Wohnliegenschaften sind das gefragteste Segment der Immobilienanlagen in der Schweiz. Während zentrale Lagen und Agglomerationen der Grossstädte immer noch eine Wohnungsknappheit aufweisen, machen sich die steigenden Leerstände an peripheren Lagen bemerkbar.

Die Leerstandsituation zwingt die Vermieter, die Qualität ihrer Liegenschaften zu erhöhen. Aus diesem Grund rückt neben der Lage der Immobilie nun verstärkt auch die Grundrissqualität der Mietflächen in den Fokus.

Als Folge des steigenden Überangebotes und der steigenden Leerstände gehen Wohnungsmieten seit letztem Jahr stetig zurück und der Trend wird sich weiter fortsetzen. Dies auch wenn Mieten von Neubauwohnungen in den ersten beiden Quartalen des Jahres zwischenzeitlich leicht angestiegen sind.

Ungeachtet dessen steigen die Preise für Mehrfamilienhäuser weiterhin an und die Renditen verharren auf einem tiefen Niveau. Mit einer Rendite von durchschnittlich 2.5 Prozent an zentralen Lagen bleibt die Anlage jedoch im Vergleich zu den negativen Renditen auf dem Anleihenmarkt auch in 2019 attraktiv.

Überwundener Tiefpunkt? 

Bei den Büroimmobilien scheint der Tiefpunkt von sinkenden Mietpreisen überwunden zu sein. Die Marktmieten von Büroflächen bewegen sich seit einem Jahr wieder aufwärts. Obwohl die Prognosen für den Bürobau positiv sind, ist die tatsächliche Anzahl baubewilligter Büroflächen rückläufig.

Die aktuelle Bürobau-Aktivität konzentriert sich dabei hauptsächlich auf die Agglomerationen, während die Nachfrage für Büroflächen in Grosszentren besonders hoch ist, was die Situation der Vermieter verbessert. Dieser Trend sinkender Verfügbarkeit von Büroflächen in Grosszentren wird vorerst anhalten.

Auf dem Büro-Investmentmarkt ist die Präferenz für Anlagen in Büroliegenschaften aufgrund der insgesamt positiven Entwicklung und dem tiefen Zinsumfeld erneut gestiegen. Während die Renditen für A-Klasse Anlagen Ende 2018 noch bei rund 2.5 Prozent lagen, konnten wir aktuell auf dem Büroflächenmarkt in den Grosszentren eine weitere Kompression der Renditen in Richtung der 2-Prozent-Grenze beobachten.

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Skepsis bei Retailflächen

Im Verkaufssegment herrscht Skepsis und Investoren möchten für das Risiko in diesem Segment entlohnt werden. Mit Ausnahme von Haupteinkaufsstrassen werden kaum Renditen unter drei Prozent beobachtet. Im vergangenen Jahr sind die Rendite-Anforderungen der Investoren nicht nur ausserhalb der Zentren, sondern auch an High-Street-Lagen gestiegen.

Die Flächennachfrage seitens der Mieter ist schwach, vor allem beim Bekleidungsgeschäft aber auch bei nahezu allen anderen Non-Food-Händlern. Dagegen vermögen Coiffeure, Optiker und andere Dienstleister zu expandieren. Den Eigentümern von Verkaufsflächen im Non-Food-Segment bleibt aktuell keine andere Option, als genügend Flexibilität bei der Flächen- und Vertragsgestaltung zu zeigen, da Alternativen fehlen.

*Marie Seiler, wipswiss Mitglied und Head Real Estate PwC