SPS-CEO René Zahnd über Immobilien, Jelmoli, Wincasa und Corona

Er ist entspannt, spricht schnell und hat klare Meinungen. René Zahnd, 56 Jahre, Jurist, Chef von Swiss Prime Site, der grössten börsenkotierten Immobiliengesellschaft der Schweiz. Ein Bieler, der der Region bis heute verbunden ist. Sein Büro aber hat er in Zürich, knapp 100 Meter über dem Boden, im 33. Stock des Zürcher Prime Towers. Der Blick reicht bis zum See und in die Alpen hinein. Bevor Zahnd den CEO-Posten antrat, war er über sieben Jahre lang Mitglied der Geschäftsleitung von Implenia. Er kennt die Schweiz, die Baustellen des Landes, den Kampf mit der Bürokratie. Er weiss, was eine A-Lage von einer B-Lage unterscheidet und wo ein Investment den nötigen Return liefert. Und er hat, über zwei Jahre nach dem Start der Pandemie, eine klare Meinung zum Arbeiten im Homeoffice. Herr Zahnd, wie lebt der Chef der grössten börsenkotierten Immobiliengesellschaft der Schweiz? René Zahnd: Wohnsitz in Bern, zu viert, in einer Eigentumswohnung auf 160 Quadratmetern. Die Überbauung stammt noch aus meinen Implenia-Zeiten. Auf dem Grundstück wohnten früher zwei Personen, heute sind es 42 Personen. Es ist eine Überbauung mit 8 plus 6 – also 14 Wohnungen. Ein Vorbild, was Nachhaltigkeit angeht. Vor allem aber lebe ich gerne in der Stadt. Könnten Sie sich vorstellen, im hintersten Zipfel des Thurgaus zu leben, wo das Wohneigentum noch relativ günstig ist? Nein. Die Annehmlichkeiten, die eine Stadt mit sich bringt, sei das kulturell oder kulinarisch, will ich nicht vermissen. Ich kann alles zu Fuss machen, bin nicht auf den Bus angewiesen oder das Tram, in 20 Minuten bin ich vom Bahnhof zu Hause. Eigentum in der Stadt ist aber sehr rar geworden. Und sehr teuer. Das ist so. Aber ich lebe gern in der Stadt. Kein Umzug ins Berner Steuerparadies Muri geplant? Nein. Ich habe nicht einmal meine Steuern optimiert. Letztlich muss man sich wohlfühlen an einem Ort. Und die Leistung, die die Stadt bringt, stimmt. Würden Sie heute immer noch Eigentum kaufen oder besser mieten? Ich würde immer noch kaufen – vorausgesetzt die Lage und der Preis stimmen. Leider ist es für viele fast unerschwinglich geworden. Unser Eindruck: Mit den steigenden Zinsen wird Mieten wieder interessanter, die Nachfrage nach Eigentum dürfte sinken. Die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden dürfte hoch bleiben. Das ist irgendwie ganz tief drin im Menschen. Ob das jetzt ein Haus oder eine Wohnung ist, sei mal dahingestellt. Die Nachfrage wird wohl kaum abnehmen. Wie halten Sie es persönlich mit dem Arbeiten im Berner Homeoffice? Das mache ich eigentlich möglichst wenig. Weil Sie ein Vorbild sein wollen für Ihre Geschäftsmieter? Nein, weil ich gerne am Puls der Zeit bin. Im Büro spüre ich, was läuft. Der Austausch mit den Mitarbeitenden, der kurze Schwatz an der Kaffeemaschine: Das ist unersetzlich. Ich sage immer: Der Arbeitsplatz muss mehr bieten als das Office zu Hause. Im angelsächsischen Sprachraum werden Firmenhauptsitze auch mal «Bullshit Castle» genannt. Weil dort nur Bürokratie geschieht. Diesen Ausdruck habe ich so noch nie gehört. Ich sehe es so: Wo nur remote gearbeitet wird, kann keine Kultur entstehen. Am gemeinsamen Arbeitsplatz entstehen Austausch und Inspiration. Nur so kann auch eine gemeinsame Kultur entstehen. Wir