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Heisslaufen
Endzeitstimmung: Riskante Trends im Hypogeschäft

Immer mehr Akteure kämpfen im Hypothekarmarkt um die letzten Kunden, die noch keine Immobilie besitzen. Dabei werden zunehmend höhere Risiken eingegangen.

Von Michael Heim und Sven Millischer
am 18.01.2017

Ein drolliges Nilpferd mit Schlapphut lacht von der Plakatwand. Daneben der Slogan: «Anlagelust statt Zinsfrust». Hinter der Kampagne steckt die junge Zürcher Kreditplattform Hyposcout, die über die Litfasssäule neue Investoren sucht. Die beworbenen Geldgeber sollen finanzschwachen Kunden mit null Eigenmitteln für den «Hüüsli-Traum» kräftig unter die Arme greifen.

Das Hyposcout-Modell treibt auf die Spitze, was mittlerweile im gesamten Hypothekenmarkt zu ­beobachten ist. Die Branche bläst zum Halali auf Hochrisiko-Kunden und lässt dabei jede Vorsicht fahren. Sicherheitsmargen werden reduziert, höhere Immobilien-Bewertungen akzeptiert.

«Endgame» im Hypogeschäft

Ein Basler Bankmanager sagt, er sehe Konkurrenzofferten, dass es ihm schlecht werde. Kredite, wie man sie selber nicht mehr vergebe. Migros-Bank-Chef Harald Nedwed sprach diese Woche von einem Geschäft, das er nur zu gerne den anderen überlasse. Im Hypogeschäft greife das «End­game» um sich, findet ein Zürcher Bankchef.

Auch die Versicherer und Pensionskassen mischen wieder kräftig mit. Die Bundespensionskasse Publica stieg noch 2012 ganz aus dem Hypogeschäft aus und verkaufte damals ein Portefeuille im Wert von 1 Milliarde Franken an die Berner Kantonalbank. Nun erwäge man einen Wiedereinstieg in die Vergabe grosser Hypotheken über 5 Millionen Franken, sagt Anlagechef Stefan Beiner. Deutlich ist auch die Rückkehr der Zürcher Staatskasse BVK. Bis Ende 2015 fiel das Hypovolumen auf 817 Millionen Franken. Nun habe man wieder zugelegt, sagt Sprecher Florian Küng. Auf mehr als 1 Milliarde per Ende 2016.

Die «Handelszeitung» hat weitere Beispiele zusammen gestellt, die sympomatisch für die heisse Stimmung im Hypothekarmarkt stehen.

Hypotheken für Arme
Sie wurde als «Hypothek für Arme» bezeichnet und gilt als Vorbild für Raiffeisen: Kunden des Vermögenszentrums (VZ) erhalten von der Hypothekarabteilung eine Finanzierung strukturiert, die es erlauben soll, ohne die übliche Sicherheitsmarge auszukommen. Die Tragbarkeit wird nicht mit 5 Prozent durchgerechnet, sondern nur mit der effektiven Verzinsung von 1 bis 2 Prozent.

Dafür muss die Hypothek so amortisiert werden, dass bis zum Ende der Laufzeit eine Tragbarkeit von 5 Prozent erreicht ist. Somit wird eine höhere Belehnung für Kunden mit wenig Eigenkapital oder tieferen Einkommen möglich. Bisher habe man «eine Handvoll solcher Hypotheken vermittelt», sagt Lorenz Heim, Geschäftsleiter der VZ-Tochter Hypothekenzentrum.

Tragbarkeit lockern
Die Genossenschaftsbank hat vor Jahresfrist ein spezielles Angebot für den «unteren Mittelstand» angekündigt, das in den nächsten Wochen lanciert werden soll. Insbesondere hat Raiffeisen-Chef Patrik Gisel junge Familien im Fokus, die sich im heutigen Hochpreisumfeld nach den gängigen Tragbarkeitskriterien häufig kaum mehr Wohneigentum leisten können.

