Fette Rendite: In diesen Schweizer Gemeinden lohnt der Immobilienkauf

Hypotheken zum Tiefstzins machen es möglich: Das Eigenheim ist meist günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung. Doch wenn das so ist, warum nicht gleich zum Vermieter werden? Das zahlt sich in hohen Gewinnen aus. Die Experten von Pricehubble haben exklusiv für die «Handelszeitung» ihren mit künstlicher Intelligenz ausgestatteten Algorithmus eingesetzt und nach den besten und den schlechtesten Plätzen für Vermieter in der Deutschschweiz geforscht (siehe Tabellen unten). Bei den Städten sind Grenchen und Pratteln der Himmel für Vermieter. Dort winkt ihnen eine Bruttorendite von 3,7 beziehungsweise 3,6 Prozent. Wenn die Immobilie zu 75 Prozent mit einer Hypothek belehnt ist, ergibt sich daraus eine Bruttorendite auf dem Eigenkapital (vor Steuern und Renovationen) von über 10 Prozent. 20 Prozent Rendite für Vermieter Wenn alle Gemeinden betrachtet werden, auch jene, die weniger als 15 000 Einwohner haben, dann rangieren St. Niklaus VS und Salgesch VS ganz vorne in der Renditehitparade für Vermieter: In St. Niklaus winken gemäss Pricehubble 5,5 Prozent Bruttorendite, in Salgesch 4,4 Prozent. Basierend auf den Berechnungen von Pricehubble wären hier also Bruttorenditen (vor Steuern und Renovationen) auf dem Eigenkapital von 20 Prozent möglich – bei einer Finanzierung der Immobilie mit 25 Prozent Eigenkapital. Diese Renditen sind sehr hoch. Das hängt natürlich auch mit dem geringen Eigenfinanzierungsgrad zusammen, also damit, dass nur 25 Prozent Eigenkapital eingesetzt wird. Je geringer das Eigenkapital, desto höher die Rendite, aber gleichzeitig steigt damit das Risiko eines Konkurses. Das gilt vor allem für den Fall, dass Immobilien an Wert verlieren. Beim letzten Immobiliencrash in der Schweiz Ende der 1980er, Anfang der 1990er Jahre sind die Preise an vielen Orten rund 40 Prozent eingebrochen. Das heisst, der Wertverlust der Immobilie hätte deutlich mehr als das Eigenkapital von 25 Prozent gekostet und zum Konkurs geführt – wenn nicht noch weiteres Eigenkapital aufgetrieben werden konnte. Das kann einerseits daran liegen, dass die beiden Walliser Gemeinden etwas abgelegen sind und deswegen bisher von Investoren etwas übersehen wurden. Ein möglicher Grund für die hohen Renditen könnte auch eine tiefe Liquidität des Marktes sein. Das heisst, eine Immobilie in diesen Gemeinden wieder zu verkaufen, gestaltet sich schwierig, weil sich kaum Käufer finden. Ebenso kann es sein, dass die Immobilien in diesen Gemeinden schon lange nicht mehr renoviert wurden. Das hiesse für Investoren, dass sie zuerst noch einiges Geld für Renovationen investieren müssten. Die tiefsten Bruttorenditen wurden in der Schwyzer Gemeinde Freienbach am Zürichsee und auf Zürcher Stadtgebiet ermittelt. In Freienbach sind es 2,3 Prozent, in Zürich 2,5 Prozent. Als Hölle für Vermieter kann das aber auch nicht wirklich bezeichnet werden. Denn wenn die Immobilie zu einem Viertel mit Eigenkapital finanziert ist, resultiert in Zürich also eine Eigenkapitalrendite von 10 Prozent. Allerdings bestehen dabei Risiken: Wenn die Immobilie leer steht, gibt es gar keine Rendite, sondern einen Verlust: es fallen die Kosten für den Hypothekarzins an, dann allfällige Renovationskosten und zudem Steuern. Darum müssen sich Vermieter in Zürich kaum sorgen: Nur 37 Tage dauert hier es im Schnitt von der Inserierung der freien Wohnung bis zu ihrer Vermietung. In Freienbach dauert es mit 42 Tagen nur leicht länger. Ein Risiko, das in urbanen Gegenden wahrscheinlich höher ist, sind die anfallenden Kosten, wenn ein Mieter einfach nicht bezahlt, oder andere Rechtsstreitigkeiten. Gossau und Wil sind attraktiv Ein weiteres grosses Risiko besteht im Wertverlust der Immobilie. In den Preistrends von Pricehubble ist ein solcher bei den zuletzt genannten Städten aber nicht in Sicht. Der Preistrend zeige in Zürich weiter nach oben. Zieht man alle Gemeinden in Betracht, finden sich aber doch ein paar Vermieter-Höllen. In Pontresina GR etwa beträgt die Bruttorendite nur 1,5 Prozent. Allerdings könnte auch dort die Investition Früchte tragen, weil der Preistrend stark nach oben zeigt. Möglicherweise ist die Mietrendite nicht hoch, aber bei einem künftigen Verkauf kann allenfalls – gemäss dem aktuellen Preistrend von Pricehubble – viel Gewinn anfallen. Am attraktivsten sind natürlich Gemeinden mit hoher Bruttorendite und stark steigendem Preistrend. In der Tabelle fallen diesbezüglich Lutzenberg im Kanton Appenzell-Ausserrhoden und Rüthi im Kanton St. Gallen auf. Bei den Städten mit über 15 000 Einwohnern sind es Herisau im Kanton Appenzell-Ausserrhoden, Gossau und Wil im Kanton St. Gallen sowie Emmen im Kanton Luzern.