Herr Mächler, jetzt haben Sie die Manor endlich aus Zürich vertrieben. Am Montag hat der Warenhauskonzern angekündigt, das Geschäft in Ihrer Liegenschaft an der Bahnhofstrasse zu schliessen. Sind Sie stolz?
Nein, aber wir sind froh, dass wir endlich einen Schritt weiterkommen. Der Streit hat sich über viele Jahre hingezogen. Mittlerweile ist sogar die strittige fünfjährige Mietverlängerung Ende Januar 2019 ausgelaufen. Es gab seither weder eine vertragliche Grundlage noch ein schützenswertes Rechtsinteresse dafür, dass Manor in dem Haus blieb.

Hätten Sie sich nicht finden können?
Nein, denn die Einschätzungen dazu, was ein fairer Mietpreis ist, lagen zu weit auseinander. Es kann doch einfach nicht sein, dass wir einen finanzstarken, privaten Konzern signifikant subventionieren, indem wir auf einen Marktzins verzichten. Das geht sonst zulasten all jener Versicherter, die bei uns eine Lebensversicherung oder Altersvorsorge haben. Diesen gilt unser Interesse.

Manor hat Ihnen offenbar die Summe von 535 Millionen Franken für die Liegenschaft geboten. Wie viel mehr hätte es denn noch sein müssen?
Das spielt gar keine Rolle, denn wir wollten grundsätzlich nicht verkaufen. Wir sind angewiesen auf Liegenschaften wie die Bahnhofstrasse, das ist Teil unserer Anlagepolitik. Das Gebäude war unverkäuflich. Das war Manor immer bekannt. Da spielt es auch keine Rolle, dass der offerierte Preis deutlich unter dem Marktwert lag.

Haben Sie Manor eine Ersatzliegenschaft angeboten?
Ja, es gab mehrere Angebote in der Zürcher Innenstadt. Eines war die Liegenschaft Sihlporte mit 2700 Quadratmetern Fläche. Unserer Meinung nach ein attraktiver Standort. Aber Manor wollte nicht.

Bei Manor gings schlicht ums Geld. Haben Sie nicht auch eine Verantwortung gegenüber der Gesellschaft, für einen vielfältigen Mix der Läden zu sorgen?
Selbstverständlich – wir sind uns dieser Verantwortung bewusst. Es ist als Immobilieneigentümerin doch in unserem ureigensten Interesse, eine attraktive, gut durchmischte Bahnhofstrasse zu haben. Vor fünf Jahren war ich an einem Podium zur Manor. Damals heiss es, es gebe nur noch Schuhläden an der Bahnhofstrasse und man finde nirgends mehr was Anständiges zu Essen. Heute höre ich, es gebe nur noch Restaurants und Fast Food und keine Schuhläden mehr. Die Bahnhofstrasse funktioniert, die Liegenschaften sind gesucht. Aber die Strasse hat sich immer neu erfunden und wird sich auch in Zukunft neu erfinden müssen. Ich kann Ihnen nicht sagen, wie der Mix in zwanzig Jahren aussehen wird. Ich weiss aber, dass wir im Moment einen Trend haben weg vom reinen Einkaufen zu Begegnungszonen und Erlebniswelten in einem weiteren Sinn. Das ist eine Kombination aus Leben, Arbeiten, Unterhaltung und Anschauen. Traditionelle Formate wie Warenhäuser haben es da schwieriger.

Sind sie eigentlich der grösste Immobilienbesitzer an der Bahnhofstrasse?
Wir gehören sicherlich zu den Grössten. Wir haben zehn Liegenschaften an der Bahnhofstrasse.

Und wie viele Immobilien besitzt Swiss Life insgesamt?
Reden wir darüber, wie viel wir managen. Denn teilweise stecken die Immobilien in Anlagefonds, die wir für Drittkunden führen. Europaweit sind wir der grösste Asset Manager für Immobilien mit 96 Milliarden Franken Anlagevermögen. In der Schweiz haben wird rund 30 Milliarden, wovon 24 Milliarden direkt auf der Bilanz der Versicherung liegen und 6 Milliarden für Dritte verwaltet werden.

