Am Montag wird das Bundesamt für Statistik (BFS) einen neuen Rekord verkünden: Seit über zwanzig Jahren standen in der Schweiz nicht mehr so viele Wohnungen leer. Nach Schätzung der UBS gibt es etwa 8'000 mehr unbewohnte Wohnungen als noch vor einem Jahr. Insgesamt wären es damit neu rund 83'000 Objekte.

Anders formuliert: Die Quote der leerstehenden Wohnungen wird gegen 1,8 Prozent steigen (Vorjahr: 1,66 Prozent). Werden nur Mietwohnungen betrachtet – und vor allem solche Objekte stehen leer –, so gelangt der Anteil neu 4 Prozent.

Seit Jahren wird mehr gebaut als nötig. Und zu viele der Wohnungen entstehen auf der grünen Wiese in Agglomerationen und Kleinstädten; aber nicht dort, wo zahlreiche Menschen wohnen möchten: in den Zentren und um sie herum.

Wie lange hält diese Entwicklung noch an? Ist sie überhaupt ein Problem? Hier sind die wichtigen Antworten zum Leerstand.

Wann bricht der Trend?

Die Auflösung gleich vornweg: Der Trend dürfte andauern. Denn es fliesst weiterhin viel Geld in den Bau von Mietwohnungen. Weil die Zinsen so tief sind, geht die Rechnung für die meisten Investoren auf: Mit Mehrfamilienhäusern lässt sich noch immer eine bessere Rendite erzielen als mit Obligationen – selbst wenn diese Rendite in den letzten Jahren stetig gesunken ist, weil die Häuserpreise steigen und die Mieten sinken.

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Eine langandauernde und schwere Wirtschaftskrise würde dem Bauboom allerdings ein Ende setzen. In einem solchen Szenario kämen weniger Zuwanderer in die Schweiz. Eine tiefe Rezession ist aber nicht in Sicht. Vielmehr scheint sich die Schweiz halbwegs rasch von der Coronakrise zu erholen.

Wo stehen all diese leere Wohnungen?

Der Leerstand hat sich dort gebildet, wo Bauland günstig und einfach erhältlich ist. Solche Voraussetzungen finden Investorinnen vor allem im Mittelland – in Kantonen wie Aargau, Bern und Solothurn – oder in Teilen der Ostschweiz. In solchen Regionen ist der Leerstand in den letzten Monaten weiter angestiegen. In den Grossräumen Zürich, Bern oder Genf bleiben freie Wohnungen indes rar. Dort erschweren die hohen Bodenpreise und die strengeren Vorschriften die Bautätigkeit. Wenn neue Mehrfamilienhäuser auf dem Markt kommen, füllen sie sich meist rasch.

Leerstand UBS

Wo der Leerstand am höchsten ist: Die Karte zeigt die Lage im vergangenen Jahr - das Bild dürfte sich aber nicht stark verändert haben.

Quelle: UBS

Ist der Leerstand überhaupt ein Problem?

Ein gewisser Leerstand sei gar nicht schlecht, findet Donato Scognamiglio, Leiter des Zürcher Immobilienberatungsunternehmens IAZI. Schliesslich profitiere im Mieterland Schweiz ein grosser Teil der Bevölkerung: Die Mieten sinken weiter. «International gesehen ist der Leerstand immer noch niedrig. Wir kennen in der Schweiz keine Geisterstädte, höchstens Geisterhäuser», sagt Scognamiglio.

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DonatoScognamiglioImmobilien

Donato Scognamiglio: Er leitet das Zürcher Immobilieberatungsunternehmen IAZI.

Quelle: ZVG

Ein Problem haben Hausbesitzer, die lange keine Mieter finden. Aber darunter leiden vor allem Vermieter, die nur wenige Wohnungen besitzen: Privatinvestoren etwa, die mit dem Kauf einer einzelnen Immobilie ein Klumpenrisiko eingegangen sind. Professionelle Investoren mit einem grossen Portefeuille nehmen oft in Kauf, dass Objekte leer stehen. Sie können diesen Ausfall mit den übrigen Mieteinnahmen ausgleichen, so dass dennoch eine attraktive Rendite herrausschaut.

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Das verdrängte Risiko: Ein rascher Zinsanstieg

Im Immobilienmarkt schlummert ein Risiko, welches viele Investoren verdrängen: Falls die Zinsen einmal rasch steigen sollten, droht ein Immobiliencrash. Und dieses Risiko ist mit dem Problem des Leerstands verknüpft. Denn wenn die Immobilienreise sinken, werden sich Objekte an unattraktiven Lagen besonders deutlich abwerten – jene Wohnungen also, die sich bereits heute schwer vermieten lassen.

Es ist allerdings unwahrscheinlich, dass die Zinsen rasch steigen. Im Gegenteil wollen die Notenbanken die Zinsen noch auf Jahre tief halten.

Und zudem vergeben die Banken auf Druck der Finanzmarktaufsicht seit letzten Sommer weniger freizügig Kredite für solche Renditeliegenschaften. Dies dämpft das Risiko eines Immobiliencrashs, weil Investoren weniger Gefahr laufen, nach einem raschen Zinsanstieg in Zahlungungsschwierigkeiten zu geraten.

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Fachmann Donato Scognamiglio rät Hauskäufern dennoch, mit einem höheren Zinsniveau zu kalkulieren. «Es herrscht heute eine Scheinsicherheit. Niemand will die Gefahr wahrhaben. Wer bei strahlend blauem Himmel auf eine Bergtour geht, sollte dennoch immer mit einem Gewitter rechnen.»