sind im Prime Tower in Zürich: Das ist wahrscheinlich das wertvollste Gebäude, das Sie im Portfolio haben? Nein, das wertvollste ist das Jelmoli-Gebäude. Dann der Prime Tower mit Umschwung, gefolgt von der Genfer Liegenschaft an der Rue du Rhône, wo der Globus drin ist – und dem Skykey in Oerlikon. Das sind die wertvollsten Gebäude im Portfolio. Von der Fläche her müsste die Shopping Arena in St. Gallen in der Topliga spielen. Vom Wert her nicht? Nein. Sie läuft aber gut und hat den Wert in den letzten Jahren stabil halten können. Und ein Pandemie-Fact: In der Shopping Arena hatten wir während Corona die besten Zahlen der Handvoll Einkaufscenter, die in unserem Portfolio sind. Auch dank dem grossen Einzugsgebiet und den ausgezeichneten Parkmöglichkeiten. Haben Einkaufscenter überhaupt eine Zukunft? Wenn sie gut bespielt sind: Ja. Aber es braucht interessante Konzepte. Der Kunde will mehr Abwechslung als früher. Die Shopping Arena funktioniert als Bau mit Mantelnutzung: Als Stadion mit angrenzendem Einkaufscenter. Das Wankdorf in Bern hat ein ähnliches Konzept. Sähen Sie das gerne im Portfolio? Nein. Die Quersubventionierung von Sportstätten mag früher eine gute Idee gewesen sein. Aber letztlich ist es ein Klumpen am Bein. Wer ist genau Eigentümer des Stadions? Wer von der Mantelnutzung? Und was passiert, wenn nach einem Match ein Fenster kaputt ist? Wer zahlt? Das ist alles sehr komplex und sehr aufwendig. Wenn Sie schon das Wankdorf nicht wollen: Welches Gebäude hätten Sie gerne im Portfolio? Am liebsten hätte ich das Projektentwicklungspotenzial der SBB Immobilien. Das wäre mein absoluter Traum. Das hört nie auf und ist super gelegen. Ein guter ÖV-Anschluss zeichnet heute jeden guten Standort aus. Hat die Pandemie nicht dazu geführt, dass der ÖV-Anschluss weniger wichtig geworden ist? Nicht wirklich. Während der Pandemie wurde viel erzählt. Da hiess es zunächst: Der Markt für Büro- und Retailflächen sei tot. Das ist völlig falsch. Blühende Büro-Landschaften in der Schweiz? Absolut. Das liegt auch daran, dass die Schweiz ganz anders aufgestellt ist als Grossregionen wie London oder Paris. Wir haben keine Mega-Cities und keine Mega-Gebäude – der Prime Tower ist immer noch das dritthöchste Gebäude der Schweiz. Wir haben die kürzeste Pendelzeit in Europa – im Schnitt nur 30 Minuten vom Wohnort zur Arbeit. Der ÖV funktioniert extrem gut – und das oberirdisch. Während der Pandemie war das sehr wichtig. Das Büro lebt. Haben Sie Zahlen? Wir haben eine Umfrage gemacht bei unseren Mietern im letzten Jahr. 80 Prozent haben gesagt, sie wollen die Fläche belassen, wie sie ist. 15 Prozent wollten mehr Fläche. Und nur 5 Prozent wollten weniger. Gute, am ÖV angeschlossene Bürostandorte sind also nach wie vor begehrt. Was hat die Pandemie denn bewirkt im Immo-Markt? Ich habe eine Optik, die stark vom Business mit Geschäftsliegenschaften geprägt ist. Im Wohnmarkt haben sich gewisse Aspekte verändert, klar. Da geht es um mehr Raum, mehr Zimmer, um eine verstärkte Bewegung hin zu Eigentum. Und im Hotelmarkt hat es auch starke Auswirkungen, vor allem in der Stadthotellerie von Zürich, die stark abhängig ist von den Entwicklungen des Flughafens. Der Flughafen war ja immer die grosse Wachstumsstory des Kantons. Wir haben es selbst erlebt hier im Motel One: Mit der Abwärtsbewegung