiliar Asset Management AG: «Wir sind überzeugt, dass ein langfristiger Anlageerfolg nur durch ein nachhaltiges Immobilienmanagement und Entscheidungen basierend auf ökonomischen, gesellschaftlichen und ökologischen Faktoren möglich ist. Nachhaltigkeit ist deshalb ein integraler Bestandteil unserer Geschäftstätigkeit und wird sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien berücksichtigt.»
Laut Christian Zurfluh, Geschäftsführer der Pax Asset Management SA (PAM), ist Nachhaltigkeit in Bezug auf ESG seit Jahren ein wichtiger und fester Bestandteil der Due Diligence bei Neuakquisitionen von Immobilien. «In der Sanierungs- und Renovationsplanung werden ökologische Punkte bewusst in die Entscheidungsprozesse einbezogen, weil wir uns unserer Verantwortung gegenüber Mensch und Umwelt bewusst sind», sagt Zurfluh und ergänzt: «Wir glauben aber auch, dass sich dies mittel- und langfristig ökonomisch auszahlt. Als langfristig denkender Investor ist es deshalb selbstverständlich, Nachhaltigkeit in allen Facetten zu berücksichtigen.»
Wie der ganzheitliche Nachhaltigkeitsansatz der Mobiliar konkret aussieht, erläutert Markus Wyss folgendermassen: «Indem wir die Energieeffizienz der Gebäude verbessern und den Ausbau erneuerbarer Energieträger fördern, reduzieren wir den ökologischen Fussabdruck des Immobilienportfolios. Durch den schonenden Umgang mit Ressourcen oder der ‹grünen› Gestaltung von Umgebungsflächen schützen und erhalten wir unsere Umwelt.» Neben ökologischen Faktoren lege man auch Wert auf soziale Aspekte. So werde in den Immobilien auch viel Wohn-, Arbeits- und Begegnungsraum zur Verfügung gestellt, der Sicherheit und Komfort biete und auf eine grosse Nutzervielfalt abziele, sagt Wyss.
Portfoliomanagement-Ansatz breit abgestützt
Bei der Mobiliar ist man überzeugt, dass sich nachhaltiges Immobilienmanagement langfristig positiv auf alle Komponenten der Wertermittlung einer Immobilie auswirkt. Entsprechend breit abgestützt zeigt sich auch der Portfoliomanagement-Ansatz: «Da wir den gesamten Lebenszyklus eines Investments unternehmensintern steuern, beziehen wir sowohl beim Erwerb als auch beim Bau und im Betrieb einer Liegenschaft relevante Nachhaltigkeitsaspekte mit ein. Je nach Phase arbeitet ein interdisziplinäres Team bestehend aus allen vier Abteilungen (Transaktionen, Bauprojektmanagement, Asset Management und Operations) zusammen», erklärt Markus Wyss. So könnten die Fachbereiche jederzeit direkt und vorausschauend Einfluss auf die Immobilien nehmen, um ein optimales Rendite-Risiko-Profil und zukunftsfähige Immobilien zu erreichen.
Christian Zurfluh von PAM geht davon aus, dass sich die Vernachlässigung der Nachhaltigkeit mittel- bzw. langfristig negativ auf den Marktwert der Immobilie auswirkt. «In einem grösseren Portfolio sind einzelne Fälle verkraftbar, eine strukturelle Vernachlässigung gilt es zu vermeiden. Pax berücksichtigt deshalb in ihrer langfristigen Investitionsplanung konsequent ökologische Aspekte», erklärt Zurfluh.
Auch andere Immobilieninvestoren aus der Versicherungsbranche beziehen ESG-Kriterien immer stärker systematisch in die Anlage- und Risikomanagementprozesse ein. So will zum Beispiel Swiss Life Asset Managers nicht nur den Fonds Swiss Life REF (CH) Swiss Properties künftig mit dem Zusatz ESG versehen, sondern bei Ankäufen auch eine systematische und für alle Objekte einheitliche ESG-Bewertung durchführen. Ebenso werden im laufenden Betrieb ESG-Aspekte durch entsprechende Bewirtschaftungsstandards verankert.