Um auch tieferen Einkommensschichten mit wenig Eigenkapital Zugang zum Hypothekenmarkt zu verschaffen und so «Wachstumspotenzial» (Gisel) zu erschliessen, will Raiffeisen deshalb am kalkulatorischen Zinssatz schrauben. Heute rechnet die Genossenschaftsbank in der Regel mit 5 Prozent. Dieser Wert soll gemäss «Ostschweiz am Sonntag» auf 3 Prozent gesenkt werden.

Eigenkapital auf Kredit
Das Startup agiert als Kreditvermittlungsplattform. Im Fokus stehen Interessenten, die über kein oder nicht genügend Eigenkapital für eine Hypothek verfügen. Mit Hyposcout können sie die fehlenden Eigenmittel über (private) Kreditgeber finanzieren lassen. Im Gegenzug erhalten die Kapitalgeber Zinszahlungen und sind Zweitranggläubiger auf die Grundschuld der Immobilie.

Mit dem zusätzlichen Kredit fürs Eigenkapital erhöht sich die Zinslast für die Hypothekarschuldner, wodurch sich die Ausfallwahrscheinlichkeit erhöht. Hyposcout erhält pro Transaktion eine Vermittlungsprovision von  3 Prozent des Kreditvolumes. Das Jungunternehmen ist nicht der Finma unterstellt und gehört auch keiner Selbstregulierungsorganisation an.

Rendite für Kleinanleger
Den Plattformgedanken verfolgt auch ein Zürcher Immobilien-Startup namens Crowdhouse. Es öffnet den Markt für Renditeliegenschaften auf Ebene von Einzelobjekten für Kleinanleger mit einem Investitionsvolumen ab 25 000 Franken. Dabei vermittelt Crowdhouse Mehrfamilienhäuser, die mehrere Millionen Franken kosten und nur mithilfe der Crowd für Kleinanleger erschwinglich sind.

Wer Eigenkapital einschiesst, wird als Miteigentümer im Grundbuchamt eingetragen und partizipiert an den Mietzinsausschüttungen sowie an der Wertentwicklung der Liegenschaft nach einer Investitionsdauer von fünf bis zehn Jahren. Im Gegensatz zu einem diversifizierten Immo-Fonds ist die Ausschüttungsrendite deutlich höher. Umgekehrt besteht ein Klumpenrisiko.

Einsteigehilfe für PK
Das Startup Finovo sucht Pensionskassen, die in Hypothekarkredite investieren wollen, selber aber dafür kein oder zu wenig Know-how haben. Finovo übernimmt Kreditvergabe und Verwaltung. Die Zürcher Firma ist vergangenen Sommer gestartet und rechnet damit, noch im Januar die ersten drei Verträge abschliessen zu können, wie Vertriebschef Christian Stöckli erklärt.

Man habe eine sehr gute Resonanz, rund 25 Pensionskassen hätten bereits Interesse gezeigt. Finovo wendet sich an Pensionskassen mit mindestens einer halben Milliarde Franken Vorsorgegeldern, was zu einem Hypothekenengagement von 35 bis 50 Millionen Franken führe. «Auch öffentlich-rechtliche Pensionskassen haben sich bei uns gemeldet», sagt Stöckli.

Hypotheken auslagern
Grossbanken Während die einen Hypotheken suchen, trennen sich andere davon: Manche Banken haben begonnen, Hypotheken von ihren Bilanzen zu nehmen. So wollen die Grossbanken UBS und CS Fonds für Pensionskassen auflegen und mit eigenen Hypotheken bestücken. Zielgrösse: Je eine halbe Milliarde Franken. Die CS bestätigt das Vorhaben, die UBS kommentiert es nicht. Offenbar stehen noch Bewilligungen durch die Finma aus.

Klar ist aber der Hintergrund: Mit dem Auslagern können die Banken ihre Bilanzen stärken, da sie die Ausfall- und Zinsrisiken nicht mehr selber tragen. Die Zürcher Kantonalbank hat über Swisscanto im Herbst bereits ein ähnliches Vehikel in Form einer Anlagestiftung mit Zusagen über 200 Millionen Franken lanciert.

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