«Swiss Life übernimmt vom Migros-Genossenschafts-Bund (MGB) das Einkaufszentrum Glatt in Wallisellen ZH», leitete der Verkäufer des Objektes seine Mitteilung nüchtern ein. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart; in den Medien kursieren Schätzungen zwischen 800 Millionen und 1 Milliarde Franken. «Die neue Eigentümerin will das Einkaufszentrum langfristig weiterführen», versichert Migros weiter, auch auf die Geschäfte und die Präsenz von Migros im Glatt werde die Handänderung keine Auswirkungen haben. 

Optimaler Ort und gute Erschliessung

Der Mega-Deal – es soll sich um die grösste einzelne Immobilientransaktion der Schweiz handeln – fällt in eine Zeit, in der nicht nur die Covid-19-Pandemie praktisch den ganzen Detailhandel innert kurzer Zeit verändert. Neben dem Einkaufs- und Konsumverhalten verändern sich laut Analysten auch Pendler- und Reiseströme, das Mobilitätsverhalten, die Bewertung von Nachhaltigkeit und regionaler Produktion. Und darüber hinaus graben Amazon, Zalando und die weiteren schweizerischen E-Commerce-Plattformen dem Detailhandel kontinuierlich Marktanteile ab. Sichtbar ist das auch an den Glatt-Umsatzzahlen: Die sind seit 2010 um 10 Prozent auf rund 600 Millionen geschrumpft. 

Für Swiss Life überwiegen dennoch die positiven Aspekte. «Neben einer sehr attraktiven Auswahl an Shops und Marken wie auch Gastroangeboten hat das Zentrum in den letzten Jahren immer wieder innovative neue Formate entwickelt und gehört in der Schweiz zu den Vorreitern, was die Kombination aus Einkauf, Erlebnis und Treffpunkt betrifft», sagt Swiss-Life-Sprecher Florian Zingg. «Zudem gilt das Glatt-Zentrum in der Retailbranche als optimaler Ort für den Schweizer Markteintritt und verfügt über eine Warteliste an Mietinteressenten.» Weiter habe das Glattzentrum dank der sehr guten Erschliessung und den vorhandenen Parkplätzen ein grosses und attraktives Einzugsgebiet. Die umliegenden Gemeinden weisen ein unverändert hohes Bevölkerungswachstum aus, das aufgrund der bestehenden Projekte auch für die nächsten Jahre anhalten wird. «Wir sind deshalb überzeugt, dass das Glatt-Zentrum mittel- bis langfristig ein sehr attraktives Investitionsobjekt ist», so Zingg.

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Das schwächere Umfeld bereitet Swiss Life keine Sorgen. «Wir gehen davon aus, dass die Immobilienmärkte der wirtschaftlichen U-förmigen Erholung folgen werden», sagt Zingg. «Durch die aktuellen Herausforderungen im Zuge der Covid-19-Pandemie gehen wir grundsätzlich davon aus, dass der Strukturwandel im Einzelhandel weiter an Geschwindigkeit zulegen wird.» Damit könnten auch die Preise für Retail-Flächen unter Druck kommen. «Unsere Erfahrung zeigt aber, dass Immobilien mit zukunftsgerichteten Nutzungskonzepten an erstklassigen Lagen in der Regel in einer Krise weniger korrigieren und sich danach rasch wieder erholen. Und das Glatt-Zentrum gehört in diese Kategorie», gibt sich Zingg zuversichtlich. «Gut kuratierter Retail, kombiniert mit Entertainment, entspricht dem Bedürfnis vieler Menschen und hat in dieser innovativen Form eine attraktive Zukunft.» 

Schrumpfender Gesamtmarkt 

Die Risiken aus dem Immobiliengeschäft hält man bei Swiss Life für überschaubar. «Wer in Immobilien investiert, braucht immer einen langfristigen Horizont; Zyklen gehören dazu, und man muss sie aushalten können», so Zingg. «Als Anlegerin denkt Swiss Life sehr langfristig und verfolgt seit je einen risikoorientierten Ansatz. Dank unserem umfassenden Risiko-Management und einer breiten Diversifikation können wir die Risiken entsprechend aktiv managen.» 

Das grösste Risiko ist der weiterhin wachsende Online-Handel. Gemäss dem Zürcher Beratungsunternehmen Carpathia haben die fünf grössten schweizerischen Online-Shops die fünf grössten schweizerischen Malls 2016 beim Umsatz erstmals überholt. 2019 verzeichneten die Online-Top-5 zusammen einen Umsatz von knapp 3,6 Milliarden Franken, mehr als doppelt so viel wie 2013. Die Top-5-Malls der Schweiz, zu denen auch das Glatt zählt, verloren im gleichen Zeitraum leicht und kamen 2019 auf 2 Milliarden Franken. «Ich beurteile die Situation für Malls als herausfordernd bis kritisch», sagt Thomas Lang, CEO bei Carpathia. «Auch mit Blick ins Ausland, wo sich dieses Verkaufskonzept schon an vielen Orten überlebt hat.» Um das Glatt-Zentrum macht er sich nicht so grosse Sorgen wie um viele andere eher kleinere Zentren. «Doch auch das Glatt muss sich dringend und zwingend etwas überlegen, wie es die Nutzung der Flächen wie auch des gesamten Centers neu erfinden will.»

