Er ist das Vorbild für den Spekulanten Gordon Gekko aus dem Hollywoodfilm «Wall Street»: Carl Icahn. Im Film wird er von Michael Douglas gespielt, der sagt: «Wenn du einen Freund brauchst, kauf dir einen Hund.» Diesen Satz soll Icahn tatsächlich gesagt haben, zu einem Mitarbeiter einer Firma, die er übernommen hatte. Icahn ist noch immer Grossinvestor, etwa bei Aktien von HP, Xerox und Hertz mit jeweils über einer halben Milliarde Franken beteiligt. Aber seine weitaus grösste Position – so sagte er kürzlich – sei eine Wette auf fallende Immobilienpreise.

Icahn ist nicht nur ein leidenschaft­licher Pokerspieler, der einige Casinos besitzt. Er war auch Sonderberater für den US-Präsidenten Donald Trump, allerdings nur acht Monate lang, bis August 2017, dann trat er zurück.

Die Immobilienpreise hätten sich wieder aufgeblasen, wie im Jahr 2008, so Icahn. Er setzt vor allem auf den Preis­zerfall von Immobilien im kommerziellen Bereich, also bei Einkaufszentren, Büro­gebäuden, Detailhandelsimmobilien und Hotels. Die Banken hätten denen Hypotheken gegeben und an einen Index gebunden weiter an Kunden vermittelt. Alles ähnlich wie im Jahr 2008, so Icahn.

So viel zu den USA – und wie sieht es in Europa aus? Zuerst mal wird es vor allem Stillstand bei Ferienimmobilien geben. ­Einer der grössten europäischen Märkte dafür ist jener auf der Baleareninsel Mal­lorca. Dort patrouillieren derzeit Polizisten, die Leute im öffentlichen Raum be­fragen, wohin sie unterwegs sind. Alle, die nicht auf dem Weg zur Arbeit oder zum ­Lebensmitteleinkauf sind, werden nach Hause geschickt – auch Jogger.

Die Nachfrage nach dortigen Immobilien dürfte ­inzwischen völlig eingebrochen sein. Auch sonst dürften in nächster Zeit wenige in Versuchung geraten, sich eine Ferienwohnung zu leisten, auch nicht in der Schweiz.

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Ferienimmobilien in Gefahr

Bei den Zweitwohnungen in der Schweiz erwartet auch Kay Förschle vom Immobilien- und Hypothekenspezialist Moneypark am ehesten Probleme. Zudem bei kommerziellen Liegenschaften und bei selbst bewohnten Immobilien im Luxussegment. Dort könnten die Preise ins Rutschen ge­raten; das sieht auch die UBS in einer Analyse so.

Wenn das Coronavirus eine längere Rezession mit steigender Arbeitslosigkeit verursachte, hätten viele Immobilieneigen­tümer ein Problem, ihre Hypothekarzinsen zu bezahlen. Wer arbeitslos wird, hat bald zu wenig Einkommen dafür. Kommt es zu einer Rezession, könnten Wohnungsbesitzerinnen und -besitzer über die nächsten fünf Jahre rund 10 Prozent ihres Investments verlieren, hat die UBS berechnet. Das entspricht einer Wertberichtigung von rund 100 Milliarden Franken.

Hören Sie eine Analyse zum Thema im Podcast «HZ Insights»:

 

Zudem könnten mittel- und langfristig auch die Hypothekarzinsen steigen. Um das zu begründen, ist ein Blick zurück nötig: Die Finanzkrise im Jahr 2008 sorgte für den Aufstieg der Nationalisten, die eine Deglobalisierung beförderten. Etwa Donald Trump mit seiner Mauer vor Mexiko, neuen Zöllen und der Repatriierung von Arbeitsplätzen aus China und anderen Weltregionen. Oder der Exit von Gross­britannien aus der EU.

Nun wird die Deglobalisierung vom ­Coronavirus verstärkt. Die globalen Produktionslinien werden unterbrochen. Das könnte eine gewaltige Trendänderung auslösen, ein schlafendes Ungeheuer wecken: die Inflation. Wenn die USA, Europa und die Schweiz die Arbeitsplätze im Ausland zurückholen, wird es teurer für die Konsumentinnen und Konsumenten.

Ein einfaches Beispiel: Wenn Toilettenpapier – das gerade sehr begehrt scheint – künftig aus Schweizer statt finnischem Holz hergestellt werden soll, wird es sicher teurer im Laden. Das gilt für viele Produkte, die importiert werden. Wenn die wieder vermehrt im Inland hergestellt werden, sind sie teurer. Deshalb ist die Produktion dieser Güter ja vormals ins Ausland verlagert worden.

