Hypotheken zum Tiefstzins machen es möglich: Das Eigenheim ist meist günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung. Doch wenn das so ist, warum nicht gleich zum Vermieter werden? Das zahlt sich in hohen Gewinnen aus.

Die Experten von Pricehubble haben exklusiv für die «Handelszeitung» ihren mit künstlicher Intelligenz ausgestatteten Algorithmus eingesetzt und nach den besten und den schlechtesten Plätzen für Vermieter in der Deutschschweiz geforscht (siehe Tabellen unten). Bei den Städten sind Grenchen und Pratteln der Himmel für Vermieter. Dort winkt ihnen eine Bruttorendite von 3,7 beziehungsweise 3,6 Prozent. Wenn die Immobilie zu 75 Prozent mit einer Hypothek belehnt ist, ergibt sich daraus eine Bruttorendite auf dem Eigenkapital (vor Steuern und Renovationen) von über 10 Prozent.

20 Prozent Rendite für Vermieter

Wenn alle Gemeinden betrachtet werden, auch jene, die weniger als 15 000 Einwohner haben, dann rangieren St. Niklaus VS und Salgesch VS ganz vorne in der Renditehitparade für Vermieter: In St. Niklaus winken gemäss Pricehubble 5,5 Prozent Bruttorendite, in Salgesch 4,4 Prozent. Basierend auf den Berechnungen von Pricehubble wären hier also Bruttorenditen (vor Steuern und Renovationen) auf dem Eigenkapital von 20 Prozent möglich – bei einer Finanzierung der Immobilie mit 25 Prozent Eigenkapital.

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Diese Renditen sind sehr hoch. Das hängt natürlich auch mit dem geringen Eigenfinanzierungsgrad zusammen, also damit, dass nur 25 Prozent Eigenkapital eingesetzt wird. Je geringer das Eigenkapital, desto höher die Rendite, aber gleichzeitig steigt damit das Risiko eines Konkurses. Das gilt vor allem für den Fall, dass Immobilien an Wert verlieren. Beim letzten Immobiliencrash in der Schweiz Ende der 1980er, Anfang der 1990er Jahre sind die Preise an vielen Orten rund 40 Prozent eingebrochen. Das heisst, der Wertverlust der Immobilie hätte deutlich mehr als das Eigenkapital von 25 Prozent gekostet und zum Konkurs geführt – wenn nicht noch weiteres Eigenkapital aufgetrieben werden konnte.

Vom Mieter zum Vermieter: So gehts!

Kaufgelegenheit eruieren

► Wer kaufen will, muss sich genau informieren über die Immobilienpreise, die Standortqualität und die erzielbaren Mietpreise. Das heisst, sich bei Maklern in der gewünschten Region auf die Verteilerliste nehmen lassen und die Angebote auf Online-Plattformen wie Immoscout24, Homegate und Comparis studieren. Zudem kann man eine Immobilie auf pricehubble.com schätzen lassen. Besichtigungen geben ein Gefühl für das richtige Preis-Leistungs-Verhältnis. Ein Kaufangebot nur unterbreiten, wenn man sich seiner Sache sicher ist. Von einem Bietergefecht sollte man sich nicht mitreissen lassen.

Bankfinanzierung

► Die Bank gibt in der Regel eine Hypothek bis zu 75 Prozent auf den von ihr geschätzten Marktwert einer Renditeliegenschaft. Den Rest muss man als Eigenkapital einbringen. Vorsicht: Der von der Bank geschätzte Preis der Immobilie kann auch tiefer liegen als der bezahlte Preis. Die Differenz muss man als zusätzliches Eigenkapital einbringen. Dabei darf nicht auf Gelder aus der zweiten Säule zurückgegriffen werden, denn für die Finanzierung eines Renditeobjekts darf kein Geld aus der Pensionskasse vorbezogen werden. Bei den Bankofferten also nicht nur auf den Zins, sondern auch auf die Belehnungshöhe achten. Immerhin: Bei guten Kunden geht die Bank bei der Belehnung auch mal über die 75 Prozent hinaus. Tragbarkeitsüberlegungen wie bei Eigenheimkäufern spielen bei Renditeobjekten dagegen eine untergeordnete Rolle. Wichtig sind für die Bank die möglichen Mieteinnahmen. Aber auch hier wird sie eher zurückhaltend kalkulieren und optimistische Erwartungen im Zweifelsfall dämpfen.

