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Luxusvillen
«Klosters wird ein Revival erleben»

Klosters
Wiese oberhalb von Klosters-Davos: Das Ehepaar Theiler besitzt in der Region Immobilien.Quelle: Keystone

Wenige vermieten ihr Zweitdomizil. Für den Unternehmer Rolf Theiler sind seine Ferienhäuser zu attraktiven Renditeobjekten geworden.

Von Uli Rubner
am 30.04.2018

Manche sammeln Autos oder Uhren, Sie sammeln Ferienhäuser.
Rolf Theiler: Das waren alles Zufälle, bis auf das Haus in Lugano. Wir hatten gezielt etwas im Tessin gesucht und an einem Tag 20 Immobilien besichtigt. Unser heutiges Haus in Lugano war das erste auf der Besichtigungstour und das letzte.

Warum war das ein so klarer Fall?
Rolf Theiler: Wie bei jeder Immobilie, die ich kaufe, zählt vor allem die Lage. Denn die bleibt. Alles andere kann man ändern. Wir sind direkt am See und haben einen fantastischen freien Blick.

Das Haus kauften Sie eigentlich für sich. Aber Sie haben dann ziemlich schnell entschieden, es zu vermieten. Warum?
Rolf Theiler: Ich finde es schade, wenn ein so schönes Haus zehn Monate im Jahr leer steht. Ausserdem tut es keinem Haus gut, wenn es nicht bewohnt wird.

Finden sich da genug Interessenten, um die hohen Kosten zu decken?
Rolf Theiler: Keine Sorge. Das Haus ist sehr teuer im Unterhalt, nicht zuletzt wegen der aufwendigen Elektronik und der Klimaanlage. Aber 2,5 Millionen Rand Gesamtkosten stehen Erlöse in Höhe von vier Millionen Rand gegenüber. Unser zweites Haus in Südafrika rentiert im Verhältnis noch besser, da es 30 Wochen pro Jahr vermietet ist. Dort haben wir jährliche Mieteinnahmen von 4,3 Millionen Rand bei Kosten von rund einer Million.
 

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Viele gut verdienende und vermögende Menschen haben Feriendomizile, die meistens leer stehen. Trotzdem vermieten sie diese nicht. Es könnte ja der Eindruck entstehen, sie hätten das nötig.
Rolf Theiler: Ich habe damit kein Problem. Ich stehe auch dazu, dass ich es nötig habe. Sonst könnte ich mir gar nicht so viele schöne Häuser leisten. Dazu sind die Kosten viel zu hoch.

Inzwischen haben Sie fünf Häuser, die Sie allesamt zeitweise vermieten. Wie sieht die Kosten-Nutzen-Rechnung aus?
Rolf Theiler: Das ist sehr unterschiedlich. Das Haus in Lugano ist unser kleinstes Haus mit vier Schlafzimmern. Dieses haben wir auch bereits für ein ganzes Jahr vermietet. Im Schnitt kostet uns das Haus rund 80'000 Franken pro Jahr, und wir erzielen Mieteinnahmen in Höhe von rund 200'000 Franken.
 
Also weit besser als nur kostendeckend. Was berücksichtigen Sie denn als Kosten: nur den laufenden Unterhalt und die Spesen?
Rolf Theiler: Nein, ich mache schon eine Vollkostenrechnung inklusive Zinsen beziehungsweise Opportunitätskosten, weil ich ja das Geld auch anderweitig investieren könnte.

Und wie sieht Ihr Geschäftsmodell in Südafrika aus?
Rolf Theiler: Enigma, eines der beiden Häuser, ist ein sehr persönliches Haus, voll mit Antiquitäten und mit speziellen Inspirationen, die sich der frühere Eigentümer auf der ganzen Welt geholt hat. Als es gebaut wurde, war es mit rund 40 Millionen Franken Kosten das teuerste Privathaus in Südafrika. Wir haben das Juwel für rund zehn Millionen Franken gekauft. Es wird nur für Events, Fotoshootings und Filmaufnahmen vermietet. Das läuft sehr gut. Für ein eintägiges Fotoshooting der Champagnermarke Moët & Chandon wurden zum Beispiel 50'000 Franken bezahlt. Aber wir machen auch Charity-Veranstaltungen in diesem Haus, wie etwa im März dieses Jahres für eine Tennisakademie mit Martina Hingis und Ed Moses.

Rolf und Gloria Theiler geniessen das Leben in ihren Traumhäusern an der südafrikanischen Küste, in den Schweizer Bergen und am See im Tessin. Rolf Theiler hat das Immobilien-Gen schon von zu Hause mitbekommen. Der Vater war Architekt und Gründer des Familienunternehmens BVG Management, das sich auf die Entwicklung von Gewerbe- und privaten Immobilien spezialisiert hat. Rolf führte das Unternehmen zusammen mit seinem Bruder Urs, hat aber seine Anteile vor vier Jahren an seinen Bruder verkauft. Bekannt wurde Rolf Theiler, der in seiner Jugend selbst als professioneller Springreiter aktiv war, als Mitbegründer des weltweit renommierten Springturniers CSI in Zürich. Seit 2012 ist Rolf Theiler Präsident der Charity-Organisation Laureus Schweiz. Seit 2004 ist er mit Gloria Theiler verheiratet. Ihren Sinn für Ästhetik und Design hat sie bereits in ihrer Heimat Südafrika unter Beweis gestellt, wo sie zusammen mit ihrem Bruder das führende Modelabel Errol Arendz aufgebaut und geführt hat.

