Swiss Life gehört zu den grössten Immobilienbesitzern Europas. Damit wäre die Lebensversicherung anfällig für grössere Wertveränderungen dieses Portfolios. Der wichtigste Faktor hierfür sind steigende Zinsen: Diese machen zukünftige Gewinne in der Gegenwart weniger wertvoll. Zudem mehren sich die Stimmen, die eine Korrektur auch des bisher robusten schweizerischen Immobilienmarktes erwarten. Auch bei Swiss Life stellt man sich auf steigende Zinsen ein, sagt Sprecherin Tatjana Schachenmann.

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Langfristige Sichtweise

Die mögliche Bewertungsveränderung der Liegenschaften steht für Swiss Life nicht im Vordergrund. «Wir halten Immobilien sehr langfristig, weil sie beständig Mietertrag liefern.» Die Praxis zeige, dass Diskontsätze für die Bewertung den Marktzinsen nur begrenzt und zeitlich verzögert folgen. «Wir gehen denn auch nicht davon aus, dass vermietete und im guten baulichen Zustand gehaltene Liegenschaften an Wert verlieren, ausser die Zinsen würden noch wesentlich mehr steigen», so Schachenmann. «Aber in dem Fall gäbe es ein Korrektiv: Wäre anhaltend hohe Inflation der Treiber, könnte Swiss Life gemäss vertraglicher Vereinbarung bei Geschäftsflächen den Mietzins erhöhen.»

Nutzungsart, Lage, Flexibilität und Energieeffizienz

Bei Gewerbeimmobilien bietet die Indexierung der Mieterträge in den meisten europäischen Ländern inklusive der Schweiz einen gewissen Inflationsschutz und erlaubt in der Regel jährlich eine Anpassung der Gewerbemieten. Neben der Nutzungsart spielen laut Schachenmann die Lage, die Flexibilität der Flächen und zukünftig auch die Energieeffizienz einer Liegenschaft bei der Wertentwicklung eine ebenso entscheidende Rolle. Im aktuellen Umfeld würden qualitativ hochwertige, auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Liegenschaften in den Zentren gestärkt.

Malls müssen sich anpassen

Auch Büro-Immobilien bleiben attraktiv. «Wir sind überzeugt, dass für attraktive, moderne Büroflächen weiter eine solide Nachfrage vorhanden ist», erklärt die Swiss-Life-Sprecherin weiter. «Wir glauben, dass Büros ein Ort für Mitarbeitende bleiben werden, an dem sie sich treffen, Kontakte knüpfen, Innovationen entwickeln und Firmenkultur leben. Für Firmen bleibt der direkte und soziale Austausch zwischen den Mitarbeitenden sehr wichtig, das Büro ist nach wie vor ein wichtiges Element der Mitarbeiterbindung.» Die Zentren seien für Büroimmobilien daher nach wie vor attraktiv, sowohl in der Schweiz als auch in Europa. Für Shoppingmalls schätzt man bei Swiss Life das aktuelle Umfeld als «herausfordernd» ein. «Gut positionierte, etablierte Center können bestehen, wenn sie sich den Konsumentenbedürfnissen anpassen und aktiv gemanagt sind», sagt Schachenmann. «Das Glattzentrum, das Swiss Life 2020 übernommen hat, ist ein gutes Beispiel dafür, da es immer wieder innovative neue Formate entwickelt und in der Schweiz zu den Vorreitern gehört, was die Kombination aus Einkauf, Erlebnis und Treffpunkt betrifft.» Generell müssten Retail-Mieter heutzutage überzeugende Business Cases vorweisen und agil auf die sich ändernden Bedürfnisse der Konsumenten reagieren können. Dafür braucht es flexible Flächen mit modernen Grundrissen an der richtigen Lage.

(Dieser Beitrag ist erstmals in der Handelszeitung Nr. 24 vom 15. Juni 2022 erschienen.)