Mietzins festlegen

► Um das Risiko und den Aufwand angemessen zu entschädigen, ist gemäss gängiger Finanzregel eine Bruttorendite von jährlich 4 Prozent auf den Kaufpreis zuzüglich allfälliger Renovationskosten anzustreben. Bei einem Wert des Wohneigentums von 1 Million Franken wären das also 40 000 Franken jährlich oder 3333 Franken monatlich (plus Nebenkosten). Aber vielerorts zeigt sich, dass Mieter nicht bereit sind, so viel zu bezahlen. Doch auch 3 Prozent Bruttorendite (2500 Franken Miete) können genügen, denn die Selbstkosten sind bei tiefen Zinsen gering. Natürlich würde nicht die gesamte Immobilie mit der Hypothek finanziert, sondern höchstens 75 Prozent, im Beispiel also 750 000 Franken. Der Rest von 250 000 Franken muss aus erspartem Eigenkapital finanziert werden. Für Hypothek und Amortisation werden demnach 2 Prozent von 750 000 Franken fällig. Das sind 15 000 Franken. Wenn die Mieteinnahmen 2500 Franken pro Monat betragen, erhält man 30 000 Franken Einnahmen pro Jahr. Der Gewinn vor Steuern und vor Rennovationen et cetera wäre also 15 000 Franken. Bezogen auf das Eigenkapital von 250 000 Franken entsprechen die 15 000 Franken Gewinn einer Rendite auf dem Eigenkapital von 6 Prozent. Die 15 000 Franken müssen dann als Einkommen versteuert werden ausser man gründet für die Immobilie eine Gesellschaft. Das kann sich lohnen, wie im Text auf Seite 25 zu lesen ist, denn dann muss die gegründete Immobiliengesellschaft den Gewinn versteuern, was günstiger ist. In welchem Verhältnis die Mieten zu den Immobilienpreisen stehen, ist ein sehr wichtiger Faktor. Daraus berechnet sich die Bruttorendite, die davon ausgeht, dass die gesamte Immobilie mit Eigenkapital finanziert wird – siehe im Text links und in den Tabellen unten links.

Mieter finden

► Die Vermietung erfolgt über dieselben Online-Plattformen, die man schon für den Kauf genutzt hat. Erfolgsfaktoren sind hervorragendes Bildmaterial, aussagekräftige Beschreibungen und ein akzeptabler Mietpreis. Idealerweise liegt dieser leicht unterhalb eines Schwellenwerts (also eher 1950 als 2000 Franken), weil sonst die Gefahr besteht, dass man vom System herausgefiltert wird. Mietinteressenten sollte die Wohnung möglichst persönlich gezeigt werden. Die idealen Mieter sind solvent und bleiben viele Jahre. Bleiben akzeptable Interessenten aus, muss man mit dem Mietzins runter, auch wenn es wehtut.

Selbst verwalten oder auslagern?

► Vermieten ist nicht immer ein Honiglecken. Geht die Waschmaschine oder der Geschirrspüler kaputt, werden die Mieter raschen Ersatz verlangen. Das verursacht nicht nur Kosten, sondern auch Umtriebe. Kleinreparaturen bis 150 Franken gehen zwar zulasten der Mieter. Aber das kann natürlich unangenehme Diskussionen mit sich bringen. Und auch ein Mieterwechsel ist nicht immer eine angenehme Sache. Denn nicht jeder Mieter sieht ein, dass er für unüblich starke Abnützung oder selbst verursachte Schäden haftet. Also die Vermietung einem Spezialisten überlassen? Für ein Einzelobjekt wird es schwierig werden, überhaupt eine professionelle Verwaltung zu finden. Und selbst, wenn: Agenturkosten von 3,5 bis zu 6 Prozent auf den Mietzins machen eine externe Verwaltung wenig attraktiv, zumal die Mietersuche weiterhin Sache der Eigentümer ist. Soll die Verwaltung auch für die Suche nach Neumietern zuständig sein, steigen die Kosten rasch auf 12 Prozent.

