Betonmischer, Baukrane und Baumaschinen – in weiten Teilen der Schweiz prägen sie das Bild. Immer mehr institutionelle und private Investoren sehen kaum Alternativen zu Immobilieninvestments. Sowohl in der Schweiz als auch in Europa setzt sich der Trend negativer Leitzinsen fort. Der Zins einer zehnjährigen Bundesobligation ist auf – 1 Prozent gefallen.

Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen, sagt dazu: «Praktisch an jeder Veranstaltung werden wir darauf angesprochen, ab wann Sparguthaben mit Negativzinsen belastet werden.»

In einem solchen Umfeld müssen Liegenschaften dafür herhalten, dass sich kaum noch halbwegs sichere Anlagealternativen aufspüren lassen, die noch etwas Ertrag generieren. Selbst bei hohen Immobilienpreisen sieht die Rechnung bei Schweizer Mehrfamilienhäusern gar nicht schlecht aus: Schon mit einer kleinen Liegenschaft erwirtschaftet der Eigentümer ohne weiteres 50 000 oder 60 000 Franken Ertrag pro Jahr.

Bei guter Bonität lässt sich das Investment zu 80 oder sogar 90 Prozent über Hypotheken einer Bank finanzieren – und dies bei einem extrem attraktiven Zins von vielleicht 0,6 Prozent für eine Liborhypothek. Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum sagt dazu: «Im Umfeld negativer Zinsen kann man es einer vermögenden Privatperson nicht verübeln, Geld in Liegenschaften zu investieren.»

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Hohe Preise – fallende Renditen

Nach den neusten Zahlen des Beratungsunternehmens Wüest Partner sind die Renditeerwartungen der Investoren weiter gefallen: In Zürich verzeichnen die Marktbeobachter Nettoanfangsrenditen von Mehrfamilienhäusern von 1,6 Prozent. Gemeint ist der Ertrag nach Abzug von Nebenkosten im Verhältnis zum Kaufpreis.

In anderen Städten und in anderen Regionen liegen die Nettorenditen höher. Wer also die Wahl hat zwischen Kontoguthaben, negativ verzinsten Obligationen und Immobilien, handelt rational: Ein Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge verspricht regelmässige Einkünfte; auch die Option, später eine der Wohnungen selbst zu nutzen, wird oft ins Kalkül gezogen.

Zwar haben wir bereits über 70 000 leerstehende Mietwohnungen. Die Probleme erstrecken sich aber vor allem über periphere Regionen und betreffen die vielen Neubauten. Auch wenn man sich an solche Überlegungen zuerst noch gewöhnen muss: Die Mieterträge aus dem Investment werden bis auf weiteres kaum in den negativen Bereich abrutschen.

Die SNB und die Finanzmarktaufsicht Finma haben das Segment der Renditeliegenschaften allerdings schon länger auf dem Radar. Sie warnen, dass sich ein beträchtliches Potenzial einer Preiskorrektur gebildet habe. Klar ist: Würden die Zinsen steigen und würde sich zugleich die Nachfrage abschwächen, könnte sich eine unheilvolle Abwärtsspirale in Gang setzen.

Die laufenden Kosten für die Investoren würden sich verteuern, höhere Zinsen und andere Parameter in der Marktwertschätzung würden unweigerlich zu tieferen Einschätzungen durch die finanzierende Bank führen. Bei einer nur sehr dünnen Eigenkapitaldecke wäre die Hypothek innerhalb kurzer Frist nicht mehr ausreichend gesichert.

