Die Krise bei den US-Geschäftsimmobilien lodert weiter: Hohe Leerstände wegen Homeoffice, wenig Nachfrage und komplett andere Finanzierungsbedingungen als während der Nullzinsphase. Es drohen Bewertungskorrekturen und Kreditausfälle.
Vergangene Woche crashte die Aktie der US-Bank New York Community Bankcorp nach Bekanntgabe eines unerwarteten Verlustes wegen der Immobilienkredite. Die Herabstufung der Anleihen durch die Ratingagentur Moody’s goss zusätzlich Öl ins Feuer.
Die Schockwellen setzen sich rund um den Globus fort. Wegen Rückstellungen für Kreditverluste mit US-Geschäftsimmobilien schrieb die japanische Aozora Bank ihren ersten Verlust seit 15 Jahren – die Aktie stürzte ab.
Knall bei der Pfandbriefbank
In Europa trifft es besonders die Deutsche Pfandbriefbank (PBB). Die Kurse von Aktien und nachrangigen Anleihen des Münchner Immobilienfinanzierers brachen am Dienstag ein und sinken seither weiter. Am Freitagmorgen notierte die Aktie auf einem historischen Tief von 4,46 Euro.
Geschäftsimmobilien sind das Kerngeschäft der Pfandbriefbank. 15 Prozent des Portfolios fallen auf Objekte in den USA, und das macht die Investoren nervös.
In der Folge der starken Kursverluste sah sich die Pfandbriefbank genötigt, einen Monat früher als geplant die vorläufigen Zahlen für 2023 vorzulegen. Sie offenbarte zwar keinen Verlust, aber einen massiven Gewinneinbruch wegen der riesigen Rückstellungen für Kreditverluste. Das Management spricht von «der grössten Immobilienkrise seit der Finanzkrise». Trotz dieser Belastungen bleibe die PBB dank ihrer Finanzstärke weiterhin profitabel, betonte das Institut weiter.
Gewirkt hatte die Beruhigungspille wenig. Auch die Kurse der nachrangigen Anleihen sind unter Druck. Angeblich hat die Grossbank Morgan Stanley in einer Telefonkonferenz mit Kunden empfohlen, die Anleihen der Pfandbriefbank abzustossen.
Im Zuge der erhöhten Nervosität gaben auch die Papiere der deutschen Aareal Bank und der Landesbank Baden-Württemberg (LBW) nach. Sie sind ebenfalls recht stark auf dem US-Gewerbeimmobilienmarkt vertreten. Bei der Aareal Bank beläuft sich das Engagement laut Medienberichten auf rund 9 Milliarden Euro, bei der LBW auf rund 6 Milliarden Euro.
Kleineres Risiko bei der Deutschen Bank
Die Aktien der Deutschen Bank gerieten diese Woche ebenfalls unter Druck und verloren zeitweise mehr als vier Prozent. Ihr US-Gewerbeimmobilien-Porfolio beläuft sich auf 17 Milliarden Euro. Rund 40 Prozent der Kredite entfallen auf Büroimmobilien. Diese machen aber laut der Deutschen Bank nur 1,5 Prozent des gesamten Kreditbuchs aus.
Das grösste Problem haben aber die amerikanischen Regionalbanken. Sie haben zusammen insgesamt rund 70 Prozent der Geschäftsimmobilienkredite finanziert. Von einem grösseren Engagement von Schweizer Banken ist nichts bekannt. Die UBS ist laut Branchenkennern nicht involviert.
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Die schlechtesten Kredite werden zu den besten Zeiten vergeben.