Markus Graf: «Qualität ist wichtiger als Turmhöhe»

Markus Graf: Die Idee ist tatsächlich verlockend. Der Hauptsitz von SPS bleibt jedoch in Olten, unserem Gründungsort.

Damit hätte SPS zur Auslastung beitragen können. Sind die Liegenschaften nun vollständig vermietet?

Graf: Grundsätzlich sind die 97000 m2 vollständig besetzt. Es verbleibt lediglich eine kleiner Rest von 700 m2 Bürofläche. Wir haben weitere Interessenten und gehen davon aus, dass auch diese Flächen bald vermietet sein werden.

Am 22. März 2007 ist Eröffnung in der vorab aus Verkaufsflächen bestehenden Sihlcity. Wie lange wird es dauern, bis das Geschäft von Retailern wie Coop ins Laufen kommt?

Graf: Ich rechne damit, dass es schnell geht – ein halbes Jahr sollte reichen. Denn Sihlcity ist so gut erschlossen wie kein vergleichbarer Standort in der Schweiz. Kommt hinzu, dass im Umkreis von 1 km rund 40000 potenzielle Kunden wohnen.

Wie schätzen Sie das langfristige Potenzial von Sihlcity ein?

Graf: Wir haben Sihlcity als Projekt gekauft, konzeptionell weiterentwickelt und realisiert. Das Renditepotenzial ist deshalb höher, als wenn wir die fertig erstellte Liegenschaft gekauft hätten. Wir rechnen für unseren Anteil an Sihlcity von 24,2% mit jährlichen Mieteinnahmen von rund 11 Mio Fr. Entwickelt sich die Wirtschaft weiterhin günstig, sehen wir in den nächsten Jahren Steigerungsmöglichkeiten.

Kaum ist Sihlcity eröffnet, ist schon wieder Bauen angesagt: Im 1. Quartal 2007 sollte der Prime Tower in Zürich West begonnen werden. Wann ist Spatenstich?

Graf: Wir sind zuversichtlich, die Rechtskraft der Baubewilligung im 1. Halbjahr 2007 zu erhalten.

Sie haben also Verspätung?

Graf: Es gab drei Einsprüche gegen das Projekt, die derzeit noch behandelt werden.

Was kostet Sie die Verzögerung?

Graf: Ein Grossteil der Entwicklung ist schon geleistet, und wir haben Erträge auf dem Areal. Real kostet uns die Verzögerung nichts. Allerdings lautet die erste Frage von Interessenten immer: Wann können wir einziehen? Für potenzielle Mieter sind die rund dreieinhalb Jahre bis zur Fertigstellung mit viel Planungsaufwand verbunden. Die rechtskräftige Baubewilligung würde hier mehr Planungssicherheit und Klarheit bringen.

Klar ist auch, dass der Prime Tower nicht lange das höchste Gebäude der Schweiz sein dürfte – der geplante Roche Tower in Basel wird 34 m höher. Wurmt Sie das nicht?

Graf: Wir haben ja mit dem Messeturm in Basel das aktuell höchste Schweizer Gebäude gebaut. Zweifellos hat das unserem Bekanntheitsgrad genutzt. Aber letztlich zählt für uns ein gutes Investment mehr als die Turmhöhe.

Wie viel von den 126 m Turm haben Sie schon vermietet?

Graf: Unsere Verhandlungen sind schon weit fortgeschritten, unter anderem auch mit grossen ausländischen Unternehmen.

Zum Beispiel?

Graf: Namen kann ich noch nicht nennen. Das Interesse stimmt uns aber zuversichtlich, vor Baubeginn einen wesentlichen Teil der Fläche vergeben zu können. Das ist für SPS wichtig, denn wir wollen bei der Eröffnung keine grossen Leerstände haben.

Begreiflich, ist doch die Leerstandsquote bei SPS in den letzten Jahren gestiegen. Von 5% Ende 2004 nahm Sie bis im Juni 2006 auf 6,5% zu. Was tun Sie dagegen?