beim Flughafen sank die Belegung im Hotel, praktisch im Gleichschritt. Wer sind die Gewinner aus der Pandemie? Logistik und Life Sciences. Wir sind deshalb auch vermehrt im Bereich der flexiblen Forschungs- und Laborflächen tätig. Etwas darf man nicht vergessen: Retail hatte einen Boom. Nicht jeder Retailer, klar, aber der Food-Bereich lief sehr gut. Schauen Sie sich die Zahlen von Migros und Coop an. Oder von Aldi, Lidl und Denner. Oder von den Fachmärkten, den Outdoor- und Sportspezialisten. Ein Ausdruck, der in den USA populär wurde während der Pandemie, ist «Zoom Town»: Das Volk zieht in den zweiten oder dritten Agglo-Ring, weil Wohneigentum dort günstiger ist, und arbeitet von dort aus. Ist das eine Entwicklung, die man in der Schweiz kennt? Eher nicht. Homeoffice wird mittelfristig nur 20 bis 30 Prozent der Arbeitszeit ausmachen. Sie meinen aber, der Arbeitsplatz muss gegenüber dem Homeoffice einen Mehrwert bieten. Was ist das genau? Gratiskaffee? Anwesenheit des Chefs? Austausch. Und Rückzug. Nicht jeder arbeitet in einem separaten Zimmer an einem Schreibtisch. Die meisten arbeiten irgendwo am Küchentisch oder am Stubentisch, wo noch x andere Sachen passieren. Und gerade in meinem Alltag zeigt sich der Vorteil von grossen Besprechungsräumen. Wir machen viele Arealentwicklungsprojekte, planen grosse Überbauungen. Ab und zu die Pläne auf einem Tisch auszubreiten, damit alle gleichzeitig darauf schauen können: Das ist extrem hilfreich. Natürlich geht es auch über einen Zoom-Call. Aber ist es wirklich gleich effizient à la longue? Nein. Homeoffice hat nicht die gleiche Effizienz. Ich werde immer für Remote-Office plädieren, aber nicht für eine reine Remote-Lösung. Das müssen Sie ja sagen als Vermieter von Geschäftsflächen. Die Zahlen geben uns recht. Gut gelegene Büroflächen sind und bleiben sehr begehrt. Sie haben die Logistik erwähnt: Vom Ausland her hört man, dass es einen neuen Immobilientyp an A- und B-Lagen gebe. Ein Depot oder Lager, aus dem Velokuriere ausschwirren und Sachen ausliefern – à la Stash. Das Stichwort hier lautet «Dark Store». Sehen wir den Trend auch in der Schweiz? Das Phänomen ist bekannt. Und das Problem auch: Jeder muss die letzte Meile in den Griff kriegen. Das kann man nur, wenn man möglichst nah beim Endabnehmer ist. Bei der Person, die die Ware bestellt hat. Wir haben bei uns einiges an Logistik. Ein grosses Objekt ist in Genf, in Plan-les-Ouates. Hier in Zürich haben wir eins direkt neben dem neuen ZSC-Stadion. Das ist natürlich eine ideale Lage. Die Lastwagen kommen direkt ab Autobahn und werden umgeladen. Und für kleinere Formate kann ich mir gut vorstellen, dass Flächen in der Innenstadt genutzt werden können. Ich kann mir auch vorstellen, dass ungenutzte Parkflächen als temporäre Ablage- und Umlagestation dienen könnten. Ich bin überzeugt, da wird sich viel bewegen. Das Bedürfnis der Konsumenten, die Ware möglichst schnell zu haben, bleibt. Aber die Bewegung, dass H&M geht und von Stash ersetzt wird, an wirklich guten Lagen, dass an A-Lagen nur noch gerüstet und kommissioniert wird: Das sehen Sie eher nicht? An den wirklich besten Lagen wird die Verkaufsfläche wahrscheinlich eher zum Showroom als zum Dark Room. Das sehen wir ja auch schon teilweise an der Bahnhofstrasse. Apropos Bahnhofstrasse: Das Jelmoli-Gebäude ist