Der Direktor des Bundesamts für Wohnungswesen, Martin Tschirren, spricht Klartext zur Rendite von Vermietern

Die «Handelszeitung» stellt die Immobilienwirtschaft ins Schaufenster: Jeden Freitag kommt eine spannende Persönlichkeit aus der Branche zu Wort und schildert ihre Sicht auf den Markt. Diese Woche lesen Sie die Einschätzungen von Martin Tschirren. Er leitet das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Herr Tschirren, Raiffeisen warnte diesen Frühling vor einer Wohnungsnot. Halten Sie die Warnung für angemessen – könnte es in einigen Jahren mancherorts tatsächlich schwierig werden, eine freie Wohnung zu finden? Ja, auch wir gehen davon aus, dass es in Richtung einer Wohnungsknappheit geht. Während die Nachfrage nach Wohnungen anhält, ist die Bautätigkeit rückläufig. Die Zahl der Haushalte, die eine Wohnung suchen, wird dabei nicht nur von der Zuwanderung angetrieben, sondern auch von der Veränderung in der demografischen Struktur unserer Gesellschaft. Der durchschnittliche Haushalt wird kleiner, die Nachfrage nach Wohnungen nimmt dadurch zu. Bereits jetzt liegt die Zahl der neu gebauten Wohnungen tiefer als diejenige der neuen Haushalte, die eine Wohnung suchen. Indikatoren wie die Entwicklung der Baubewilligungen oder die Zahl der sich in Bau befindlichen Wohnungen lassen erwarten, dass uns in den kommenden Jahren 5000 bis 10’000 Wohnungen pro Jahr fehlen werden. Diese Zahlen beziehen sich auf die ständige Wohnbevölkerung, das heisst, Personen mit einem Flüchtlingsstatus sind nicht berücksichtigt. Derzeit haben gegen 70’000 Ukrainerinnen und Ukrainer den Status S, und ein Teil von ihnen wird auch eine Wohnung suchen. Für einen grossen Teil der Mieterschaft schiessen die Nebenkosten gerade in die Höhe. Werden die Rechnungen auch langfristig höher ausfallen? Tatsächlich müssen sich derzeit viele Mieterinnen und Mieter auf höhere Nebenkosten einstellen. Die längerfristige Entwicklung der Energiepreise ist von vielen Faktoren abhängig und schwer voraussehbar. Aber vermutlich werden sich die Energiepreise künftig auf einem höheren Niveau bewegen als in der Vergangenheit. Die Schweiz muss ihren CO2-Ausstoss senken – auch der Gebäudepark soll grüner werden. Wird der Klimaschutz das Wohnen verteuern? Von den 1,77 Millionen Gebäuden in der Schweiz mit Wohnnutzung werden immer noch 58 Prozent mit fossilen Energieträgern beheizt. Der Schweizer Gebäudepark ist für rund ein Drittel des inländischen CO2-Ausstosses verantwortlich. Um die Ziele des Pariser Klimaübereinkommens zu erreichen und die CO2-Emissionen bis 2050 auf Netto-null zu senken, braucht es auch im Gebäudebereich grosse Anstrengungen. Die Unterstützung der öffentlichen Hand für energetische Gebäudesanierungen hat unter anderem zum Ziel, die Steigerung der Wohnkosten zu dämpfen. Eine im Auftrag des Mieterinnen- und Mieterverbands erstellte Studie legt nahe, dass Vermieterinnen und Vermieter ihre Rendite in den letzten Jahren deutlich gesteigert haben. Können Sie das Ergebnis dieser Studie nachvollziehen? Um diese These zu belegen, stützt sich die Studie auf die Renditeentwicklung von Immobilienaktien, welche in den vergangenen 16 Jahren eine durchschnittliche Rendite von 7,4 Prozent erzielt hatten. Ob für alle Vermieterinnen und Vermieter derartige Renditen möglich waren, bleibt offen. Unter dem Strich haben Vermietende den letzten Jahren wohl gute Renditen erzielt. Dabei haben