Repatriierung von Jobs bringt Inflation

Wenn die Produkte für Konsumenten und Konsumentinnen teurer werden, dann haben wir Inflation. Sie wurde viele Jahre von der Globalisierung schlafen ­gelegt, von der Einbindung von neuen ­Arbeitskräften und neuen Konkurrenten aus China und anderen Ländern. Aber jetzt könnten Na­tionalisten, Virus und ­Deglobalisierung das Monster Inflation tatsächlich wecken.

Wenn die Inflation aufwacht, dürften die Zinsen steigen. Das würde Obligationenkurse in die Tiefe stürzen lassen und wahrscheinlich auch Immobilienpreise. Das könnte ganz übel werden, und dagegen würde kein noch so grosser Vorrat an Toilettenpapier helfen.

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Zwar ist derzeit bei den Hypozinsen keine Aufwärtsbewegung zu sehen, wie Kay Förschle sagt. Allerdings wäre das auch überraschend, denn die Zentralbanken haben gerade noch einmal massiv Geld ins System gepumpt, das die Zinsen drückt. Mittelfristig wird dieses Geld der Zentralbanken aber zusätzlich inflationär wirken.

Zahlen zu Immobilien und Corona

26 Prozent: So gering war der Eigenkapitalanteil von Immokäufern 2018 im Median. Die Hälfte der Käufer hatte als noch weniger.

40 Prozent: Statistisch muss alle 20 Jahre mit einem Preiseinbruch bei Schweizer Immobilien von 40 Prozent gerechnet werden.

100 Milliarden Franken könnte der Wertverlust auf Schweizer Immobilien gemäss UBS betragen, falls auf Corona eine Rezession folgt.

20 Prozent: Einige Immobilienfonds haben im Corona-Crash bereits über 20 Prozent an Wert verloren.

Es braucht gar nicht einen grossen Zinsanstieg, damit die Nachfrage nach Wohneigentum einbricht. Während derzeit Immobilien kaufen noch attraktiver als mieten ist, würde sich das schon bei einem Anstieg der Hypozinsen auf 3 Prozent umdrehen, wie die Credit Suisse berechnet hat.

Bei stärker steigenden Zinsen droht der Schweiz ein Immobliencrash. Vor allem auch, weil viele Immobilienbesitzer hoch verschuldet sind. Gemäss Berechnungen von Moneypark wurden Immobilien in der Schweiz im Jahr 2018 im Median nur mit 26 Prozent Eigenkapital finanziert.

Das heisst, wenn die Immobilienpreise in einem Crash um 26 Prozent oder mehr einbrechen, werden 50 Prozent der Menschen, die im Jahr 2018 eine Immobilie in der Schweiz gekauft haben, ihr gesamtes Eigenkapital verloren haben. Sie sind dann alle bankrott, wenn sie nicht wei­teres Kapital in der Hinterhand haben – wenn es in Aktien investiert ist, wird es ein Viertel weniger wert sein.

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Immo-Crash statistisch alle 20 Jahre

Bei Immobilien muss statistisch sowieso etwa alle zwanzig Jahre mit einem Preis­zerfall von 40 Prozent am Immo-Markt gerechnet werden. Das weiss Andreas Loepfe, ­Direktor des Zentrums für Immobilien­management an der Universität Zürich.

Ein solcher Crash würde alle in Schwierigkeiten bringen, die ihre Immobilie derzeit mit über 60 Prozent belehnt und kein Kapital mehr in der Hinterhand haben. Sie müssen damit rechnen, dass ihre Bank hohe Nachschüsse verlangt. Wer nicht ­bezahlen kann, muss zusehen, wie seine Immobilie zwangsversteigert wird.

Immobilienbesitzer: Droht die Nachschusspflicht?

Risikopuffer Relativ sicher vor einem Immobiliencrash ist, wer sein Haus oder seine Wohnung heute mit mindestens 50 Prozent Eigenkapital finanziert hat. Nach einem Preiseinbruch von 40 Prozent beträgt das Eigenkapital noch knapp 20 Prozent, entspricht also den Mindestanforderungen. Allerdings sehen die meisten Banken im Kleingedruckten der Hypothekarverträge schon bei höheren Eigenkapitalquoten eine Nachschusspflicht vor. Deshalb sind nur jene wirklich auf der ganz sicheren Seite, die ihre Immobilie heute mit einer Hypothek von maximal 30 bis 40 Prozent belehnt haben. Sie sind selbst nach einem Immobiliencrash mit einem Preiseinbruch von 40 Prozent noch mit einem genügend hohen Eigenkapitalanteil ausgestattet.