Und wie sieht die Rechnung in Klosters aus?
Gloria Theiler: Lassen Sie mich erzählen, wie es dazu kam. Wir waren vor fünf Jahren das erste Mal in Klosters. Nach ein paar Tagen hatten wir genug vom Skifahren und wollten aus reiner Neugier ein paar Immobilien anschauen. Wir hatten nicht die Absicht, etwas zu kaufen. Wir wussten, dass ein sehr spezielles Chalet zu verkaufen war, wussten aber sonst nichts darüber. Wie vom Schicksal geführt, standen wir plötzlich vor dem Haus. Und kurz danach gab es einen Handschlag.
 
Was waren die Argumente?
Rolf Theiler: Das Haus Eugenia in Klosters ist etwas ganz Besonderes. Es ist ein riesiges Haus mit ursprünglich 18 Zimmern. Es gehörte einmal der Familie von Baron Heinrich von Thyssen und hat bereits Prince Charles und Diana beherbergt. Ich wusste, dass es für ein solches Objekt einen Markt gibt. Ich überlege neben dem Mietpotenzial immer auch, ob ich den Preis, zu dem ich kaufe, bei einem allfälligen Verkauf wieder erzielen kann. Bei diesem Objekt war ich mir sehr sicher.

Und wie sieht es aus heutiger Sicht aus? Hat sich die Investition gelohnt?
Rolf Theiler: Ich habe das Haus mit 2500 Quadratmetern Umschwung für 13 Millionen Franken gekauft. Wir haben alles neu dekoriert. Heute hat das Haus elf Schlafzimmer und einen grossen unterirdischen Spa, Kostenpunkt rund fünf Millionen. Heute schätze ich den Wert des Hauses auf 30 Millionen, abzüglich der Investitionen bleibt also ein Mehrwert von zehn bis zwölf Millionen.
 
Wie ist die Bilanz der Vermietung?
Gloria Theiler: Wir nutzen das Haus privat nicht mehr, sondern haben auf einem Grundstück nebenan ein kleineres Haus für uns gebaut – mit 400 Quadratmetern Wohnfläche. Wenn keine Gäste im Eugenia sind, nutzen wir den Spa auch für uns privat. Aber ein Haus in dieser Grösse ist nicht so stark ausgelastet. Im Durchschnitt sind es nur fünf bis sechs Wochen im Jahr.
 
Was bleibt unter dem Strich?
Allein während des WEF erzielen wir einen Mietertrag von 265'000 Franken. Der Gesamtertrag liegt bei rund 500'000 bis 700'000 bei Gesamtkosten von rund 250'000 Franken. Aber da kommt noch mehr. Ich bin überzeugt, dass Klosters ein Revival erleben wird. Vor allem im Sommer sehe ich grosses Potenzial.
 

Und wie gehen Sie vor, wie kommen Sie an Ihre Gäste?
Gloria Theiler: Wir haben uns zunehmend professionalisiert. Wir haben unsere eigene Website. 50 Prozent unserer Kunden kommen via Website. Wir haben auch immer mehr Stammkunden und Kunden, die eines unserer Häuser gemietet haben und später mal ein anderes unserer Häuser mieten. Vor allem durch das WEF kommen wir an neue Kunden, die sich auch für unsere anderen Objekte interessieren.

Und der Rest Ihrer Gäste?
Gloria Theiler: Wir arbeiten mit internationalen Agenturen zusammen. Am Anfang waren es fast ein Dutzend, inzwischen sind es noch fünf.
 
Wie läuft das mit den Agenturen?
Gloria Theiler: Die Agenturen arbeiten auf Kommissionsbasis.
 
Manche Eigentümer haben Angst, ihre Häuser zu vermieten, weil sie Angst davor haben, dass ihre Gäste den Immobilien zu wenig Sorge tragen. Was sind Ihre Empfehlungen dazu?
Gloria Theiler: Wir haben noch nie schlechte Erfahrungen mit unseren Gästen gemacht. Wer ein schönes Haus mietet, wohnt auch zu Hause gut und geht entsprechend sorgsam mit den Objekten und dem Interieur um. Wichtig ist, dass man eine Vertrauensperson vor Ort hat, die Gäste in Empfang nehmen und zum Rechten sehen kann. Ich wähle diese Personen sorgfältig aus und instruiere sie ganz genau. Es ist zum Beispiel definiert, wo im Haus welche frischen Blumen stehen sollen. Es ist ausserdem üblich, dass man ein Depot für allfällige Schäden einbehält. Oft lernen wir die Gäste auch persönlich kennen und haben dadurch schon interessante Bekanntschaften gemacht. Das ist ein wunderbarer Mehrwert unserer Vermietungstätigkeit.
 
Haben Sie noch weitere Ausbaupläne?
Rolf Theiler: Eigentlich nicht, aber vielleicht ergibt sich mal wieder ein glücklicher Zufall.

«Homes» erscheint 2 x jährlich als Beilage der «BILANZ» und der «Handelszeitung».