Der Hype um Luxusferien­residenzen ist vorbei: Daher findet sich seit zweieinhalb Jahren niemand, der für die «Chesa Isabella» am Suvretta-Hang in St. Moritz 18 Millionen Franken bezahlt. In Crans-Montana VS ist seit mehr als einem Jahr eine 20-Zimmer-Villa für 20 Millionen Franken ausgeschrieben. Und in Lugano-Paradiso ist eine 5,5-Zimmer-Wohnung für 8,7 Millionen seit April 2018 auf dem Markt.

Ohne einen Abschlag von mehreren Millionen lassen sich diese Objekte kaum absetzen. Die Nachfrage nach Zweitwohnungen nimmt auch im Luxussegment ab. Der UBS-Immobilienexperte Maciej Skoczek sagt: «Die erwartete wirtschaftliche Verlangsamung dürfte das Interesse an Luxusgütern wie Ferienresidenzen dämpfen.»

Der Absatz von absoluten Spitzen­objekten wie Villen am Suvretta-Hang in St. Moritz harze, sagt auch Sascha Ginesta, Geschäftsstellenleiter Graubünden des gleichnamigen Immobilienmaklers. In diesem Bereich seien potenzielle Verkäufer noch nicht bereit gewesen, ihre Preisvorstellungen anzupassen. Obwohl kürzlich eine Transaktion stattgefunden hat, sind an diesem Hotspot der Superreichen gegen ein Dutzend Villen auf dem Markt. Ähnlich verhält es sich im Unterwallis. Daniel Guinnard fahndet in Verbier seit über einem Jahr nach Interessenten für 13 neue Ferienresidenzen. Das seien meist Objekte, die mehr als 5 Millionen Franken kosten, sagt der Immobilienmakler: «Sie sind zu teuer.» Auch auf der anderen Talseite, in Crans-Montana, gibt es nicht mehr viele Transaktionen mit Immobilien, die mehr als 1 Million kosten. Dafür fehlt – auch ­wegen des starken Frankens – die kaufkräftige Kundschaft aus dem Ausland.

So viel auf dem Markt wie noch nie

Für die Hunderten von Besitzern, die sich von Feriensitzen im Wert von mehr als 5 Millionen Franken trennen wollen, ist das keine gute Botschaft. Zumal Ende 2019 in den 125 touristischen Gemeinden der Schweiz beinahe so viele Objekte, die als Zweitwohnungen genutzt werden, auf dem Markt waren wie noch nie. Rund 10'000 ­waren es gemäss einer Auswertung von ­Inseraten durch das Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner. Das Angebot ist damit noch leicht höher als im März 2012 nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Danach wurde gebaut, was noch zu bewilligt war. Obwohl nun kaum mehr Neubauten entstehen, ist fast jede siebte Eigentumswohnung in Tourismusorten zu haben. Dazu kommen Ferienhäuser. Der Wert all dieser Zweitwohnsitze beläuft sich gemäss Expertenschätzungen auf mehr als 10 Milliarden Franken.

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Was sich verändert hat, ist die geo­grafische Verteilung der zum Kauf ausgeschriebenen Objekte: Im Kanton Graubünden ist das Angebot geschrumpft, weil die Preise zwischen 2012 und 2018 je nach Region laut Makler Ginesta um 5 bis 30 Prozent gesunken sind: «Die Verkäufer haben die neuen, tieferen Preise akzeptiert. Nun sind sie stabil.»

Illustrieren lässt sich das am Beispiel des 2013 eröffneten Hotels Interkontinental in Davos. Vor dem «goldenen Ei» baute die Investorin, ein Immobilienfonds der Grossbank Credit Suisse, 38 Zweitwoh­nungen im Wert von 1,5 bis 3,5 Millionen Franken. Bis 2017 liessen sich nur 21 absetzen. Darum senkten die Fondsmanager deren Preise um 10 Prozent. Dennoch liessen sich 15 nicht verkaufen, wie CS-Sprecherin Gabriele Rosenbusch bestätigt: «Um die Verkaufschancen zu erhöhen, haben wir die Preise vor rund einem Jahr angepasst.» Nach einem Abschlag um 20 Prozent wird noch für vier Wohnungen ein Abnehmer gesucht. Sie gelten als «reserviert».

Anders als in Graubünden läuft es im Wallis. Hier staut sich die Hälfte des Zweitwohnungsangebots. Selbst günstigere Objekte finden keine Käufer. Hunderte dieser Wohnungen befinden sich in Betonburgen aus den siebziger und achtziger Jahren. ­Deren Besitzer verzichteten oft auf Investitionen. Die Präsidentin des Walliser Verbands für Immobilienagenturen, Kathy Berset Solioz, sagt: «Für den Zustand, in dem sich die Wohnungen befinden, sind die Preise schlicht zu hoch, die verlangt werden.» Daher müssten sie runter. Ist der Renovationsbedarf einkalkuliert, gibt es eine Nachfrage nach Objekten, die bis etwa 1,5 Millionen Franken kosten. Die Interessenten stammen weitgehend aus der Schweiz. Auch in der Südschweiz trennen sich immer mehr Eigentümer von ihren Ferienwohnungen. Die auslän­dische Nachfrage ist laut UBS-Experte Skoczek eingebrochen. Es gibt mehr Verkäufer als Käufer, weshalb es fatal ist, dass in der Südschweiz in den letzten Jahren viel gebaut wurde. Seit Mitte 2018 erteilten die Behörden allein in Lugano-Paradiso 300 Baubewilligungen für Wohnungen. Ein Teil davon sind Zweitwohnungen.

Überangebot am Lago Maggiore

Deren Angebot in Paradiso ist daher regelrecht explodiert. Gleichzeitig sinken die Preise bei älteren Angeboten seit rund drei Jahren je nach Gemeinde um 10 bis 30 Prozent. Preise von mehr als 20'000 Franken pro Quadratmeterfläche akzeptierten Interessenten nicht mehr. Auch am Lago Maggiore gebe es ein «übervolles Marktangebot» sagt Horst Zimmermann von Re/Max Collection in Ascona. Monatlich fragen ihn fünf bis zehn Leute an, ob er ihre Ferienresidenzen verkaufen könne. Absetzen lässt sich davon nur ein Teil innert sechs bis zwölf Monaten: «Deshalb bestimmen die Käufer den Preis mit ihrem Angebot.»

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Das wird in der Waadt, im Wallis und im Tessin noch länger so bleiben. Denn laut Robert Weinert von Wüest Partner kaufen Leute heute tendenziell seltener eine Ferienwohnung als vor zwanzig bis dreissig Jahren. Das Ferienverhalten hat sich verändert. Out ist, stets am gleichen Ort auszuspannen. Wer sich noch eine – meist kleinere, günstigere – Zweit­wohnung leistet, nutzt sie vor allem an Wochen­enden. Das funktioniert, wenn die Anfahrtszeit nicht mehr als gut zwei Stunden beträgt. Das spricht in der Deutschschweiz für Flims, Laax oder Lenzerheide.

Dieser Artikel wurde zum erstmals am 26. Februar publiziert.