Der Markt für Büroflächen ist im Krebsgang. Seit dem Erreichen der Spitze im Mai 1991. Damals erreichte der von Wüest & Partner ermittelte Preisindex 310. Der jüngste Stand des Preisindexes: 221. Und die Zukunft sieht düster aus: Der Markt für Büroimmobilien dürfte bestenfalls stagnieren, denn für die Perspektiven des Büromarktes ist die Konjunktur entscheidend. Und diese belebt sich nur harzig. Woher die Arbeitsplätze kommen sollen, um nur schon die vorhandenen Kapazitäten bei den Bürogebäuden zu absorbieren, ist nicht zu sehen.
«Massive Überkapazitäten»
Wüest & Partner denken, dass 100000 neue Büroarbeitsplätze geschaffen werden müssten, um den Markt für Büroflächen nachhaltig zu entlasten. Im 4. Quartal 2004 standen über die ganze Schweiz gesehen 9% der Büros leer. Gegenüber dem Vorquartal ist das nur eine leichte Entspannung. Rund 4,5 Mio m2 Büroflächen sind heute nicht ausgenutzt. Wüst & Partner reden von «massiven Überkapazitäten». Kommt hinzu: Die Produktion neuer Flächen hält an. 2004 dürfte noch einmal eine halbe Mio m2 neu geschaffen worden sein.
Konzentration der Büros
Die Nachfrage wird zudem durch die Tendenz der Unternehmen gedämpft, verstreute Büros an einem Ort zu konzentrieren allen voran Unternehmen aus der Finanzindustrie im Grossraum Zürich.
Jan Eckert, Partner Real Estate Corporate Finance bei Ernst & Young, bezweifelt deshalb, ob im Grossraum Zürich das Wachstum von 1,5% BIP erreicht wird, um die Flächenreserven zu absorbieren und danach nachhaltige Impulse für den Büromarkt zu geben.
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ergibt sich nicht nur aufgrund des quantitativen Überangebots an Büroflächen, sondern auch weil Angebot und Nachfrage in der Qualität nicht übereinstimmen. Ein Teil des Angebots von rund 1 Mio m2 im Wirtschaftsraum Zürich sei bezüglich Standort oder Standard nicht marktkonform, sagt Christoph Ackeret, Partner bei Investment Services Colliers CLS. Die Büros seien oft zu klein. In Europa sind Büroflächen von mindestens 1000 m2 üblich. In der City von Zürich ist es jedoch schwierig, Flächen von mehr als 500 m2 zu finden. Und: «Das Angebot ist tendenziell veraltet», sagt Ackeret weiter. In der gegenwärtigen Marktsituation ist es zudem schwierig, den Instandsetzungsstau über die Mieten abzuwälzen.
Kaum ein Anbieter ist bereit, Preisnachlässe zu gewähren. Man hofft auf den Aufschwung, der es ermöglichen soll, die Preisvorstellungen durchzusetzen. Allerdings wird mit der hartnäckigen Flaute im Büroflächenmarkt die Luft für diese Strategie dünn. Das zeigt sich daran, dass zwar die offiziellen Preise nicht sinken, man aber unter anderem über Zusatzleistungen, wie bauliche Anpassungen an die Bedürfnisse des Mieters, diskutieren kann.