Bis zum Jahr 1995 sind die Häuserpreise in der Schweiz sechs Jahre lang fast nur gefallen, teilweise um über 40 Prozent. Danach setzt die Erholung ein. Im Jahr 1998 kauft die 31-jährige Claudia Schirmherr* ihre erste Immobilie. Damit legt sie den Grundstein ihres millionenschweren Immobilienbesitzes, der ihr mehrere 100'000 Franken Mieteinnahmen pro Jahr bringt.

Ihre Mutter macht sie im Jahr 1998 aufmerksam auf das Immobilieninserat in der Zeitung. Eine Attikawohnung mit drei Zimmern in Embrach im Kanton Zürich. Kurz vor dem Wochenende ruft sie den Verkäufer an. Der sagt, dass er die Liegenschaft den Interessenten am Montag zeigen werde. Trotzdem kann Schirmherr ihn überzeugen, dass sie schon am Freitag kurz vorbeischauen kann. Dort, an Ort und Stelle, besiegelt sie den Kauf per Handschlag.

«Meine Spontaneität beeindruckte den Verkäufer», kommentiert Schirmherr die damaligen Geschehnisse. Die heute 52-Jährige hat einiges richtig gemacht. Ihr Erfolgsrezept hat mindestens vier Zutaten und gelingt nur mit einer grossen Portion Glück.

Gelegenheiten erkennen – und schnell entscheiden

Bei ihrer ersten Wohnung entschloss sie sich bereits während der Besichtigung, diese zu kaufen. Dabei wusste Schirmherr zu dem Zeitpunkt noch gar nicht, ob sie die Immobilie auch würde finanzieren können. «Ich kam nur zum Zug, weil ich sofort zusagte. Es gab mehrere andere Interessenten.»

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Auch später war sie entscheidungsfreudig, wenn sie sich für ein Objekt interessierte. Etwa bei ihrem letzten Kauf, vor vier Jahren. «An der Versammlung der Stockwerkeigentümer erzählte einer, dass er seine Wohnung verkaufen wolle. Ich schickte noch am Abend ein Mail und schrieb darin, er solle den Termin beim Notar für die Handänderung vereinbaren.»

Eigentlich entschied sie immer schnell: Ihre zweite Wohnung kaufte sie im Jahr 2001. Die Loft beim Bahnhof einer der sieben grössten Deutschschweizer Städte entdeckt Schirmherr eines Abends beim Surfen durch Immobilieninserate auf dem Vergleichsportal Comparis.

Sie war für 1 Million Franken ausgeschrieben, was die Immobilienplattform als sehr guten Preis qualifizierte. Das kam in deren Bewertungsskala, die von 1 bis 6 reicht, mit einer blanken 6 zum Ausdruck. «So etwas habe ich seither nie mehr gesehen.» Die Besitzerin – eine ältere Frau, die in den USA lebte – wollte sie möglichst schnell verkaufen. Schirmherr griff zu.

In der gleichen Stadt erwarb sie sieben Jahre später noch eine Wohnung. Dabei setzte sie sogar den Familienfrieden aufs Spiel. Sie machte dem Verkäufer ein Angebot, ohne vorher mit ihrem Mann gesprochen zu haben. Dies, obwohl sie vorhatte, mit der Familie in die Wohnung zu ziehen, und die alte Wohnung zu verkaufen. «Es musste schnell gehen», verteidigt sich Schirmherr noch heute.

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Dann kam noch eine dritte Wohnung in der gleichen Stadt hinzu, sogar im gleichen Block, wo sie schon wohnte. «Ich traf in unserem Block einen Bergbauern aus Uri, mit langem Bart. Der klagte bei mir über seine Wohnung, die ‹Hütte› habe ihn ruiniert. Es stellte sich heraus, dass ihm die Wohnung direkt unter uns gehörte, ein Stockwerk tiefer. Sie war noch im Rohbau und dem Bauern fehlte das Geld, sie fertigzustellen. Dieses Mal ging es, ohne den Familienfrieden zu gefährden: «Ich ging zu meinem Mann und sagte: ‹Die müssen wir kaufen.›»

Lage, Lage, Lage – und mache den Zaun nicht zu weit

Schirmherrs Liegenschaften sind alle im Grossraum dieser einen grösseren Stadt. Dort kennt sie sich aus, hat ein Gefühl für die Preise und weiss, welche Handwerker gut sind. Wenn es in den Liegenschaften etwas zu tun gibt oder Probleme auftauchen, kann sie sich selber darum kümmern.

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Kommt hinzu: Diese grössere Stadt bietet viel Lebensqualität und ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen. Es gibt dort deutlich weniger leer stehende Wohnungen als etwa im Schweizer Mittelland. Schirmherr hatte nie Probleme, Mieter zu finden.

Hebeleffekt und von tiefen Zinsen profitieren

Schirmherr hat alle ihre Wohnungen über kurzfristige Libor-Hypotheken finanziert. Da muss sie zwar mit dem Risiko leben, dass die Zinsen steigen könnten, aber dafür ist der Zinssatz tiefer als etwa bei Hypotheken mit einer fixen Laufzeit über zehn Jahre. In den vergangen 25 Jahren sind die Zinsen gefallen, womit Libor-Hypotheken die richtige Wahl waren.

Eine beliebte Investition mit vielen Risiken

Wer Mietwohnungen besitzt, hat regelmässige Einkünfte. Das ist in Niedrigzinszeiten besonders lukrativ. Kein Wunder, dass viele Privatpersonen Wohnungen oder sogar Häuser kaufen, um sie zu vermieten – fast jede fünfte Hypothek wird zu diesem Zweck beantragt.

