Der Lockdown bringt viele Gewerbler in Zahlungsschwierigkeiten. Manche haben Mühe, jetzt noch die Miete für ihre Geschäfte zu bezahlen. Und deshalb drohen nun Rechtsstreitigkeiten.

Denn zwar kommen viele Liegenschaftsbesitzer ihren Mietern entgegen und gewähren einen Zahlungsaufschub – nicht wenige verzichten sogar freiwillig auf einen Teil der Miete. Und der Bundesrat hat letzte Woche die Zahlungsfristen für die Zeit des Lockdowns verlängert.

Doch laut dem Mieterinnen- und Mieterverband MV haben Geschäfte, die während des Lockdown geschlossen sind, sogar Anrecht auf einen Mietrabatt. Der Verband stützt sich dabei auf ein juristisches Gutachten. Der Hauseigentümerverband HEV sieht hingegen keinen Anspruch auf eine Reduktion – und verweist auf ein eigenes Gutachten.

Wer hat nun recht – und wieso gibt es keine juristische Klarheit? Antworten des auf Mietrecht spezialisierten Berner Professors Thomas Koller.

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Thomas Koller ist emeritierter Professor für Privat- und Sozialversicherungsrecht an der Universität Bern. Zu seinen Forschungsschwerpunkten gehört das Mietrecht.

Quelle: ZVG
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Juristen sind sich uneins, ob von der Zwangsschliessung betroffene Mieter von Gewerbeliegenschaften eine Mietzinsreduktion verlangen können. Wieso wird die Frage so unterschiedlich beurteilt?
Eine derartige Situation hatten wir zum Glück seit langem nicht mehr. In unserem Obligationenrecht findet man dazu keine ausdrückliche Regelung. Das führt naturgemäss zu höchst unterschiedlichen Auffassungen unter Juristinnen und Juristen.

Welche Sicht vertreten Sie?
Ich bin – anders als der Mieterinnen- und Mieterverband – der Auffassung, dass nicht ein Mangel des Mietobjekts zur Debatte steht.

Es besteht also kein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion?
Meiner Meinung nach liegen aussergewöhnliche Umstände vor, die nicht vorhersehbar waren und von keiner der Mietvertragsparteien verschuldet sind. Damit hat sich die Grundlage des Vertrages geändert. Einer solchen Veränderung muss durch eine vorübergehende Anpassung des Mietvertrages Rechnung getragen werden.

Mietreduktion? - Das ist ist die Haltung des Immobilienverbands-Präsidents

Müssen Gewerbler für geschlossene Läden die volle Miete zahlen? Lesen Sie dazu auch das Interview mit dem Präsident des Immobilienverbands SVIT, Andreas Ingold.

In welcher Form müssen die Mietverträge verändert werden?
Darüber haben in erster Linie die Parteien zu verhandeln. Verweigert die Vermieterin Verhandlungen oder führen diese nicht zu einem angemessenen Resultat, so kommen die Gerichte zum Zug, die dann über die Höhe des für die Zeit des Lockdown geschuldeten Mietzinses in jedem Einzelfall aufgrund einer Würdigung aller Umstände zu entscheiden haben.

Sie schliessen den Anspruch auf eine Mietzinsreduktion also nicht aus?
In vielen Fällen könnte das Gericht eine Mietzinsreduktion verfügen. Doch es ist auch möglich, dass der volle Mietzins geschuldet bleibt oder im Gegenteil gar kein Mietzins bezahlt werden muss. Es hängt von den jeweiligen Umständen ab.

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Können Sie mit einem Beispiel beschreiben, welche Umstände das Gericht berücksichtigen würde?
Die Gerichte könnten beispielsweise berücksichtigen, ob die Geschäftsräumlichkeiten teilweise noch nutzbar waren, eventuell auch in anderer  Weise. Ebenso wäre in Betracht zu ziehen, ob und inwieweit staatliche Unterstützungsmassnahmen die Mieterin entlastet haben. Allenfalls könnte man auch die wirtschaftliche Situation der Parteien in die Beurteilung einbeziehen.

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Ich könnte mir daher etwa vorstellen, dass ein kleiner Coiffeursalon mit vertraglich vereinbarten Öffnungszeiten in einem grossen Einkaufszentraum sehr stark entlastet wird.

Der Bundesrat befürchtet eine Flut von Gerichtsverfahren und hat deshalb eine Task-Force mit Branchenvertretern eingesetzt, die ein juristisches Hickhack verhindern soll. Reicht das aus – oder müsste die Politik Klarheit schaffen?
Die Massnahmen des Bundesrates lösen das Grundproblem nicht – also die Frage, wie viel Mietzins während des Lockdown geschuldet ist. Das ist auch angemessen, denn dieses Problem kann nicht allgemein, sondern nur von Fall zu Fall beurteilt werden.

Aber diese Massnahmen sind trotzdem sehr wichtig. Mit der Verlängerung der Nachfrist für die Zahlung ausstehender Mieten von 30 auf 90 Tagen vermeidet der Bundesrat kurzfristig eine Flut von Zahlungsverzugskündigungen.

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Sie rechnen also dennoch mit vielen Gerichtsverfahren?
Mittelfristig werden sich die Gerichte mit all diesen Fragen befassen müssen. Ob es viele Verfahren geben wird, lässt sich nicht abschätzen. Ich hoffe auf die Vernunft aller Beteiligten, auf dem Verhandlungsweg angemessene Lösungen zu finden.

Wird das Bundesgericht dazu ein Grundsatzurteil fällen müssen?
Ich könnte mir gut vorstellen, dass sich dereinst das Bundesgericht mit dieser Frage beschäftigen muss.

Wie lange dürfte ein solcher Entscheid aus Lausanne auf sich warten lassen?
Eine Prognose ist schwierig. Vielleicht wissen wir in drei oder vier Jahren mehr.

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