Graf: In den letzten Jahren hat sich der Markt für Büroimmobilien eher verschlechtert. Erst seit einem Jahr ist eine Besserung zu sehen. Auch bei uns nimmt die Leerstandsquote nun wieder ab. In Zürich hat die Absorption von Leerstandsflächen gerade erst begonnen.

Also warten Sie einfach ab?

Graf: Natürlich sind wir aktiv bestrebt, allgemein die Leerstände zu verringern. Wir machen aber keine Konzessionen über den Preis. Es ist in vielen Fällen günstiger, Liegenschaften eine Weile leer stehen zu lassen, bis sich ein Mieter findet, der den gesuchten Ertrag bringt.

Kurzfristig mag diese Taktik die Preise für Büroimmobilien stützen. Wo sind aber die langfristigen Treiber am Schweizer Markt?

Graf: Wichtigste Treiber sind derzeit ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum, die Weiterentwicklung der Firmen und die Rekordabschlüsse. Die Unternehmen brauchen neue Arbeitsplätze und damit grössere Räumlichkeiten an guten Standorten, was wiederum hilft, hochqualifizierte Mitarbeiter anzulocken.

Als Treiber am Markt wirken auch Ihre ausländischen Konkurrenten, die zu hohen Preisen Schweizer Immobilien zukaufen. Hiesige Immobiliengesellschaften können oft kaum noch mitbieten. Geht das SPS auch so?

Graf: Ausländischen Investoren werden von der relativ hohen Differenzen zwischen Immobilienrenditen und Fremdkapitalzins in der Schweiz angelockt und können mit entsprechend hohem Leverage investieren. Wir haben heute das Problem, dass wir mit einem Nettoertragsanspruch von 5% kaum noch Objekte kaufen können.

2006 wollte SPS für 300 Mio Fr. am Markt zukaufen. Haben Sie dieses Ziel erreicht?

Graf: Wir konnten rund 200 Mio Fr. investieren. Mehr war mit unseren Ertragsansprüchen nicht möglich.

Werden Sie im 2007 ihre Haltung anpassen müssen?

Graf: Nein, wir zahlen keine überhöhten Preise. Aber das Investieren wird sicher nicht einfacher. Das Budget bleibt gleich.

Gibt es eine Alternative zum Liegenschaftskauf?

Graf: Grosse Chancen sehen wir im Thema Entwicklung. Wir investieren heute schon in Bereiche, wo die Wertschöpfung höher ist, die aber auch mehr Zeit benötigen. Im Maag-Areal in Zürich entwickeln wir zwei Gebäude, die zur gleichen Zeit fertig sein werden wie der Prime Tower. Der Entwicklungsbereich könnte mittelfristig zwei Drittel unseres Investitionsvolumens erreichen. Will man dem Renditeanspruch gerecht bleiben, kann man über Liegenschaften allein zurzeit nicht wachsen.

Und wenn Sie sich einen solchen ausländischen Investor an Bord holen, wie es PSP mit der israelischen Alony Hetz getan hat?

Graf: Das suchen wir nicht und können es auch gar nicht steuern. Wir sehen in einem breit diversifizierten Aktionariat die Interessen der einzelnen Aktionärsgruppen besser gewahrt.

Sind denn Raider auch für Schweizer Immobiliengesellschaften ein Thema?

Graf: Das könnte noch kommen. Ausländische Investoren sehen den Schweizer Immobilienmarkt als sicheren Hafen. Allerdings sind die Prämien einzelner Immobiliengesellschaften im Moment zu hoch.

Was erwarten Sie bezüglich Ihrer gegenwärtigen Hauptaktionärinnen, der Versicherung Axa – über Winterthur – und der Grossbank Credit Suisse?

Graf: Ich denke, dass Axa bis auf weiteres dieses indirekte Investment halten wird, schon wegen unserer Performance in den letzten Jahren. Auch die PK der Credit Suisse dürfte mit der Rendite auf diesem Engagement zufrieden sein.