«Es ist schwierig, allgemeine Aussagen über die Entwicklung von Retail-Flächen in der Schweiz zu machen», sagt auch Marcel Stoffel, CEO beim Unternehmen Swiss Council of Shopping Places und ehemaliger Leiter des Glatt-Zentrums. «Es gibt durch die in den vergangenen zehn Jahren in die Schweiz gekommenen Retailer eine sehr hohe Sättigung, es machen zu viele das Gleiche und das genügt jetzt eben nicht mehr.» Seit einigen Jahren schliessen Retailgeschäfte und diese Entwicklung werde sich durch und nach dem Covid-19-Lockdown noch weiter beschleunigen. Für die Schweiz erwartet Stoffel eine Reduktion der Retailfläche um ein Viertel.

Neue Konzepte gesucht

Es gebe für Shoppingcenter Lösungen, wie man diese für die Zukunft vorbereitet. «Dazu gehört der Wandel vom klassischen Retail hin zu innovativen Formaten wie Pop-up- und Concept-Stores», so Stoffel. Diese lassen die Kundschaft Handelsmarken anders erleben und sie lassen sich mit Beratungen und weiteren Dienstleistungen kombinieren. Zudem können Retailflächen umgenutzt werden, beispielsweise in Richtung Wellness/medizinische Angebote, Sport und Gastronomie. 

«Wenn man Besitzer eines solchen Centers ist, hat man es als Investor einfacher, solche Ideen umzusetzen», sagt Stoffel weiter. «Zudem kann ein Besitzer die Nutzungsverhältnisse selber steuern.» In Innenstädten gebe es das nicht – da schaue jeder einzelne Vermieter eher auf die Ertragsmaximierung seiner einzelnen Liegenschaft. «Eine interessante Zusammensetzung kommt dadurch kaum zustande.» 
Darin sieht Stoffel auch die Chance, die Swiss Life jetzt beim Glatt hat. «Der neue Besitzer ist viel näher am Markt, als es beispielsweise ein Investor aus dem Fernen Osten wäre», so Stoffel. Swiss Life habe ausserdem Erfahrung mit solchen Liegenschaften und ein weiterer positiver Faktor sei, dass mit Livit eine Verwaltungsfirma gute Voraussetzungen mitbringt. «Für das Glatt als Objekt ist das sicherlich ein guter Schritt», so Stoffel. Jetzt müsse Swiss Life investieren. «Ich habe diesbezüglich hier weniger Bedenken als beispielsweise bei einer mittelgrossen Mall in Grenznähe.»

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Und auch beim Immobilienberatungsunternehmen IAZI aus Zürich beurteilt man Retailflächen unterschiedlich. «Prinzipiell war das Retail-Segment schon vor der Corona-Krise gekennzeichnet durch einen Angebotsüberhang an kommerziell genutzten Flächen», sagt IAZI-Sprecher Michel Benedetti. Grund dafür ist die strukturelle Krise, die der stationäre Einzelhandel in der Schweiz derzeit durchläuft. «Wer traditionell kommunizierte und sich den Zeichen der Zeit nicht anpasste, hatte in den letzten Jahren besonders Mühe, sich als Marke durchzusetzen, vor allem bei einem jüngeren Online-affinen Publikum», so Benedetti. Erschwerend kam die Aufhebung der Euro-Kurs-Untergrenze im Jahr 2015 dazu, die zu einem Einkaufstourismus in die umliegenden Euro-Länder führte.

Starke Marken ziehen

Es gebe aber auch positive Anzeichen, die sich stabilisierend auf die Preise auswirken könnten. Im Jahr 2019 konnten Discounter wie Migros oder Coop, aber auch Non-Food-Ketten wie Ikea und Interdiscount wieder mal ein erfreuliches Umsatzwachstum registrieren. «Für neue, stationäre Läden mit einer starken Marke und innovativen Konzepten – Stichworte Concept-Store, Experience-Hubs – besteht durchaus ein Case», erklärt Benedetti. Eine zweite Pandemie-Welle und ein zweiter, genereller Lockdown hätten schwerwiegende Folgen für den Einzelhandel und könnten die Konsolidierungswelle wieder antreiben, vor allem wenn dieser Lockdown in die Vorweihnachtsperiode fallen würde, in der die Detailhändler am meisten Umsatz erzielen. «Viele Experten denken auch, dass wir erst am Anfang der digitalen Transformation stehen», sagt Benedetti. «Die Veränderungen in diesem Bereich werden nie mehr so langsam geschehen wie in den letzten 25 Jahren. Neue disruptive Geschäftsmodelle werden eher grössere Betriebe unter Druck setzen, die ihr Geschäftsmodell nur langsam transformieren können.» 
 

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