Eigenheim: So klappt die Finanzierung des Hauses

Das Einkommen reicht locker, etwas Erspartes liegt auch auf der Bank – der Traum vom Eigenheim ist in greifbare Nähe gerückt. Und das Wunschobjekt ist auch schon ausgemacht. Also fehlt nur noch die Hypothek. Und die ist derzeit billig zu haben. Also alles kein Problem? So einfach ist es in den meisten Fällen nicht. Denn tatsächlich sind Festhypotheken heute bereits für 1 Prozent und weniger zu haben. Doch die Bank rechnet eher mit 5 Prozent, wenn es darum geht, ein Darlehen zu gewähren. Denn sie will sicher sein, dass ein Kunde seinen Verpflichtungen auch dann noch nachkommen kann, wenn die Hypothekarzinsen wieder anziehen sollten. Hinzu kommen rund 1 Prozent für Unterhalt und Nebenkosten und in den meisten Fällen die Amortisation der zweiten Hypothek. Entscheidend ist die Bankschätzung Die so berechneten Wohnkosten sollen letztlich nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen. Damit die sogenannte Tragbarkeit gegeben ist, braucht es aus Bankensicht für ein Eigenheim im Wert von 1 Million Franken also ein Einkommen von mindestens 150 000 Franken jährlich. Und dies, obwohl die tatsächlichen Wohnkosten höchstens etwa 35 000 Franken betragen – meist weniger, als eine entsprechende Mietwohnung kosten würde. Die nächste Hürde: Die Bank interessiert sich nur am Rande für den effektiv bezahlten Kaufpreis. Sie nimmt ihre eigene Schätzung vor. Und die liegt oft tiefer als der bezahlte Preis. Im Durchschnitt, so hat das VZ Vermögenszentrum festgestellt, sind es rund 10 Prozent weniger. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Bankbewertung muss man vollumfänglich aus eigenen Mitteln aufbringen. Das ist mit ein Grund, warum heute die meisten Erstkäufer auf eine möglichst hohe Belehnung ihrer Eigentumswohnung oder ihres Einfamilienhauses angewiesen sind. Und dies, obwohl ein hoher Anteil Fremdkapital ökonomisch in vielen Fällen nicht sinnvoll ist. Denn letztlich stellen die Zinsen darauf Kosten dar – auch wenn man berücksichtigt, dass Schuld und Zinsen darauf bei den Steuern in Abzug gebracht werden dürfen. Unnötig hohe Schulden machen nur dann Sinn, wenn man mit grosser Sicherheit eine höhere Rendite erzielt, als was die Hypothek unter dem Strich kostet. Maximal zulässig ist eine Fremdbelastung von 80 Prozent. So schreibt es die Bankiervereinigung für ihre Mitglieder vor. Doch auch die meisten anderen Finanzierungsinstitute halten sich an diese Regel. 10 Prozent müssen «hartes» Eigenkapital sein, also aus Erspartem oder sonstigen privaten Mitteln stammen. Die restlichen 10 Prozent darf man bei Bedarf aus seiner Pensionskasse beisteuern. Liegt die Hypothek unter der Maximalgrenze, darf man auch mehr aus seinem Altersguthaben beisteuern. Wer es sich leistet kann, tut gut daran, nicht ans Limit zu gehen. Denn bricht der Immobilienmarkt auch nur um 10 Prozent ein, so ist im Extremfall bereits das halbe Eigenkapital weg und die Bank wird einen Nachschuss verlangen. Sinken die Immobilienpreise gar um 20 oder 30 Prozent wie in den neunziger Jahren, droht der Notverkauf. Ein Drittel Eigenkapital gilt bei vielen Fachleuten als ideal. Denn damit erübrigt sich eine zweite Hypothek, die bei manchen Banken etwas teurer ist als die erste. Die zweite Hypothek muss in aller Regel über 15 Jahre amortisiert werden, was die monatliche Belastung spürbar steigen lässt. 10 Prozent «hartes» Eigenkapital Als «hartes» Eigenkapital steht Erspartes im Vordergrund, zumal auf Barmittel ohnehin kaum mehr Renditen erwirtschaftet werden können. Allerdings sollte man nicht den letzten Sparbatzen einsetzen. Eine Reserve von 10 000 bis 20 000 Franken sollte für Unvorhergesehenes wie Zahnarztkosten oder ein neues Auto verfügbar bleiben. Hilfreich sind private Darlehen von Nahestehenden, vor allem wenn sie zinslos sind. Doch aufgepasst: Der Gläubiger darf zinslose Darlehen jederzeit mit einer Frist von nur sechs Wochen kündigen. Ideal sind 3a-Guthaben, die zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum eingesetzt werden dürfen. So lässt sich auch die Steuerprogression brechen, was den 3a-Vorbezug besonders attraktiv macht. Es lohnt sich auch, weiterhin in die Säule 3a einzuzahlen. Das wachsende Guthaben kann man seiner Bank zur Absicherung seiner zweiten Hypothek verpfänden. Nach 15 Jahren wird die zweite Hypothek dann auf einen Schlag abbezahlt. So spart man gleich doppelt Steuern: Durch den Einkommensabzug in der Höhe seiner 3a-Einlagen und durch den Schuldzinsabzug auf die zweite Hypothek, die über den ganzen Zeitraum gleich hoch bleibt. Auch Pensionskassengelder darf man für diesen Zweck vorbeziehen. Doch dies sollte man nur im Notfall tun. Denn damit werden die Altersrente und der Versicherungsschutz, beispielsweise bei Invalidität, massiv gekürzt. Als Alternative bietet sich die Verpfändung des Vorsorgeguthabens an. Sie dient der Bank als Sicherheit für eine zweite Hypothek. Wer diese Zusatzkosten scheut, sollte sich zumindest den Abschluss einer privaten Lebens- und Invaliditätsversicherung überlegen. Zudem empfehlen sich regelmässige Rückzahlungen in die Pensionskasse. So wächst das Altersguthaben und damit die Altersrente wieder. Vor allem aber: Erst nach vollständiger Rückzahlung des Vorbezugs ist der Steuerabzug auf freiwillige Einlagen in die Pensionskasse wieder möglich. Die vollständige Amortisation der Hypothek empfiehlt sich dagegen nur für Wohneigentümer in sehr guten finanziellen Verhältnissen. Denn im Alter ist eine Wiederaufstockung der Hypothek häufig nicht mehr möglich. Die Tragbarkeit für eine hohe Hypothek ist mit einem blossen Renteneinkommen oft nicht mehr gegeben. Und die meisten Finanzinstitute senken die Belehnungsgrenze für Kunden im Rentenalter auf 50 bis 65 Prozent. Fehlen dann Barreserven für eine Renovation oder zusätzliche Gesundheitskosten, kann es eng werden. Dieser Text wurde das erste Mal am 29. Januar 2021 publiziert.

Eigenheim: So klappt die Finanzierung des Hauses

So kalkulieren Sie die Finanzierung Ihres Eigenheims