Steigendes ausländisches Engagement dürfte die Bewertungen am Immobilienmarkt klettern lassen. Wird damit die Prämie des Börsenkurses zum inneren Wert der SPS-Aktie abnehmen?

Graf: Mit dem heutigen Wirtschaftswachstum wird die Prämie kaum von den derzeit 30 bis 40% herunterkommen. Allerdings wird sie auch nicht deutlich über 45% steigen. So viel Fantasie gibt es in Immobilien auch nicht.

Für Kursfantasie könnte das Jahresergebnis sorgen, das sie ebenfalls am 22. März 2007 vermelden. Konnten Sie den Gewinn wie versprochen um 10% steigern?

Graf: Wir hoffen, unsere Versprechen einlösen zu können. Zahlen kann ich aber erst am 22. März 2007 nennen. Die Aussichten sind weiterhin interessant.

Spräche das nicht dafür, die Ausschüttungsquote von 70% zu erhöhen?

Graf: Wir werden unsere Quote behalten, da wir weiterhin reinvestieren möchten. Wenn die Gewinne steigen, steigen aber auch die Ausschüttungen.

Nach einem Vierteljahrhundert Diskussion, Planung und Bauen ist von der Sihl-Papierfabrik nicht mehr übrig als der mächtige Backsteinkamin. Dafür ist rund um den Schlot und mitten in Zürich-Wiedikon ein ganz neues Gebilde entstanden: Sihlcity, eine eigentliche Stadt in der Stadt. Das 97000m2 grosse und 620 Mio Fr. teure Areal umfasst nämlich nicht nur Verkaufs- und Dienstleistungsflächen, sondern unter anderem auch ein Kino mit neun Sälen, ein Kulturhaus, ein Fitnesscenter und 16 Loft-Wohnungen. Nach der Eröffnungsfeier am 22. März soll Sihlcity 2300 Personen zum Arbeitsort werden, auf 65000m2 Geschäftsflächen werden täglich 20000 Besucher erwartet. Letztere erreichen den Komplex mit dem Auto, der Tramlinie 5 oder über die eigene S-Bahnstation – falls sie nicht zu Fuss aus nächster Umgebung kommen. Im direkten Einzugsgebiet von Sihlcity leben nämlich 40 000 Personen. Die Zentrumslage und die Anbindung an den öffentlichen Verkehr sind ein entscheidender Vorteil gegenüber vergleichbaren Zentren in der Agglomeration. Wie schnell das Geschäft von Retailern wie Coop, Media Markt, H&M oder PKZ zum Laufen kommt, ist dahingestellt: Für Projekte dieses Ausmasses gibt es in der Schweiz kaum Erfahrungswerte, und Grösse allein ist auch in der Grossstadt Zürich nicht zwingend Garant für den Erfolg.

Immerhin, Sihlcity ist kurz vor der Eröffnung praktisch vollständig vermietet, die Grossinvestoren Credit Suisse (76% Anteil) und Swiss Prime Site (24%) müssen sich also darüber nicht den Kopf zerbrechen. Erstmals bewertet wird Sihlcity am 30. Juni 2007 .

------

Steckbrief

Name: Markus Graf

Funktion: CEO Swiss Prime Site, Olten

Alter: 57

Wohnort: Feldbrunnen, Solothurn

Familie: Verheiratet, drei Kinder

Ausbildung: Eidg. dipl. Architekt HTL

Karriere:

- Seit 1995 Managing Director Real Estate Asset Management Credit Suisse

- Seit 2000 Geschäftsführer Swiss Prime Site

------

Swiss Prime Site

Indirekte Immobilienanlage

An der SWX Swiss Exchange legte die Aktie von Swiss Prime Site (SPS) innert Jahresfrist um 17% zu. Dies nach einem Gewinn von 77,3 Mio Fr. 2005. Die Dividendenrendite liegt bei 4,3%.