Wie viel davon ist in Zürich?
Von den 24 Milliarden ist rund die Hälfte in Zürich, ein Viertel ist in Genf und etwa zehn Prozent sind in Basel. Der Rest verteilt sich, wobei wir uns vor allem auf Zentrumslagen konzentrieren.

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Der Immobilienmarkt hat sich etwas abgekühlt. Wo kann man eher noch Geld verdienen? Bei Wohn- oder bei Geschäftsimmobilien?
Das kommt darauf an, wie man das definiert. Wir suchen nicht spekulative Wertsteigerungen, sondern laufende Erträge. Denn als Versicherungsgesellschaft nützen uns Buchgewinne wenig, wenn wir keine Cash Flows haben, um Rentenzahlungen zu finanzieren. Daher geht es darum, wie man aus bestehenden Flächen angemessene Mieterträge erwirtschaften kann. Sei es über Aufstockungen von Gebäuden oder eine veränderte Nutzung – wie im Falle der Manor.

Stefan Mächler, Group CIO Swiss Life

Stefan Mächler im Gespräch mit der Handelszeitung: «Die Bahnhofstrasse funktioniert, die Liegenschaften sind gesucht. Aber die Strasse hat sich immer neu erfunden und wird sich auch in Zukunft neu erfinden müssen.»

Quelle: Simon Habegger / 13 Photo

Haben die Negativzinsen dazu geführt, dass Sie im Anlagegeschäft höhere Risiken eingehen müssen? Mit Staatsanleihen können Sie keine Rentenzahlungen mehr finanzieren.
Wir haben sicher verstärkt in Sachwerte investiert und dabei etwas höhere Risiken genommen. Wir bleiben aber sehr vorsichtig, was sie auch an unserer Solvenz-Rate erkennen können, die weiterhin hoch ist. Aktien sichern wir grösstenteils gegen Kursschwankungen ab. Wir sind primär an den Dividendenerträgen interessiert.

Anfang des Jahres flossen Ihnen drei Milliarden Franken zu. Swiss Life konnte Kunden übernehmen, die der Axa den Rücken gekehrt haben, nachdem diese das Pensionskassengeschäft umgebaut hat. War es schwierig, so viel Geld aufs Mal anzulegen?
Wir wussten ja, dass das Geld zum Jahreswechsel kommen würde, und waren vorbereitet. So etwas muss man planen, gerade auch für weniger liquide Assetklassen wie zum Beispiel Immobilien.

Wie viel von den drei Milliarden floss in Immobilien?
Das kann ich so nicht sagen. Aber wir haben im ersten Halbjahr in der Schweiz für 600 Millionen Franken Immobilien gekauft. Europaweit investierten wir 1,8 Milliarden Franken.

Stefan Mächler, CIO Swiss Life
Quelle: Simon Habegger / 13 Photo

Name: Stefan Mächler

Funktion: Chief Investment Officer

Alter: 59

Wohnort: Meilen

Ausbildung und Karriere:
> lic. iur. Universität St.Gallen
> 1986-2005 Credit Suisse
> 2005-2009 Deutsche Bank
> 2009-2014 Die Mobiliar

Das Unternehmen 1857 als Schweizerische Rentenanstalt gegründet, firmiert der Lebensversicherer seit 2004 als Swiss Life. Als einzige grosse Versicherungsgesellschaft in der Schweiz konzentriert sich Swiss Life ganz auf das Lebensversicherungs-, und im weiteren Sinne Anlagegeschäft. Ursprünglich eine Genossenschaft ist Swiss Life heute eine börsenkotierte Aktiengesellschaft. Mit einer Kapitalisierung von 16 Milliarden Franken gehört die Gesellschaft zu den 20 Blue Chips im SMI. 

Swiss Life baut die Vermögensverwaltung für Dritte, das Asset Management stark aus.
Ja, im Drittkundengeschäft sind uns alleine im ersten Halbjahr 6,2 Milliarden Franken als Nettoneugeld zugeflossen. Da verwalten wir mittlerweile 80 Milliarden Franken. Als ich vor fünf Jahren zur Swiss Life kam, waren es noch 30 Milliarden. Wir bauen dieses Gebührengeschäft bewusst aus, um weniger vom klassischen Lebensversicherungsgeschäft abhängig zu sein.