Die Banken standen letztlich vor der Wahl, entweder selbst die Kreditstandards zu verschärfen oder sich von den Behörden strengere Vorschriften bei der Eigenmittelanforderung aufs Auge drücken zu lassen. Nun war offenbar das zweite das kleinere Übel. Auf Anfang 2020 treten nun folgende neue Mindeststandards für Renditeliegenschaften in Kraft:

  • Die Belehnung darf höchstens 75 Prozent betragen (bisher waren bis zu 90 Prozent möglich).
  • Dabei gilt wie bisher das sogenannte Niederstwertprinzip, wonach eine mögliche Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert mit Eigenmitteln zu finanzieren ist.
  • Die Hypothek muss innerhalb von zehn Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes reduziert werden (bisher 15 Jahre).

Risikokumulation vermeiden

Die Massnahmen zielen darauf ab, eine gewisse Risikokumulation bei manchen Geschäften zu vermeiden. Im Überschwang der letzten Jahre war es gar nicht so selten, dass etliche Banken selbst gewagte Investments finanzierten oder unter dem Titel «Exceptions to Policy» legitimierten. Darunter waren Fälle mit einem sehr hohen Anteil Fremdkapital bei gleichzeitig knapper finanzieller Tragbarkeit des Kredits.

Immerhin müsste konservativ gerechnet auch bei Mehrfamilienhäusern die «goldene Regel» zur Anwendung kommen: Der Schuldner sollte den Kredit auch bei einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent tragen können, inklusive Nebenkosten und Amortisationen. Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum sagt dazu: «Manche Banken haben die wahren Risiken mit solchen Finanzierungen viel zu wenig in den Zins von Hypotheken eingepreist.»

Nach wie vor klaffen in der Regulierung einige Lücken: So sind bestehende Kredite nicht betroffen, ebenso wenig wie «buy to let»-Finanzierungen (Stockwerkeigentum zum Zweck der Kapitalanlage). Und bei der Schätzung der Markt- und Belehnungswerte haben die Banken einen gewissen Ermessensspielraum.

Keine Trendwende erwartet

Nach der Einschätzung von Fachleuten dürften die neuen Mindeststandards, welche die Finma für verbindlich erklärt hat, nur für einen Teil des Marktes Wirkung entfalten: «Die Massnahmen haben zum einen private Anleger im Fokus, die eigene Ersparnisse in Mehrfamilienhäuser investieren», erläutert Martin Neff, Chefökonom bei Raiffeisen Schweiz.

In diesem Kontext gehe es darum, der Verschuldung mit Bankdarlehen gewisse Limiten zu setzen, was sicher zweckmässig sei. «Denn schliesslich soll ein solches Investments dazu dienen, Erträge aus der Vermietung zu generieren und nicht Gewinn aus einem möglichst hohen Anteil Fremdkapital zu schöpfen», so Neff.

Institutionelle sind kaum betroffen

Die andere Kategorie von Investoren – nämlich institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen, Fonds, Stiftungen und so weiter – dürften von diesen Mindeststandards praktisch unberührt bleiben. Denn diese Investoren, die eher im zweistelligen und dreistelligen Millionenbereich am Markt aktiv sind, wollen primär Kapitalanlagen tätigen – oft ohne oder nur mit einem geringen Anteil an Fremdkapital. Diese Investments entziehen sich daher praktisch einer Einflussmöglichkeit über die Regulierung im Finanzierungsbereich.

Martin Neff widerspricht aber der Darstellung, dass Schweizer Immobilien pauschal «überbewertet» seien und quasi alle Akteure einem «Stresstest» nicht standhalten würden (stark steigende Zinsen bei gleichzeitigen erheblichen Wertkorrekturen von Immobilien). «Die aktuell beobachteten hohen Preise für Immobilien müssen im Zusammenhang der Realwirtschaft und der Realzinsen betrachtet werden», sagt Neff.

So sei der Renditezuschlag von Mehrfamilienhäusern gegenüber dem Referenzzins einer Bundesobligation eben noch nie so hoch gewesen wie im aktuellen Umfeld. Letztlich sei es ja die SNB selbst, die mit der aktuellen Geldpolitik und negativen Leitzinsen «das hohe Preisniveau für Immobilieninvestments verursache».