Die Banken werden elektronisch von Tausenden Firmeninhabern gestürmt, die einen Kredit wollen, der vom Bund garantiert wird. Das wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus: «Wir haben gerade für einen Kunden verschiedene Anbieter für eine grössere Hypothek angefragt.

Noch vor wenigen Wochen hätten alle Banken unbedingt den Zuschlag gewollt, aber heute vertrösten sie uns und meinen, wir sollen in ein paar ­Monaten wiederkommen», sagt Florian Schubiger vom unabhängigen Finanzdienstleister Vermögenspartner AG.

Wer jetzt gerade eine Hypothek will, muss deutlich tiefer in die Taschen greifen, als noch vor einigen Tagen. Am 9. März erreichten die Richtzinssätze für zehnjährige Festhypotheken ein Rekordtief bei 0,98 Prozent. Seither sind sie stark gestiegen und nehmen gerade die Hürde von 1,2 Prozent.

Schubiger nimmt an, dass der Zins­anstieg ein temporäres Phänomen ist, welches sich nach dem Ansturm auf die Firmenkredite wieder legt.

Bund gibt sehr viel Geld aus

Es könnte aber auch anders kommen, denn es gibt neben dem Ansturm auf die Banken weitere Gründe für den Zins­anstieg. Etwa, dass sich die Refinan­zierungskosten für die Banken erhöht ­haben. «Das lässt sich an der Rendite der Schweizer Staatsanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren ablesen», sagt Fré­déric Papp, Finanzspezialist bei Comparis.ch.

Noch vor einem Monat musste der Schweizer Staat für Schulden mit einer Laufzeit von zehn Jahren minus 0,8 Prozent Zinsen bezahlen, inzwischen sind es noch minus 0,4 Prozent. Der Staat erhält also noch immer Negativzinsen, wenn er Schulden aufnimmt, aber die Zinsen sind gestiegen, schnell gestiegen. Das drückt auch die Hypozinsen nach oben.

Die Refinanzierungskosten könnten auch noch weiter steigen. Schliesslich gibt der Bund gerade sehr viel Geld aus, was ihn als Schuldner nicht vertrauenswür­diger macht. Die Eidgenossenschaft hat gerade erst angekündigt, die Mittelaufnahme am Ka­pitalmarkt von 6 auf 12 Mil­liarden Franken zu verdoppeln. Eine erhöhte Nachfrage nach Kapital kann den Preis des Geldes nachhaltig erhöhen – also den Zins, den die Schweiz auf Schulden bezahlen muss.

Ein weiterer Grund für den Zinsanstieg in der Schweiz ist, dass der Börsencrash gerade viel Kapital vernichtet hat. Allein an der Schweizer Börse verloren Investoren mit Aktien weit über 200 Milliarden Franken. So ist insgesamt auch weniger Kapital für Hypotheken vorhanden.

Viele Senioren besitzen Eigenheime

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) sieht hier anscheinend sogar die Gefahr von einem Kapitalmangel und erleichtert es den Banken, wieder Hypothekarkredite zu vergeben. Sie hat den antizyklischen ­Kapitalpuffer wieder gestrichen, den sie im Jahr 2014 eingeführt und im Jahr daraufhin sogar noch verschärft hatte, weil sich «Ungleichgewichte» am Immobilienmarkt aufgebaut hätten.

Obwohl die SNB bei den Hypotheken von der Bremse gegangen ist, sind die langfristigen Hypozinsen weiter angestiegen. Und je höher sie steigen, desto we­niger Menschen können sich Immobilien leisten. Das drückt die Nachfrage und dann allenfalls auch den Preis von Immobilien.

Wie sehr sich die SNB darüber Sorgen macht, lässt sich auch daran ablesen, dass die ­Experten der Schweizer Zentralbank bei ­ei­nigen Internetdatenanbietern nachgefragt haben, welche Daten diese ihnen zum Immobi­lienmarkt liefern könnten.

Dass das Coronavirus den Immobilienmarkt infiziert hat, lässt sich nicht nur an den Zinsen, sondern auch an der Schockstarre bei den Immobilieninseraten ab­lesen. Das hat der alternative Datenan­bieter Pricehubble bei einer Analyse aller grossen Schweizer Immobilienplattformen festgestellt.

Es droht eine längerfristige Gefahr

Ab dem 11. Februar fragte man sich vermehrt, ob das Virus auch in die Schweiz komme. Seit dann ist die Zahl der Vermietungsinserate um 12,4 Prozent gefallen, jene der Verkaufsangebote um 4,1 Prozent. «Wer geplant hat, eine Immobilie zu verkaufen, dürfte aufgrund der aktuellen Unsicherheit im Markt- und Zinsumfeld nun zögerlich agieren», kommentiert Markus Stadler, Co-Founder von Pricehubble.

Wenn die Corona-Krise vorbei ist, könnten sich die Inserenten wieder mehr Chancen auf einen Verkauf oder eine ­Vermietung ausrechnen, und der Spuk könnte vorbei sein.