Risiken beachten

► Vermieten ist ein risikoreiches Geschäft. Das grösste Risiko sind Leerstände oder zahlungsunfähige Mieter. Steht eine Wohnung auch nur ein oder zwei Monate leer, ist die Nettorendite eines Jahres weg. Wer es sich leisten kann, sollte also auch bei Immobilien diversifizieren. Das heisst, mehrere Wohnobjekte zur Vermietung an mehreren Standorten erwerben. Zudem: Der aktuell extrem tiefe Hypozins ist nicht in Stein gemeisselt. Künftig kann er durchaus wieder auf 4 oder mehr Prozent steigen. Und auch die Häuserpreise müssen nicht zwangsläufig immer weiter nach oben gehen. Sie können auch fallen, wie beispielsweise in den 1990er Jahren, als die Preise um über 20 Prozent einbrachen. Dann könnte die Bank Nachschuss verlangen. Darum: Auch nach dem Kauf müssen genügend Reserven bleiben, um schlechte Zeiten zu überstehen. Experten beziffern diese auf bis zu 25 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Das kann einerseits daran liegen, dass die beiden Walliser Gemeinden etwas abgelegen sind und deswegen bisher von Investoren etwas übersehen wurden. Ein möglicher Grund für die hohen Renditen könnte auch eine tiefe Liquidität des Marktes sein. Das heisst, eine Immobilie in diesen Gemeinden wieder zu verkaufen, gestaltet sich schwierig, weil sich kaum Käufer finden. Ebenso kann es sein, dass die Immobilien in diesen Gemeinden schon lange nicht mehr renoviert wurden. Das hiesse für Investoren, dass sie zuerst noch einiges Geld für Renovationen investieren müssten.

Die tiefsten Bruttorenditen wurden in der Schwyzer Gemeinde Freienbach am Zürichsee und auf Zürcher Stadtgebiet ermittelt. In Freienbach sind es 2,3 Prozent, in Zürich 2,5 Prozent. Als Hölle für Vermieter kann das aber auch nicht wirklich bezeichnet werden. Denn wenn die Immobilie zu einem Viertel mit Eigenkapital finanziert ist, resultiert in Zürich also eine Eigenkapitalrendite von 10 Prozent.

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Allerdings bestehen dabei Risiken: Wenn die Immobilie leer steht, gibt es gar keine Rendite, sondern einen Verlust: es fallen die Kosten für den Hypothekarzins an, dann allfällige Renovationskosten und zudem Steuern. Darum müssen sich Vermieter in Zürich kaum sorgen: Nur 37 Tage dauert hier es im Schnitt von der Inserierung der freien Wohnung bis zu ihrer Vermietung. In Freienbach dauert es mit 42 Tagen nur leicht länger. Ein Risiko, das in urbanen Gegenden wahrscheinlich höher ist, sind die anfallenden Kosten, wenn ein Mieter einfach nicht bezahlt, oder andere Rechtsstreitigkeiten.

Gossau und Wil sind attraktiv

Ein weiteres grosses Risiko besteht im Wertverlust der Immobilie. In den Preistrends von Pricehubble ist ein solcher bei den zuletzt genannten Städten aber nicht in Sicht. Der Preistrend zeige in Zürich weiter nach oben. Zieht man alle Gemeinden in Betracht, finden sich aber doch ein paar Vermieter-Höllen. In Pontresina GR etwa beträgt die Bruttorendite nur 1,5 Prozent. Allerdings könnte auch dort die Investition Früchte tragen, weil der Preistrend stark nach oben zeigt. Möglicherweise ist die Mietrendite nicht hoch, aber bei einem künftigen Verkauf kann allenfalls – gemäss dem aktuellen Preistrend von Pricehubble – viel Gewinn anfallen.

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Am attraktivsten sind natürlich Gemeinden mit hoher Bruttorendite und stark steigendem Preistrend. In der Tabelle fallen diesbezüglich Lutzenberg im Kanton Appenzell-Ausserrhoden und Rüthi im Kanton St. Gallen auf. Bei den Städten mit über 15 000 Einwohnern sind es Herisau im Kanton Appenzell-Ausserrhoden, Gossau und Wil im Kanton St. Gallen sowie Emmen im Kanton Luzern.

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