Trotz Zinsanstieg bleibt die Renditedifferenz zwischen Immobilienfonds und Bundesanleihen über zehn Jahre beachtlich. Daneben bieten Immobilienfonds gegenüber volatileren Aktien sichere und gut diversifizierte Investitionen.

Die Frage lautet jedoch, in welcher Kategorie von Immobilienfonds die besten Renditen zu finden sind, die optimal mit der Qualität des jeweiligen Basiswerts übereinstimmen. Hierzu wäre im Weiteren zu beachten, dass bei Liegenschaften in einzelnen Sektoren auch Unsicherheiten lauern, so zum Beispiel derzeit im Bürobereich, in dem Überangebote und ansteigende Leerstände zu verzeichnen sind. Ebenfalls ist seit der Corona-Pandemie bei «Retail»-Liegenschaften in Innenstadtlagen ein Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen. Doch wie sieht es bei «unkonventionellen» Immobilien aus, also bei Liegenschaften, die nicht zum Wohn- oder Bürosegment zählen?

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Nischenimmobilien mit Renditen

«Nischenimmobilien», die im Gewerbe-, Industrie- oder Logistikbereich zu finden sind, bieten nach wie vor attraktive Renditen. Dies rührt unter anderem daher, dass es in diesem Segment einen kleineren Transaktionsmarkt als im Wohn- oder Bürobereich und bei den Preisen immer noch grössere Bandbreiten gibt. Für Investoren stellen Nischenimmobilien mittel- bis langfristig attraktive Opportunitäten dar. Bruttorenditen von über 6 Prozent sind keine Seltenheit – vorausgesetzt, man ist bereit, solche Immobilien an peripheren Lagen zu erwerben und diese Gebäude professionell zu verwalten und weiterzuentwickeln. Aufgrund des Bevölkerungswachstums und wegen des knapper werdenden Bodens ist davon auszugehen, dass solche Immobilien in Zukunft wieder von einer Aufwertung profitieren werden. Mit günstigen Mieten, die in einer Rezession eher stabilisierend wirken, und Anpassungen am Nutzungskonzept der Immobilien bieten derartige Engagements dann auch ein durchaus hohes Wertschöpfungspotenzial mit attraktiven Nettorenditen.

Der Autor

Terence Kast, COO, Procimmo SA, Zürich.

Der richtige Zeitpunkt für den Kauf

Der Anstieg der Zinssätze neigt sich wahrscheinlich dem Ende zu. Die Immobilienfonds haben im Durchschnitt über 12 Prozent an der Börse verloren. Die Zinserhöhungen wurden vom Markt aber bereits vorweggenommen, während die Schweizer Wirtschaft sehr solide blieb. Zudem erfolgte die Korrektur der Bewertungen bei Immobilienfonds schneller als im Markt für Direktinvestitionen. Die Kombination dieser Ereignisse macht den Zeitpunkt für Investitionen in einen Immobilienfonds besonders interessant. Es ist davon auszugehen, dass Dividenden nachhaltig auf hohem Niveau ausgeschüttet werden, was zum Beispiel zu Dividendenrenditen von 4 Prozent und mehr nach Steuern führt. Daher kann es für private Anlegerinnen besonders attraktiv sein, in einen Immobilienfonds mit breit diversifizierten Portfolios einzusteigen.

 

Steuervorteile sind entscheidend

Anlegerinnen sollten vermehrt darauf achten, ob der Immobilienfonds direkt oder indirekt in Liegenschaften investiert. Bei direktem Besitz gehören die Immobilien dem Fonds beziehungsweise der Fondsleitung, bei indirektem Besitz werden die Immobilien hingegen meist durch eine oder mehrere Immobilienfirmen im Fondsvermögen gehalten.

Während für Anlegerinnen und Anleger bei Immobilienfonds mit Direktanlagen keine Steuern auf die Dividende und ihr investiertes Vermögen fällig werden, müssen sie bei einer Investition in einen Fonds mit indirekten Immobilienanlagen das investierte Vermögen und den Dividendenertrag versteuern. Dies, weil die zweite Kategorie von Immobilienfonds nicht im Direktbesitz der Liegenschaften ist. Steuerbefreite Dividenden sind für Anleger also nach wie vor sehr profitabel, auch wenn das Zinsumfeld nicht mehr dasselbe wie vor ein paar Jahren ist. Dies gilt insbesondere, wenn man Bilanz zieht und die Gesamtrendite, das heisst nach Steuern, betrachtet.

Hält der Fonds seine Immobilien aber indirekt, kann das für institutionelle Investoren auch interessant sein. Der Anreiz ist für Pensionskassen oder andere Vorsorgeeinrichtungen dadurch grösser, da die Einmalbesteuerung bei direktem Besitz auf Fondsebene eintritt, während die effektive Besteuerung bei indirektem Besitz auf Ebene einer Immobiliengesellschaft (Kapitalgesellschaft) mit einem niedrigen Steuersatz erfolgt.