Swiss Life wird immer mehr zu einer Bank.
Wir sind von Haus aus Asset Manager, jetzt bieten wir das auch erfolgreich Drittkunden an. Wir werden aber nie eine UBS oder eine Credit Suisse werden.

Wie weit geht dieser Wandel noch? In Frankreich haben Sie bereits eine Banklizenz.
Das stimmt, aber Swiss Life-Bankomaten finden Sie da trotzdem keine. Wir sind sehr erfolgreich zum Beispiel mit Fund-of-Fund-Produkten, die von unserem Aussendienst vertrieben werden. Da geht es nicht mehr um klassische Garantien, sondern um neue Anlageformen. Sind wird deswegen eine Bank? Wohl kaum.

Zumindest stehen Sie da in Konkurrenz mit Banken.
Das ist sicher so. Ich mag einfach den Ausdruck «Bankgeschäft» nicht, wenn man von unseren Initiativen in diesem Bereich spricht.

Wie sehr unterscheiden sich Versicherungen kulturell von Banken? Sie haben lange bei Banken gearbeitet und dann 2009 die Seite gewechselt. Zunächst zur Mobiliar, dann später zur Swiss Life.
Was ich hier neu gelernt habe – und ich arbeite jetzt seit zehn Jahren auf der richtigen Seite – ist das wirklich langfristige Denken. Das hatte ich als Banker weniger. Natürlich will man auch als Banker dem Kunden nach einem Jahr noch in die Augen blicken können. Aber Versicherungen legen ihre Gelder auf Jahrzehnte hinaus an. Das ist der Hauptunterschied.

Stefan Mächler, Swiss Life, mit den HZ-Redaktoren Stefan Barmettler (r) und Michael Heim

Stefan Mächler mit Handelszeitung-Chefredaktor Stefan Barmettler (r.) und Handelszeitung-Redaktor Michael Heim (l.)

Quelle: Simon Habegger / 13 Photo
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Hat es auch damit zu tun, dass die Versicherer Geld im eigenen Risiko anlegen, die Banken das aber in der Regel nicht tun?
Das macht sicher etwas aus. Und uns hilft es stark im Asset Management, wenn wir den Kunden zeigen können, dass wir in die gleichen Projekte investieren wie sie. Da haben Sie keine Interessenkonflikte, sondern geteilte Interessen.

Das Versicherungsgeschäft betreibt Swiss Life in der Schweiz, Deutschland und in Frankreich. Gibt es Pläne, auch ausserhalb dieser Kernländer zu wachsen?
Beim Asset Management haben wir einen anderen Horizont. Bei den Immobilien sehen wir uns als Spezialist für europäische Assets mit Kunden aus der ganzen Welt. Bei Aktien und Obligationen ist es genau umgekehrt. Da wollen wir europäische Kunden mit einem globalen Anlagefokus bedienen.

Und da gehen Sie auch in andere Länder?
Wer Immobilien europaweit machen will, muss in London sein. Seit der Akquisition von Mayfair Capital im Jahr 2016 sind wir im britischen Markt präsent. London ist ein Vertriebshub in die ganze Welt, und vor allem auch nach Asien und in den Nahen Osten. Das wollen wir ausbauen.

Was bedeutet der Brexit für das Geschäft in London?
Lokales Geschäft haben wir wenig in Grossbritannien, und Währungen sichern wir sowieso immer ab. Auf den Vertrieb hat der Brexit auch keine Auswirkung, denn wir sind ja mit unseren Standorten in Luxemburg und Deutschland immer noch in der EU. Bezüglich der Investitionsmöglichkeiten hat der Brexit in den letzten Jahren sicher gebremst. Aber wir spüren, dass es anzieht. Insbesondere in London haben wir viele Anfragen für gemeinsame Projekte. Der Brexit wird sicher kein Non-Event, aber ich kann noch nicht genau abschätzen, was das für uns im Detail heisst. Wie der gesamte Markt hoffen wir natürlich auf einen geregelten Austritt.