Dem Immobilienmarkt droht aber auch längerfristige Gefahr. Etwa, weil die Schweiz in eine Rezession fällt. Das könnte auf dem Wohnimmobilienmarkt 100 Milliarden Franken vernichten, etwa 5 Prozent des Gesamtmarktes, wie die UBS berechnet hat.

Bei vielen reicht es nicht für die Miete

Es könnte auch noch schlimmer kommen, wenn die Rezession dazu führt, dass die Arbeitslosenrate für längere Zeit steigt. Wer arbeitslos wird, hat bald auch kein Geld mehr, um Miete oder Hypozins zu ­bezahlen. Und die nächsten Monate könnten zu einer für die Schweiz völlig neuen Arbeitslosigkeit führen.

Denn die Firmen stehen trotz Milliardenkrediten vom Bund massiv auf die Bremsen. Zudem gibt es in der Krise auch viele, die weniger verdienen. Das gilt zum Beispiel für Selbststän­dige, die jetzt nur noch 3300 Franken pro Monat vom Staat erhalten, weil sie ihr ­Geschäft schliessen mussten. Das dürfte bei vielen von ihnen nicht ausreichen, um ihre Miete oder vielleicht auch ihren Hypozins zu bezahlen.

Ein schlimmer Verlauf der Corona-­Pandemie könnte sogar dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien deutlich sinkt und zugleich das Angebot an Immobilien steigt.

Die Nachfrage sinkt nicht nur, weil die Menschen in der Rezession über weniger Geld verfügen, sondern auch, weil die Einwanderung in die Schweiz abflacht oder sich gar umkehrt.

Gleichzeitig könnte ein schwerer Verlauf der Corona-Pandemie eine grössere Anzahl Opfer unter den Risikogruppen, insbesondere unter älteren Menschen, fordern.

Auch das würde sich auf den Immomarkt auswirken. Denn ältere Menschen sind weit überdurchschnittlich oft Eigenheimbesitzer: Rund die Hälfte aller Pensionierten in der Schweiz wohnt in ­einem Eigenheim, hat die Credit Suisse im Jahr 2016 berechnet.

Ein schwerer Verlauf der Corona-Pan­demie würde also wahrscheinlich zu einer Ausweitung des Angebots an Eigentumswohnungen und Häusern führen. Denn oft wollen Erben gar nicht in ihr Elternhaus zurück, sondern verkaufen lieber. Weil sie beispielsweise ihren Lebensmittelpunkt schon lange weit vom Elternhaus weg verlegt haben, selber schon Eigentum erworben haben oder sich mit Geschwistern nicht einigen können, wer ins Elternhaus einzieht.

Kurse von Immobilienfonds fallen

Dass der Immobilienmarkt hustet, zeigt sich klar bei den Immobilienfonds. So hat die UBS in der angespannten Lage die Kapitalerhöhung für den Fonds UBS Swiss Mixed «Sima» verschoben. Er ist mit einem Gesamtvermögen von 9,4 Milliarden Franken der grösste Schweizer Immobilienfonds. In einem Schreiben teilt die UBS mit, dass sie für den Fonds bereits mit Mietausfällen von zwischen 2 und 4 Prozent rechnet, die in direktem Zusammenhang mit dem Virus stehen.

Die höchsten Mietausfälle werden bei jenen Liegenschaften erwartet, die an Firmen vermietet werden, die von den Massnahmen des Bundesrates betroffen sind. Dort erwartet die UBS einen «Mietzinsrückgang im Bereich von 10 bis 20 Prozent», wie es in der Mitteilung der Bank heisst.

UBS Fonds
Quelle: Teletrader.com Publisher

Das lässt sich auch am Kurseinbruch beim UBS Swiss Commercial «Swissreal» ablesen, der auf kommerzielle Liegenschaften fokussiert ist. Der Fonds mit einem Gesamtvermögen von rund 2 Milliarden Franken hat ­bereits einen Fünftel an Wert eingebüsst (siehe kleine Grafik).

Die Mietausfälle bei den Geschäfts­liegenschaften könnten sich als dauerhaft erweisen, weil das Coronavirus der Digitalisierung viel Schub gegeben hat. So viel, dass bereits dieser Witz kursiert: Wer hat die Digitalisierung in Ihrem Betrieb vorangetrieben?

a) Der Chief Executive Officer
b) Der Chief Technology Officer
c) Das Coronavirus

Die richtige Antwort ist natürlich c).
Die Leute, die jetzt nicht mehr in den Non-Food-Läden einkaufen dürfen, kehren vielleicht nicht mehr zurück, sondern bestellen weiterhin in den Online-Shops von Galaxus, Inderdiscount und wie sie alle heissen. Bei den Bürogebäuden stellt sich ebenso die Frage, ob alle aus dem ­Homeoffice ins Büro zurückkehren. Wenn nicht, fallen auch die Preise der Büro­liegenschaften.

  • Hören Sie eine Analyse zum Thema im Podcast: «Corona: Droht nun der Immo-Crash?»