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Immobilienfonds
Renditeplus dank Steuervorteilen

BERLIN, GERMANY - APRIL 06: Construction cranes in front of an evening horizon and sunset in Berlin on April 06, 2018 in Berlin, Germany. (Photo by Florian Gaertner/Photothek via Getty Images)
 Quelle: Photothek via Getty Images

Immobilienfonds Weshalb es sich für Privatinvestoren lohnen kann, Schweizer Vehikel zu kaufen, die ihre Liegenschaften im Direktbesitz halten.

Veröffentlicht am 20.06.2019

Immobilienfonds Weshalb es sich für Privatinvestoren lohnen kann, Schweizer Vehikel zu kaufen, die ihre Liegenschaften im Direktbesitz halten.

Viele Privatanleger fokussieren sich bei ihren Anlageentscheidungen auf die Rendite, das Risiko oder die Kosten. Die mit den Anlagen verbundenen Steuerfolgen werden häufig vernachlässigt. Gerade in Zeiten niedriger Renditen kommt den Steuern eine erhebliche und ungewohnt grosse Bedeutung für die Gesamtrendite einer Anlage zu.

Bei Schweizer Immobilienfonds existieren grundsätzlich zwei verschiedene Formen des Grundbesitzes, die für Privatanleger unterschiedliche Steuerfolgen haben. Die älteren Immobilienfonds halten ihre Liegenschaften typischerweise über Immobiliengesellschaften, also indirekt. Steuern werden in dieser Form sowohl auf Ebene der Immobiliengesellschaft als auch beim Endanleger erhoben. In der jüngeren Vergangenheit lancierte Fonds halten ihre Immobilien hingegen mehrheitlich direkt. In der Regel gilt, dass Erträge aus dem Direktbesitz lediglich auf der Ebene des Fonds zum Vorzugssatz für juristische Personen besteuert werden. Als Anteilsinhaber eines solchen Fonds mit Wohnsitz in der Schweiz sind Anleger bis auf einen vernachlässigbaren Anteil der übrigen Erträge von der Einkommensund Vermögenssteuer befreit. Neben diesen Grundformen gibt es auch Fonds mit «gemischtem» Grundbesitz, die ihre Immobilien teils direkt, teils indirekt halten.

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Steuerlich deutlich im Vorteil

Der Trend bei der Strukturierung von Immobilienfonds geht seit dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes für kollektive Kapitalanlagen im Jahr 2007 wegen der steuerlichen Vorteile klar in Richtung Direktbesitz. Derzeit umfasst das kotierte Segment an der Schweizer Börse 34 Immobilienfonds, die den SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT-Index) bilden. Von diesen 34 Fonds sind 21 mit direktem oder gemischtem Grundbesitz ausgestaltet (siehe Tabelle), was gemessen an der Kapitalisierung einem Anteil von 43 Prozent des SWIIT-Index entspricht. Einen Investitionsentscheid aufgrund der Steuervorteile ausschliesslich zugunsten der Fonds mit direktem Grundbesitz zu treffen, wäre nicht angemessen. Dies lässt sich durch einen fundamentalen Vergleich der möglichen Investitionsformen feststellen.

Ein synthetisches Portfolio der kotierten Fonds mit direktem oder gemischtem Grundbesitz ist für in der Schweiz steuerpflichtige Anleger aus rein steuerlichen Überlegungen gegenüber dem Gesamtindex deutlich im Vorteil. Ein Beispiel: Unter der Annahme eines Einkommensgrenzsteuersatzes von 35 Prozent und eines Vermögenssteuersatzes von 0,60 Prozent ergibt sich für den Privatanleger auf einem eingesetzten Kapital von 100 000 Franken eine Steuerersparnis von insgesamt 787 Franken, die einer Erhöhung der Nachsteuer-Performance von 0,79 Prozent gegenüber dem Gesamtindex entspricht.

In Bezug auf die Performance – gemessen am Total Return – zeigt sich ohne Berücksichtigung der Steuerfolgen für die beiden Universen eine hohe Korrelation. Je nach Stichtagsbetrachtung performt das eine oder andere Universum marginal besser. Über die letzten fünf Jahre hat zum Beispiel der SWIIT-Index mit 5,92 Prozent p.a. gegenüber dem synthetischen Portfolio (5,70 Prozent p.a.) insgesamt leicht besser performt, aber auch bei einer moderat höheren Volatilität (7,27 Prozent p.a. versus 6,68 Prozent p.a.).

Übergewicht in der Region Genfersee

Bei der Allokation der beiden Universen zeigen sich bei der geografischen Aufteilung gewisse Unterschiede. Im steuereffizienten Universum ist die Region Genfersee zulasten der übrigen Regionen deutlich höher gewichtet als im SWIIT-Index. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass in den letzten Jahren viele direkt investierende Fonds mit einem Fokus auf die Westschweiz lanciert wurden. Bezüglich der Nutzungsarten weisen die beiden Universen kaum Unterschiede auf.

Der immer noch höhere Anteil an indirekt investierenden, älteren Fonds im SWIIT-Index spiegelt sich in diversen Kennzahlen wider. So kann die Lagequalität im Gesamtindex besser eingestuft werden als im synthetischen Portfolio. Diese höhere Lagequalität wird durch eine höhere Bewertung reflektiert: Das durchschnittliche Agio des SWIIT-Index liegt um rund 3 Prozentpunkte höher als das Agio des steuereffizienten Universums.

Obwohl die Fonds mit Direktbesitz aus qualitativer Sicht mit dem gesamten kotierten Universum nicht ganz mithalten können, hat dies keinen systematischen Einfluss auf die Performance vor Steuern. Der Steuervorteil macht diese Fonds für Privatanleger deshalb vorrangig attraktiv. Das direkt investierende Universum wächst stetig und gewinnt sogar an Qualität, vor allem durch die neu lancierten Fonds von Schweizer Versicherungsgesellschaften, die Bestandsliegenschaften aus ihrem Versicherungsportfolio in die neuen Fonds einbringen.

 

Flurin Joller, Senior Portfolio Manager, Swisscanto Invest by Zürcher Kantonalbank, Zürich.