Wer zum Beispiel heute auf seinem Eigenheim im Wert von 1 Million Franken eine Hypothek in der Höhe von 600'000 Franken hat, wird nach einem Preiseinbruch von 40 Prozent 120'000 Franken nachschiessen müssen, um wieder eine Eigenkapitaldeckung von lediglich 20 Prozent zu ­erreichen. Wenn dies auch längerfristig nicht möglich ist, wird die Immobilie zwangsversteigert.

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Zweifellos wird es beim nächsten Crash viele Konkurse und Versteigerungen geben. Das wiederum führt dazu, dass die Immobilienpreise noch weiter in die Tiefe gerissen werden – ein Teufelskreis. Genau das passierte in der Schweiz Ende 1980er, Anfang 1990er Jahre. Ein solcher Immo-­Crash würde viele Banken mit in die Tiefe reissen. Ein Stresstest der Finma zeigt, dass rund die Hälfte der getesteten Institute bei einer Immobilienkrise wie in den 1990er Jahren neues Kapital bräuchten und sonst in Konkurs gehen würden.

«Immobilienpreise in schwindelerregender Höhe»

Es lohnt, sich den Ablauf der Immo­bilienkrise Ende 1980er, Anfang 1990er einmal in Erinnerung zu rufen: Im März 1989 schreibt die Schweizerische Depeschen Agentur (SDA): «Im Inland hat der Anlagebedarf der Pensionskassen mitgeholfen, die Immobilienpreise in schwindelerregende Höhe zu treiben.» (Heute ist das ebenfalls so.) Schon bald beginnen die Preise zu fallen: «Fachleute rechnen, dass Liegenschaften rund 20 Prozent billiger werden», ist am 8. Juni 1990 in der Wochenzeitung «Cash» zu lesen.

Die Fachleute sind zu der Zeit noch viel zu optimistisch. Im Fe­bruar 1992 steht in der gleichen Zeitung: «Für Bauland muss in einigen Regionen der Schweiz um 30 bis 50 Prozent weniger bezahlt werden als vor zwei Jahren.»

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Der Immobiliencrash hat natürlich auch Auswirkungen auf die Banken: Zählte die Schweizerische Nationalbank Ende 1989 noch 210 regionale Geldhäuser, so sind es Ende 1991 nur noch 189.

Der Crash geht weiter: Immobilienversteigerungen, Bankenpleiten – und die Immobilienpreise fallen immer tiefer. Der Teufelskreis scheint kaum zu stoppen zu sein. Der Nationalrat sucht Ideen, wie die Immobilienpreise gestützt werden können. Er will erlauben, Pensionskassen­gelder für Immobilienfinanzierungen einzusetzen. (Damals war nicht möglich, was heute für selbst bewohnte Immobilien selbstverständlich ist).

Im März 1993 stimmt der Nationalrat dafür, obwohl die SP dagegen ist: Der Genfer Sozialdemokrat Jean-Nils de Dardel kritisiert, das sei ein Geschenk an die Banken, die nun leichter auf Rückzahlung der Hypotheken drängen könnten. Trotzdem: Am 1. Januar 1995 tritt das neue Gesetz in Kraft.

Tiefpunkt der Immo-Krise

Damit wird der Preiszerfall gestoppt. Dessen Ausmass hält die Wochenzeitung «Cash» im Januar 1995 fest: «Bis zu 50 Prozent brachen an gewissen Lagen, vor al­lem im Raum Zürich, die Preise ein.» Das ist der Tiefpunkt in der Immobilienkrise von vor dreissig Jahren.

Anschliessend setzte die Preishausse ein, in der wir uns noch immer befinden. Ob sie den Corona-Stresstest besteht, muss sich erst noch zeigen. Auf die Immobilienfonds hat sie sich jedenfalls schon ausgewirkt. Deren Kurse sind massiv gefallen. Am stärksten hat es den CS Ref Hospitality getroffen, der vor allem in Hotellerieliegenschaften investiert: Er hat einen Viertel an Wert verloren. Aber auch der Fonds UBS Direct

Urban, der in Immobilienprojekte in städtischen Gegenden in der Schweiz investiert, hat 20 Prozent verloren. Das Gleiche gilt für den Immobilienfonds La Foncière. Auch die Aktien der Immobiliengesellschaften haben teilweise massiv an Wert verloren. Die Titel von Börsenschwergewicht PSP Swiss Property sind im vergangenen Monat abgestürzt – der Marktwert der Firma sank von 7,5 auf noch 5 Milliarden Franken.

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