in unmittelbarer Nachbarschaft zum ehemaligen Manor. Wie spüren Sie den Wegzug des Konkurrenten? Wir spüren das vor allem in der Parfümerie. Da konnten wir viele Kundinnen und Kunden übernehmen. Break-even für Jelmoli haben Sie für Ende 2023 angekündigt. Was war das Problem: Zu wenig Frequenz, zu hohe Kosten, ein Mix von allem? Oder ist das Warenhaus schlicht tot? Das Warenhaus, so wie es früher bespielt wurde, ist langweilig und hat keine Zukunft. Heute braucht es mehr Begegnungszonen, mehr Raum für Kreativität und Emotionen. Das Warenhaus muss neue Trends aufnehmen, wie zum Beispiel Reawake, das bei Jelmoli hervorragend läuft. Gebrauchte Luxusgüter, die ein neues Leben erhalten. Das ist nachhaltig und sinnvoll. Hat Jelmoli je funktioniert? Wenn das Haus über Jahre nicht profitabel ist, muss es wohl ein paar Pain Points geben. Für uns steht der richtige Mieter und damit auch der entsprechende Mietertrag im Vordergrund. Da Jelmoli zur Swiss Prime Site gehört, sind wir daran interessiert, dass das Warenhaus zumindest ein ausgeglichenes Ergebnis erwirtschaftet, was wir für 2023 als Zielsetzung haben. Die Mieten sind für den Fair Value des Gebäudes entscheidend. Wir können und wollen deshalb auch nicht einfach an der Miete schrauben und Jelmoli so schneller in die schwarzen Zahlen helfen. Ganz wichtig: Jelmoli hat aufgrund seiner Lage und der grossen Anzahl an guten Gastronomie-Angeboten ein paar ganz wesentliche Beauty Points. Aus Immobiliensicht ist das Jelmoli-Parkhaus natürlich das Goldstück. Wie laut lachen Sie jeden Tag auf dem Weg zur Bank? Das hilft Jelmoli sehr. Die Lage ist grossartig. Woraus sich aber auch ein Nachteil ergibt: Demonstrationen in der Innenstadt finden meist am Samstag statt und verstopfen so die Gegend. Just an jenem Tag also, der viele Kundinnen und Kunden sowie eine starke Parkhaus-Performance bringt. In vielen Schweizer Städten wird viel dafür getan, Autos den Zugang zu erschweren und Parkplätze knapp zu halten. Schadet das Ihrem Unternehmen, reduziert es den Wert der Gebäude? Wenn man als Warenhaus einen guten Job macht und bezüglich Heimzustellung erstklassig funktioniert, kann man das kompensieren. Natürlich ist die Auto-Politik vieler Städte nicht ideal fürs Geschäft. Aber ich glaube nicht, dass Auto-Freundlichkeit überlebenswichtig ist für den Detailhandel, sonst macht auch der Handel etwas falsch. Parkplatz-Mangelwirtschaft beeinträchtigt den Wert unserer Gebäude nicht. Auch nicht für Bürogebäude mit ihren Parkplätzen für Chefs und Angestellte? Wenn das Bürogebäude bezüglich öffentlichen Verkehrs gut liegt, ist das kein Problem. Hier im Prime Tower haben wir mittlerweile sogar zu viele Parkplätze. Es hat sich eine erstaunliche Situation ergeben: Mittlerweile bestehen in städtischen Bürogebäuden und Mietblöcken zu grosse Auto-Einstellhallen. Den Menschen ist ein guter ÖV-Anschluss wichtiger, viele Paare reduzieren ihren Fuhrpark von zwei Wagen auf nur noch ein Auto. Anders ist es, wenn ein peripher gelegener Fachmarkt oder ein Einkaufszentrum auf Kunden angewiesen ist, die mit dem Auto anreisen. Dort ist der Parkplatz ein wichtiges Asset. Ihre Sorgenkinder sind Hotel-Immobilien. Wie geht es da weiter? In den Städten gibt es Leidensdruck. Nehmen wir das Motel One in Zürich mit seinen 400 Betten. Als Gebäudeeigentümer haben wir