Le fait que les taux d’intérêts restent faibles peut donner envie de s’affranchir d’une hypothèque fixe de manière anticipée afin de constituer une nouvelle hypothèque à un taux d’intérêt plus favorable. Dans ce cadre, il est important de tenir compte du fait que l’hypothèque correspond à un contrat de crédit. Ce dernier ne peut être résilié qu’avec l’accord et l’indemnisation éventuelle préalables de l’autre partie. De tels frais de dissolution, appelés pénalités de remboursement anticipé, peuvent dans certaines circonstances être déduits de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les gains immobiliers. Dans une nouvelle décision du 16 décembre 2019 (2C_1009/2019), le Tribunal fédéral a défini dans quels cas une déduction fiscale était possible.

Pénalité de remboursement anticipé

Si un client ou une cliente résilie une hypothèque fixe en cours de manière anticipée, une pénalité de remboursement anticipé doit être versée à l’établissement de financement. En gros, les clients doivent payer les intérêts dus jusqu’à la fin du contrat d’hypothèque fixe en cas de résiliation du contrat. En pratique, différentes situations peuvent entraîner une telle rupture de contrat avec tel un coût financier:

  • Résiliation anticipée associée à la conclusion d’une nouvelle hypothèque auprès du même établissement (p. ex. en raison de meilleures conditions)
  • Résiliation anticipée associée à la conclusion d’une nouvelle hypothèque auprès d’un autre établissement de financement (p. ex. en raison de meilleures conditions)
  • Résiliation anticipée en cas de vente du bien-fonds
  • Résiliation anticipée en raison de l’amortissement de la somme sans investissement de suivi

Du point de vue du client, la situation parait toujours être la même: les intérêts dus jusqu’au terme du contrat doivent être remboursés à l’établissement de financement.

Approche fiscale

D’un point de vue fiscal, les pénalités de remboursement anticipé peuvent être envisagées de deux manières:

  • Comme des intérêts passifs déductibles: le règlement de la pénalité de remboursement anticipé permet de solder les futurs intérêts passifs dus dans le cadre du contrat d’hypothèque à l’aide d’un versement unique. Ainsi, un tel versement est considéré comme un règlement des intérêts et est déductible du revenu pour l’exercice fiscal concerné.
  • Comme un remboursement d’indemnités non déductible: l’amortissement anticipé de l’hypothèque fixe encore en cours engendre une perte financière pour l’établissement de financement étant donné les futurs versements des intérêts ne seront pas effectués. Le client ou la cliente rembourse cette perte à l’aide d’un versement unique. D’un point de vue fiscal, une telle indemnité n’est pas déductible du revenu.

La pratique au niveau du canton jusqu’à présent

Il y a quelques années, les cantons ajustaient leur politique fiscale en matière de déductibilité des pénalités de remboursement anticipé en vertu d’une ancienne décision du Tribunal fédéral – avec toutefois des différences.

Les cantons s’accordaient en cas de «résiliation et de nouveau contrat auprès du même établissement» (intérêts passifs déductibles du revenu) et de «vente du bien-fonds (coûts déductibles dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers).

Ils géraient les cas de «résiliation et de nouveau contrat auprès d’un autre établissement» ainsi que de «résiliation sans nouveau contrat» différemment. Certains appliquaient la déduction en tant qu’intérêts passifs, tandis que les autres les considéraient comme une indemnisation non déductible.

La nouvelle décision du Tribunal fédéral

Dans sa décision du 16.12.2019 (2C_1009/2019), le Tribunal fédéral précise désormais les principes à appliquer:

  • La résiliation anticipée / le nouveau contrat auprès du même établissement de financement est déductible du revenu (intérêt passif)
  • La résiliation anticipée / le nouveau contrat auprès d’un autre établissement de financement n’est pas déductible du revenu (indemnisation)
  • La résiliation / vente du bien-fonds sont considérés comme des frais d’investissement dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers

Le Tribunal fédéral ne s’est pas prononcé sur le cas de l’amortissement sans nouvelle hypothèque. En vertu de l’argumentation, il faut partir du principe que l’on a ici aussi affaire à une indemnisation (non déductible).

En outre, une déduction de la pénalité de remboursement anticipé est exclue aussi bien dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers que dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Les dépenses déjà prise en compte dans le cadre d’une imposition ne peuvent pas être déduites à nouveau être déduites dans le cadre d’une autre.

André Steiner siège au conseil d’administration et est directeur de Mendo AG, à Berne, société spécialisée dans la formation de conseillers financiers. En parallèle, il dirige le Bureau pour la Suisse romande et le Tessin de la communauté d’intérêt pour la formation dans le domaine financier IAF.