Buy to let: Darum rechnet sich das beliebte Immobilieninvestment nicht mehr

In den letzten Jahren sind viele Schweizerinnen und Schweizer zu Vermietern geworden. Sie kauften eine Wohnung und schrieben sie zur Miete aus, «Buy to let» wird das Investment genannt. Die Auswertungen von Banken belegten den Trend: Knapp jede fünfte neue Hypothek wurde für die Finanzierung solcher Immobilieninvestitionen verwendet. Die hohen Werte dürften der Vergangenheit angehören: «Die Hypothekarausleihungen für Buy to let im Neugeschäft werden drastisch zurückgehen», sagt Matthias Holzhey, Immobilienexperte bei der UBS. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Die Hypothekarzinsen sind derzeit so hoch, dass es sich nicht mehr rentiert, Wohnungen zu erwerben, um sie weiterzuvermieten. Zumal die Preise für gut gelegene Eigentumswohnungen immer noch hoch sind. Hypotheken mit zehnjähriger Laufzeit kosten derzeit mindestens 2,5 Prozent (laut dem Vergleichsportal Moneypark), jene mit fünfjähriger Frist mindestens 2,1 Prozent. Günstiger sind Geldmarkthypotheken mit schwankendem Zins, doch auch hier dürften die Sätze steigen, wenn die Schweizerische Nationalbank wie erwartet im Dezember den Leitzins erneut anhebt. Wer den Wohnungskauf grösstenteils über Hypotheken finanziert, wird in vielen Fällen nach Abzug aller Kosten derzeit sogar Geld verlieren. Denn die Mieteinnahmen werden nicht nur durch die Zinskosten geschmälert, auch der Unterhalt und Betrieb, die Instandsetzung und das Leerstandrisiko sollten einberechnet werden. Nicht zu vergessen: Auch das Steueramt will einen Teil der Erträge. Die Immobilienpreise steigen weniger stark an Die Kalkulation spricht also nicht für Buy to let. Und hinzu kommen die bekannten Nachteile bei diesen Investitionen: Wer einen schönen Teil seines Vermögens in wenige Immobilien investiert, geht hohe Risiken ein; die Wohnung kann zeitweise leer stehen, lässt sich nicht schnell verkaufen und bindet viel vom eigenen Geld. Und auch der Aufwand für die Bewirtschaftung und Mietersuche ist nicht zu unterschätzen. Buy to let war auch deswegen populär, weil sich Wohnimmobilien in den letzten Jahren stark aufgewertet haben. Zwar dürften sich die Preise weiter erhöhen, aber nicht mehr so steil wie in den letzten Jahren. Mit einer starken Aufwertung zu rechnen, ist also nicht zu empfehlen. Sprechen derzeit alle Vorzeichen gegen das Investment? Nicht ganz: So sind die Mieten am Steigen, und Wohnungen lassen sich einfacher vermieten – der Leerstand sinkt. Der entscheidende Faktor bei Buy to let ist aber das Zinsniveau. Dass die Mieten etwas höher werden und weniger Wohnungen leer stehen, macht den Zinsanstieg nicht wett. Der Boom bei Buy to let ist vorbei. Doch wer die Finanzierung noch vor der Zinswende langfristig geregelt hat – also eine lang laufende Festhypothek zu tiefen Sätzen abgeschlossen hat –, sollte weiterhin eine attraktive Rendite einfahren. Und für viele der Vermieterinnen und Vermieter spielen die harten Zahlen nicht die Hauptrolle: Sie haben die Wohnung mit dem Ziel gekauft, sie später selber zu nutzen oder an die Nachkommen zu vererben. Wer solche Pläne im Hinterkopf hat, kann anders kalkulieren.

Buy to let: Darum rechnet sich das beliebte Immobilieninvestment nicht mehr

Warum es sich nicht mehr lohnt, Vermieter zu werden