hier gesehen, dass die Buchungen während der Pandemie stark rückläufig waren, bei Freizeit- und Geschäftsreisenden. Da ist die Frage, wie schnell das Aufkommen wieder zurückkommt. Wie schnell? Die Situation kann sich rasch ändern. Im Sommer 2021 beispielsweise, als die Bedingungen gelockert wurden, besserte sich die Belegungsrate rasch. Sofern wir im Herbst 2022 nicht schon wieder in die nächste Covid-19-Welle geraten, erwarte ich, dass die Zahlen im Motel One Zürich per Ende Jahr wieder dort stehen, wo sie 2019 standen. Viele Touristiker sind da skeptischer. Weil Geschäftsreisende lieber zoomen statt selber reisen. Das kann schon sein. Deshalb haben die Stadthotels nun die Aufgabe, ihre Häuser verstärkt auf Freizeitreisende auszurichten. Hat Swiss Prime Site dem Mieter Motel One in Zürich in den heftigen Pandemiezeiten Mieterlasse gewährt? Wir kamen dem Motel One damals – wie anderen Mietern auch – entgegen. Am meisten haben wir damals der Stadthotellerie, Gastronomie und der Eventbranche geholfen. 2020 betrugen die Mieterlässe 13 Millionen Franken, 2021 waren es 7 Millionen – zusammen also 20 Millionen Franken. Solche Aktionen gefährden den Wert des Gebäudes nicht? Solange es sich um temporäre Aktionen handelt: Nein. Der Wert eines Gebäudes wird nur dann tangiert, wenn man nicht mehr an das grundsätzliche Geschäftsmodell glaubt. Dann muss man den Wert korrigieren. Das ist bei uns aber nicht der Fall. Gerade Motel One hat über Jahre bewiesen, dass sie ihr Geschäft versteht. Wir sprechen hier oft über Zürich und Genf. Welches sind andere Gegenden in der Schweiz, die noch Potenzial für eine Entwicklung im Immobilienbereich haben für Swiss Prime Site? Sehr gerne wären wir in Lausanne aktiver. Die Achse Lausanne–Morges–Rolle eignet sich hervorragend für Logistik-Gebäude. Auch die Gegend um Luzern und Zug ist sicher spannend. Wie sieht Ihre Schweizer Landeskarte grundsätzlich aus? Ganz einfach: Wir investieren entlang der ganzen Autobahn A1 und entlang der halben A2. Also von St. Gallen bis nach Genf und von Basel bis nach Luzern. Alles andere ist nicht interessant für uns. Gibt es auch schwierige Geländekammern? Nehmen wir einmal eine Gegend wie Biel, wo ich aufgewachsen bin. Ein schwieriger Markt. Man kann hier mit einem Ertrag von 200 Franken auf den Quadratmeter Wohnen rechnen. Das grosse Problem hier: Wenn man auf dem seichten Seeboden bauen will, muss man zuerst pfählen. Denn natürlich will man auch in Biel unterirdische Parkplätze haben. Das wird dann so teuer, dass man dies auf der Ertragsseite kaum amortisieren kann. Das erklärt auch, warum in der Gegend Biel–Solothurn–Grenchen weniger investiert wird. In Zürich müssen Sie nicht Pfahlbauer sein. Ganz genau. Kommt dazu: In Zürich können wir grundsätzlich mit höheren Erträgen rechnen. Und es gibt eine grössere Konkurrenz an Bauunternehmungen, was die Kosten drückt. Ein Faktor ist auch die Bürokratie. Was plagt Sie da wo besonders stark? Grundsätzlich geht alles viel zu langsam. Das Tempo ist schlecht. Auch deshalb, weil die Behörden in vielen Fällen intern nicht koordiniert sind. Bezüglich der Auflagen ist der Brandschutz ein grosses Thema. Oft herrscht hier wenig Klarheit, es kommt auf den jeweiligen Experten an, ob es nun eine Türe mehr oder weniger braucht. Dann: die leidigen Einsprachen, die immer noch