Eine gewaltige Flächenexpansion überrollt die Schweiz. Nicht weniger als 18 neue Einkaufscenter sollen in den nächsten drei bis fünf Jahren eine kaum mehr wachsende Zahl von Konsumenten beglücken. Zudem sind bei zwölf bestehenden Shoppingcentern Modernisierungen in Kombination mit Vergrösserungen vorgesehen. Expansion auch bei den Fachmärkten: In diesem Segment sollen acht Zentren entweder vergrössert oder gänzlich neu gebaut werden.

Der Flächenrausch umfasst insgesamt 585000 m2 neue Verkaufsfläche und deckt ein Gebiet von über 140 Fussballfeldern ab. Dabei sind die Ausbaupläne der deutschen Discounter Aldi und Lidl nicht einmal mitgerechnet. Quelle dieser brisanten Expansionspläne ist die sogenannte «Bibel» des Schweizer Detailhandels*, die diese Woche präsentiert wird.

Geht die Rechnung auf?

Dabei war das Flächenwachstum bereits in den letzten Jahren happig ausgefallen: Seit 2000 nahm die Verkaufsfläche bei den Einkaufszentren um 58% auf 1773000 m2 zu. Die Umsatzentwicklung konnte dabei nicht Schritt halten. Sie stieg im gleichen Zeitraum bloss um 37%. Mit anderen Worten, die Flächenproduktivität hat abgenommen. 2007 haben die 104 Einkaufszentren in der Schweiz einen Umsatz von 12,66 Mrd Fr. erzielt.

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Der Ausbau ist auch in diesem Jahr spürbar: Bereits wurde die St. Galler Shopping Arena eröffnet. Im September folgt der Tellpark in Schattdorf (UR), im Oktober das Westside in Bern und im Herbst das Obersee Center in Lachen. «Wir leben in einem gesättigten Markt. Der Verdrängungswettbewerb nimmt zu», sagt Thomas Hochreutener, der beim Markforschungsinstitut IHA-Gfk Experte für den Detailhandel ist. Die besseren Resultate im letzten Jahr und in den vergangenen Monaten sind nur teilweise auf eine Steigerung der wirtschaftlichen Leistung der Detailhändler zurückzuführen, hauptsächlich aber auf die steigenden Preise. Insgesamt 91 Mrd Fr. wurden 2007 im Schweizer Detailhandel umgesetzt. Jetzt lautet die grosse Quizfrage: Geht die Rechnung auf oder wird der Flächenrausch die Produktivität weiter verdünnen?

Eintrittstor für Ausländer

Eine Rechnung mit vielen Unbekannten. Solange die Margen im Detailhandel noch akzeptabel sind, wird die Expansion weitergehen. Die Gier nach mehr Fläche führt aber zu kleineren Margen. «Irgendwann kommt der Punkt, bei der die Rechnung nicht mehr aufgeht, und dann steht ein Shoppingcenter leer und das ist happig», meint Hochreutener. Wie harzig das Geschäft bereits läuft, mussten Händler im neuen Shoppingcenter Sihlcity in Zürich schmerzhaft erfahren: Statt des erhofften Umsatzes von 300 Mio Fr. wurden bis Ende 2007 nur 245 Mio Fr. erzielt, knapp 20% weniger als erwartet. Nicht überraschend wird von Skeptikern analog zur Dotcom-Bubble und zur Immobilienkrise von einer kommenden Shoppingcenter-Blase geredet.

Der Flächenrausch ist nicht nur hausgemacht. Zwar sind Migros und Coop treibende Kräfte hinter den massiven Ausbauplänen und forcieren so ihr Wettrüsten, aber auch ausländische Unternehmen verstärken den Trend massiv: Sie gelangen oft nur über neue Shoppingcenter zu Verkaufsflächen in der Schweiz. Konkrete Beispiele sind etwa die deutsche Modekette Peek & Cloppenburg im Sihlcity oder die deutsche Elektronikkette Saturn, die ihre erste Schweizer Filiale im Basler Einkaufscenter Stücki 2009 eröffnen will.

Bereinigung kommt

Detailhandelsexperte Hochreutener zählt die ausländischen Newcomer zu den Gewinnern dieser Entwicklung. Auch vertikale Anbieter wie etwa H&M, Lacoste, oder Adidas kurbeln die Expansion kräftig an und verdrängen kleinere Geschäfte, welche Mühe haben, bei den Mietpreisen mitzuhalten. Trotz grosser Marktmacht können aber auch grosse Ausländer in der Schweiz in Schwierigkeiten geraten, wie das Beispiel der gescheiterten Carrefour zeigte. Zu den generellen Verlierern der rasanten Flächenexpansion zählt Hochreutener primär kleinere und mittlere Geschäfte ohne Profil. Für ihn ist klar: «Es wird zu einem Bereinigungsprozess kommen.»