Der Schweizer Immobilienmarkt durchläuft derzeit einen strukturellen Wandel. Was jahrzehntelang funktionierte – ein Objekt kaufen, es vermieten, von der Wertsteigerung profitieren – gerät durch regulatorische Eingriffe und makroökonomische Veränderungen unter Druck. Die klassische «Rente aus Beton» entwickelt sich für viele Anleger zur Liquiditätsfalle: Hohe Finanzierungskosten treffen auf stagnierende Mietrenditen, während die diskutierte Abschaffung des Eigenmietwerts gleichzeitig das bisherige Steuersystem grundlegend verändert.
Doch wo die Masse ein Problem sieht, erkennen andere eine Chance. Der Schweizer Immobilienmarkt weist strukturelle Ineffizienzen auf, die systematisch nutzbar sind: Da ist der Sanierungsstau bei älteren Objekten, Erbengenerationen ohne Zeit oder Expertise für Sanierungen, Käufer, die bezugsfertige Lösungen suchen. Genau hier setzt der aktive Immobilienhandel an – nicht als spekulative Wette, sondern durch unternehmerische Wertschöpfung mittels Substanz.
«Der Schweizer Immobilienmarkt belohnt heute nicht mehr den, der am längsten wartet, sondern den, der den meisten Wert schafft», erklärt Adin Ikanovic, Gründer der Swiss Fix&Flip Academy. «Wer eine Immobilie saniert, löst ein gesellschaftliches Problem – und dieser unternehmerische Mehrwert ist die einzige Rendite, auf die man sich heute noch verlassen kann.»
Ein konkretes Beispiel illustriert die Methode: eine Eigentumswohnung aus langjährigem Familienbesitz, technisch veraltet und für klassische Käufer damit unattraktiv. Kaufpreis 620'000 Franken, Sanierungskosten 66'000 Franken. Nach fünf Monaten Umbau erfolgte der Verkauf für 845'000 Franken – ein Gewinn von 153'000 Franken vor Steuern. Das Besondere: Der Käufer war 29 Jahre alt. Es geht nicht um Luxus-Lofts für Vermögende, sondern um bezahlbaren, hochwertigen Wohnraum für die nächste Generation.
Was die Wertsteigerung von kosmetischen Massnahmen unterscheidet, ist die Validierung durch den Finanzierungsmarkt. Im genannten Fall finanzierte eine renommierte Kantonalbank den Exit-Preis vollumfänglich. Wenn eine Kantonalbank den neuen Wert anerkennt, ist das der stärkste Beweis für eine substanzielle Wertschöpfung. Banken in der Schweiz finanzieren keine Luftschlösser – sie bewerten Substanz und Handwerk.
Kritiker wenden ein, dass Immobilienhandel in der Schweiz nicht funktioniere. Zu teuer, zu reguliert, zu kompliziert. Genau diese Wahrnehmung schafft die Opportunität. «Oft höre ich: ‹I de Schwiiz gaht das nöd.› Meine Antwort: Gerade weil alle so denken, liegt das Gold auf der Strasse», so Ikanovic. «Während die Masse über Zinsen jammert, kaufe ich Immobilien, die sonst niemand will, und mache daraus Wohnraum, den jeder sucht.»
Die steuerliche Behandlung spielt eine zentrale Rolle. Durch strukturierte Ansätze, etwa Handel über Gesellschaften im dualistischen System, lässt sich die Grundstücksgewinnsteuer auf rund 15 Prozent reduzieren statt der üblichen 40 bis 45 Prozent bei natürlichen Personen. Diese Optimierung ist legal, etabliert und setzt lediglich voraus, dass die Tätigkeit als gewerbsmässiger Handel eingestuft wird.
Was den Ansatz von klassischer Projektentwicklung unterscheidet, ist die Geschwindigkeit und Liquidität. Während traditionelle Entwickler teilweise etliche Jahre für Grossprojekte benötigen, realisieren aktive Händler ihre Renditen in vier bis sechs Monaten. Das Kapital rotiert schneller, das Marktrisiko sinkt damit, und die Liquidität bleibt erhalten. Es ist keine passive Strategie. Sie erfordert Arbeit, Marktkenntnis und Handwerk. Aber es ist auch keine Spekulation, sondern sorgfältig kalkulierte Wertschöpfung.
Der gesellschaftliche Mehrwert ist messbar: Der Schweizer Wohnungsmarkt erhält renovierte, bezugsfertige Objekte im bezahlbaren Segment. Junge Käufer erwerben Eigentum, ohne sich mit monatelangen Sanierungen belasten zu müssen. Verkäufer aus Erbengenerationen werden entlastet. Handwerksbetriebe erhalten Aufträge. Es ist kein Nullsummenspiel, sondern Wertschöpfung für alle Beteiligten.
Die Methode ist systematisierbar. Erfolgreiche Händler arbeiten nicht mit Bauchgefühl, sondern mit standardisierten Prozessen: Objektakquise über definierte Kanäle, Kalkulation mit festen Margen, Sanierung mit bewährten Handwerkern, Verkauf über professionelle Vermarktung. Was in den USA seit Jahrzehnten etabliert ist, findet nun auch in der Schweiz Anwendung, angepasst an lokale Gegebenheiten, Baurecht und Finanzierungsstrukturen.
Der Paradigmenwechsel ist eindeutig: Die Zeit des passiven Wartens auf Wertsteigerung durch Inflation ist vorbei. Die neue Ära gehört jenen, die aktiv Wert schaffen: Durch Sanierung, durch Problemlösung, durch unternehmerisches Handeln. Nicht als Hype, sondern als logische, kaufmännische Antwort auf veränderte Marktbedingungen.
Adin Ikanovic, Gründer der Swiss Fix&Flip Academy.
Die erste professionelle Ausbildungsstätte der Schweiz, die Immobilienhandel als systematisches Handwerk lehrt. Abgrenzung: Wir sind keine Makler und kein Fonds. Wir befähigen Menschen, selbst zu Investoren zu werden, indem wir ihnen Zugang zu Off-Market-Strategien, Kalkulations-Tools und einem Netzwerk aus Handwerkern/Notaren/Anwälten geben. Es ist eine «Hilfe zur Selbsthilfe» für Macher.