kostenfrei sind. Ihr Wunsch: Die Einsprachen müssten so teuer sein, dass sie sich niemand mehr leisten kann? Natürlich nicht. Aber es braucht ein neues Modell: Es sollten nur Einsprachen kostenlos sein, die tatsächlich eine Berechtigung haben. Spüren Sie die Behinderungen überall gleich stark? Es gibt auch gute Beispiele. Der Kanton Zug etwa ist zügig. Nirgendwo sonst in der Schweiz hat man das Gefühl, dass die Behörden mit einer solch ausgesprochenen Dienstleistungsmentalität antreten. Dort wird nicht verhindert, dort wird gefragt: Was braucht Ihr sonst noch? Das höre ich sonst selten. Zug ist super. Gibt es Unterschiede zwischen Deutschschweiz und Romandie? Das ist Hans was Heiri. Sie trauen sich nicht zu sagen, dass es in der Romandie schlimmer ist? So ist es nicht. Die gemeinsame Sprache ist das wichtige Element – dort wie da. Seit zehn Jahren gehört die Immobilien-Dienstleisterin Wincasa ins Portfolio von Swiss Prime Site. Wie lautet Ihre Bilanz? Wincasa ist unser Auge und unser Ohr am Markt. Dort hört man das Gras wachsen, was uns oft weitere Investitionsmöglichkeiten eröffnet. Nur schon im Bereich Einkaufscenter ist Wincasa eine Macht: Das Unternehmen bewirtschaftet neunzig Shoppingcenter in der Schweiz. Das Massengeschäft Wohnen ist natürlich immer eine Herausforderung. Wincasa spielt hier die Mittelrolle zwischen Besitzer und Mieter. Kein einfacher Spagat. Wenn bei einem Mieter beispielsweise der Kochherd nicht mehr funktioniert, wünscht er sich von der Verwalterin Wincasa sofortigen Ersatz. Doch dort hat man diese Kompetenz nicht und muss zuerst einmal beim Eigentümer nachfragen. Grundsätzlich ist die Bewirtschaftung in der ganzen Schweizer Immobilienbranche eine Herausforderung. Wie meinen Sie das? Qualität und Ausbildung der Mitarbeitenden sind nicht optimal. Wir sehen hier viele junge Fachkräfte, die oft den Job wechseln, was keine Kontinuität ergibt. Die Lösung liegt wohl darin, dass das «Massengeschäft» Wohnen in der Bewirtschaftung möglichst vollständig digitalisiert werden muss. Mieterinnen und Mieter würden in diesem Modell per App mit den Bewirtschaftern kommunizieren. Was dem Bewirtschafter Zeit für anderes gibt. Und seinen Job interessanter macht. Wincasa bewirtschaftet im Wohnen 240’000 Objekte, was bei einer Doppelbelegung pro Wohnung fast eine halbe Million Kunden ergibt. Da muss mehr Effizienz rein. Auf einer Skala von 1 bis 10: Wie sehr fuchst es Sie, dass der Roche-Turm 1 mit 178 Metern eine ganze Stange höher ist als der Zürcher Prime Tower mit nur 126 Metern? Das fuchst mich zero. Unser Turm ist viel schöner. Das sieht man nur schon daran, dass er immer im Bild auftaucht, wenn Zürich oder auch die Schweiz eine Rolle spielen im Fernsehen. In Basel wird an einem weiteren Roche-Turm gebaut. Würden Sie gerne einen Prime Tower 2 erstellen? Jederzeit. Dieser Tage wird der neue Mieter Zalando in den Prime Tower 1 einziehen. Wie sehr nützt das dem Gebäude? Der Prime Tower ist nun zehn Jahre alt. Erste Mieter verlassen das Gebäude, neue ziehen nach. Der Einzug von Zalando nützt gleich doppelt: Erstens zahlt es auf die Marke Prime Tower ein. Und zweitens steigert es den Wert des Gebäudes, weil die Miete höher ist als jene des Vorgängers.

SPS-CEO René Zahnd über Immobilien, Jelmoli, Wincasa und Corona

SPS-Chef René Zahnd: «Das Büro lebt»