Dabei gilt es zu bedenken, dass eine attraktive Rendite nicht garantiert ist. Sie hängt von den Finanzierungskosten, dem Kaufpreis und der Wiedermietbarkeit des Objekts ab. Die Finanzmarktaufsicht Finma sieht die Popularität von Buy to let mit Sorge.

Die grössten Risiken sind:

  • Steigende Zinsen: Diese würden eine Hypothek verteuern, vielleicht sogar die Tragbarkeit infrage stellen.
  • Leerstand: Es lassen sich keine Mieter finden.
  • Klumpenrisiko: Investoren binden einen zu hohen Anteil ihres Vermögens.
  • Hoher zeitlicher Aufwand
  • Konflikte mit den anderen Stockwerkeigentümern und Mietern
  • Hohe Kosten für Reparaturen und Ähnliches
  • Liquiditätsrisiko: Die Wohnung lässt sich nicht einfach zu Geld machen.
  • Immobilienkrise: Die Wohnung verliert stark an Wert.
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Schirmherr profitiert von zinsgünstigem Fremdkapital und erzielt so höhere Gewinne. Vorsichtig gerechnet, betrage die Nettorendite auf ihrem Eigenkapital derzeit über 3 Prozent. Dabei berechnet sie die Gewinne aufgrund steigender Immobilienpreise nicht mit ein, sondern nur die Mieteinnahmen. Und diese netto, also nach allen Abzügen wie Zinsen, Amortisationen, Verwaltungskosten der Liegenschaften und den Investitionen in ihre Immobilien für Renovationen. Dabei rechnet sie die Rendite auf dem heutigen Wert des Eigenkapitals, das mit den steigenden Immobilienpreisen auch gestiegen ist.

Zudem hat Schirmherr inzwischen einen grossen Teil der Hypotheken amortisiert. Etwa zwei Drittel ihres Immobilienbesitzes von rund 6,5 Millionen Franken sei heute mit Eigenkapital finanziert. Früher hatte Schirmherr deutlich weniger Eigenkapital.

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Sie macht gar Andeutungen, dass es bei der ersten Wohnung, die sie im Jahr 1998 kaufte, kaum 20 Prozent Eigenkapital gewesen seien. Auch bei der Tragbarkeit sei die Finanzierung knapp kalkuliert gewesen. So etwas wäre heute kaum mehr möglich. Das es damals ging, erklärt sich Schirmherr heute so, dass die Immobilienpreise 1998 recht tief gewesen seien, die Banken deshalb vielleicht ein Auge zudrückten.

«Ich habe nie spekuliert.»

Schirmherr blieb eine gute Kundin der Bank. Ab der zweiten Wohnung stellte sie für die Bank nicht mehr so ein grosses Risiko dar. Denn: Sie war auch beruflich erfolgreich, verdiente fast jedes Jahr mehr. Nach dem Kauf der Loft kamen auch noch Mieteinnahmen hinzu. Zudem stiegen die Bewertungen ihrer Immobilien.

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Bescheiden bleiben

Schirmherr lebt trotz ihrem Vermögen sparsam. Kleinere Reparaturen in den Wohnungen erledigt sie selber. Sie ist auch gleich zur Stelle, wenn ihre Mieter ein Anliegen haben. «Meine Mieter schätzen mich.» Sie hatte nie das Ziel, mit Immobilien reich zu werden. Zwar kaufte sie die Wohnungen kurzentschlossen, aber sie wusste genau, auf was sie sich einliess. «Ich habe nie spekuliert. Bis vor kurzem habe ich nicht mal Aktien besessen», betont sie.

Ihre Berufstätigkeit hat sie inzwischen fast aufgegeben. Das habe auch damit zu tun, dass sie vor einigen Jahren fast ein Burnout gehabt habe. «Wir haben genug», sagt sie. Es reiche bis zum Lebensende.

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Sie ist noch mit kleinem Pensum selbstständig als Beraterin, aber nimmt nur noch gelegentlich Aufträge an. Das Einkommen daraus beschränke sich auf rund 30'000 Franken pro Jahr. Das bringe ihr viel Freizeit, denn um die Immobilien zu verwalten, benötige sie nur etwa einen Tag pro Monat.

Fazit – und warum der Erfolg nicht selbstverständlich ist

Schirmherr besitzt heute vier Wohnungen, zwei Büros und eine Loft. Ihre Geschichte zeigt, warum viele Schweizerinnen und Schweizer sich überlegen, in Immobilien zu investieren (siehe Interview mit Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff). Sie hat auf diese Weise über die Jahre ein kleines Vermögen verdient. Dabei machte sie vieles richtig, hatte aber auch das Glück, von einem jahrzehntelangen Immobilienboom zu profitieren.

«Die meisten Preise finde ich viel zu hoch.»

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Die Preise von Wohnimmobilien haben sich rund um die wirtschaftlichen Zentren in den letzten 25 Jahren verdoppelt. Das hat auch damit zu tun, dass die Zinsen stark gesunken sind. Damit konnte Schirmherr gleich doppelt profitieren: von der Aufwertung der eigenen Immobilien und davon, dass die Kosten für ihre Hypotheken gefallen sind.

Diese beiden Faktoren machten es in der Vergangenheit relativ einfach, mit der Vermietung von eigenen Immobilien Erfolg zu haben. Ob das auch in der Zukunft so einfach sein wird, ist eine andere Frage. Schirmherr zumindest hat nicht mehr vor, weitere Wohnungen zu kaufen. «Die meisten Preise finde ich viel zu hoch.» Sie wolle das Risiko auf ihren Anlagen nicht mehr erhöhen.

*Name geändert. Der wirkliche Name der realen Person ist der Redaktion bekannt. Sie will nicht als vermögende Person in der Öffentlichkeit bekannt werden.

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