Die Immobilienpreisspirale dreht sich munter weiter. Aber die Mieter können sich dennoch auf tiefere Mieten freuen. Denn sie dürften von neuen Gesetzen und Regulierungen insgesamt nur wenig betroffen sein. Dieser Ansicht ist der Immobiliendienstleister IAZI.

Während IAZI im laufenden Jahr bei den Mehrfamilienhäusern mit einem Preisanstieg von 4,9 Prozent rechnet, dürften die Angebotsmieten um 0,8 Prozent zurückgehen. Bei den Wohneigentumspreisen beträgt das Plus 1 Prozent.

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Angebotsmieten: Besonders im Mittelland lässt sich beim Wohnungswechsel Geld sparen.

Quelle: ZVG_IAZI

Klimamassnahmen sind nicht gratis

Das neue CO2-Gesetz, mit dem der Klimawandel bekämpft werden soll und über das derzeit beraten wird, dürfte für Mehrkosten auf dem Wohngebäudepark der Schweiz von rund 1,4 Milliarden Franken im Jahr führen, sagte IAZI-Chef Donato Sconamiglio an einer Pressekonferenz am Dienstag in Zürich.

Diese Mehrkosten von rund 2 bis 3 Prozent dürften zwar zu einem Grossteil auf die Mieter überwälzt werden. Ein Grossteil der Erträge aus der CO2-Abgabe werde aber wieder über die Krankenversicherer und die AHV-Ausgleichskassen an die Bevölkerung zurückverteilt.

Zudem dürfte wegen der anhaltend tiefen Zinsen im zweiten Quartal 2020 der für die Mietpreise relevante Referenzzinssatzes gesenkt werden, was zu einem Rückgang der Mieten um rund 3 Prozent führen werde. Ausserdem sorge der hohe Leerstand bei Mehrfamilienhäusern zusätzlich für Druck auf den Mieten.

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Ausgeprägter Mietermarkt

Weniger zu lachen haben die Vermieter. «Sie müssen von einem ausgeprägten Mietermarkt ausgehen», meinte der IAZI-Chef. Die Zunahme der Leerstände mache die Vermietung von Wohnungen «anspruchsvoll». Angesichts der Bautätigkeit und des bestehenden Leerstands dürften auch in Zukunft immer mehr Wohnungen leer stehen.

Der hohe Leerstand vor allem ausserhalb der grossen Zentren übe einen starken Druck auf die Mieten aus. Dabei rechnet IAZI bei neuen Mietwohnungen mit tieferen Mietpreisen, wenn Vermieter Konzessionen machten.

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Leerstand: Zwischen Genf und St. Gallen stehen sehr viele Wohnungen leer.

Quelle: ZVG

Dies führe ausserdem dazu, dass die «heisse Kartoffel Leerstand» von neuen zu den Altbauwohnungen verlagert werde. Ausserdem müssten Vermieter im Zusammenhang mit dem Co2-Gesetz auch einen Wertverlust ihrer Immobilien von rund 3 Prozent verkraften.

Selbstregulierungsmassnahmen verpuffen

Dennoch bleibt dank der Negativzinspolitik der Nationalbank (SNB) die Nachfrage nach Mietshäusern hoch und die Preise dürften daher weiter steigen. Die ab kommenden Jahr geltenden Selbstregulierungsmassnahmen der Banken, mit denen eine Zeitbombe im Immobilienmarkt entschärft werden soll, dürften verpuffen, wenn das Geld «gratis» bleibe. «Gratis-Geld schafft Fehlanreize», sagte Sconamiglio.

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Donato Scognamiglio

IAZI-Chef Donato Scognamiglio: «Gratis-Geld schafft Fehlanreize».

Quelle: ZVG

Zudem wollten Banken ja weiterhin Geschäfte machen. Dabei sieht der Immobilienexperte hinter den steigenden Preisen für Renditeliegenschaften aber vor allem (Lebens-) Versicherungen und nicht die Banken, die die Spitzenpreise zahlen würden.

Demografischer Wandel dürfte Immobilienpreise sinken lassen

Erst ein demografischer Wandel in den kommenden Jahren dürfte zu einer Entspannung bei den Immobilienpreisen führen. «Wir sind an einem Wendepunkt», sagt Sconamiglio. 2019 feierten erstmals gleichviele Menschen den 20. Geburtstag wie in Pension gingen. «Die Schweiz sieht einer Entwicklung wie in Japan entgegen, wo derzeit 28 Prozent der Bevölkerung Rentner sind».

«Wer Immobilien kaufen will, sollte vorsichtig sein»

Donato Scognamiglio
Quelle: ZVG
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Hierzulande seien derzeit 19 Prozent, bis zum Jahr 2050 dürfte ihr Anteil an der Bevölkerung dann auf den gleichen Wert in Japan ansteigen, schätzt Sconamiglio. In Japan habe dies sinkende Immobilienpreise zur Folge gehabt. «Eine solche Entwicklung dürfte in der Schweiz dazu führen, dass in Zukunft weniger und kleinere Wohnungen nachgefragt werden und zudem die Nachfrage nach Einfamilienhäusern zurückgehe», glaubt der Immobilien-Spezialist.

(sda/mbü)