sie deutlich von den Wertsteigerungen ihrer Immobilien profitiert. Durch die Negativzinspolitik der letzten Jahre hat der Immobilienmarkt viele, auch institutionelle Investoren angezogen, weil diese kaum Alternativen hatten. Hingegen haben die tiefen Zinsen zwar zu einem sinkenden Referenzzinssatz, aber insgesamt nicht zu sinkenden Mieten geführt. Gemäss Mietrecht können die Mieterinnen oder Mieter zwar eine Mietzinssenkung verlangen, aber ein Automatismus besteht nicht. Erfahrungsgemäss führt eine Senkung des Referenzzinssatzes nur bei einer Minderheit der Mietverhältnisse zu einer Mietzinssenkung – sei es von sich aus durch die Vermieterschaft oder auf Verlangen der Mieterschaft. Für die insgesamt steigenden Mieten sind aber vor allem Neuvermietungen und getätigte Erneuerungsmassnahmen verantwortlich. Der digitale Markt für Wohnungsinserate wird von wenigen grossen Anbietern dominiert. Herrscht genügend Wettbewerb unter den Immobilienportalen? In der Tat haben Zusammenschlüsse von Immobilienmarktplätzen in den letzten Jahren zu Diskussionen geführt. So hatte die Wettbewerbskommission in der Vergangenheit bei Zusammenschlüssen von Immobilienportalen mehrfach geprüft, ob diese dadurch eine marktbeherrschende Stellung erlangen. Die Wettbewerbshüter gaben bisher jeweils grünes Licht für diejenigen Zusammenschlüsse, die der Meldepflicht unterlagen. Auch wenn die Zahl der Anbieter abgenommen hat, scheint der Wettbewerb nach wie vor zu funktionieren – zumal ja auch grosse internationale Social-Media-Plattformen in diesem Bereich aktiv sind. Telearbeit ist für viele Bürotätigkeiten normal geworden. Hat der Aufschwung von Homeoffice zu grossen Verschiebungen im Immobilienmarkt geführt? Das vermehrte Homeoffice hat sicherlich die Büroarbeitswelt verändert, aber im Immobilienbereich waren die Auswirkungen, soweit man dies bereits beurteilen kann, eher bescheiden. Sicher, es gab in diesem Zusammenhang einen Trend zu eher grösseren Wohnungen oder auch zum Wohnen auf dem Land. Aber eine kürzlich gemachte Auswertung zeigt, dass nur relativ wenige Menschen tatsächlich in grössere Wohnungen oder aufs Land gezogen sind. Im Bürobereich führt mehr Homeoffice zwar zu mehr Desk-Sharing-Konzepten; da aber in Büroberufen viele Stellen geschaffen werden, nimmt die Nachfrage nach Büroflächen insgesamt zu. Vor allem attraktive Standorte sind hier gefragt. Obwohl die Mieten steigen, ist mieten derzeit in weiten Teilen der Schweiz wieder günstiger als kaufen. Ist das eine gute Entwicklung? Die Frage, ob mieten oder kaufen günstiger ist – respektive welche Wohnform zu bevorzugen ist –, hängt von den eigenen Vorlieben und der konkreten Situation ab. In den kommenden Jahren wird sich wohl weniger die Frage stellen, was günstiger ist, sondern ob man überhaupt eine Wohnung findet. Entsprechend ist zu befürchten, dass namentlich in städtischen Regionen beides – mieten oder kaufen – für Personen, die eine Wohnung suchen, nicht günstig wird. Martin Tschirren beantwortete die Fragen schriftlich.

Der Direktor des Bundesamts für Wohnungswesen, Martin Tschirren, spricht Klartext zur Rendite von Vermietern

«Vermietende haben in den letzten Jahren gute Renditen erzielt»

Herr Tschirren, Raiffeisen warnte diesen Frühling vor einer Wohnungsnot. Halten Sie die Warnung für angemessen – könnte es in einigen Jahren mancherorts tatsächlich schwierig werden, eine freie Wohnung zu finden?