Das Leben hat es mit Margrit Keller (Name geändert) gut gemeint. Zusammen mit ­ihrem inzwischen verstorbenen Mann führte sie über viele Jahre erfolgreich eine Bijouterie in Luzern. Den Gewinn investierten sie nicht nur in ihr eigenes Haus, sondern auch in vier Eigentumswohnungen. Die Mietzinseinnahmen sind zugleich ihre Altersrente. Eine Pen­sionskasse haben sie als selbstständig Erwerbende nie eingerichtet. Und nun hat sie auch noch ein Mehrfamilienhaus geerbt.

Insgesamt haben ihre Immobilien einen Wert von rund 8 Mil­lionen Franken – das selbst bewohnte Haus nicht mitgerechnet. «Die Frage, ob ich ­meine Liegenschaften einfach im Privatve­rmögen halten sollte oder ob es steuerlich nicht bessere Möglichkeiten gibt, hat mich überfordert», sagte die 64-Jährige.

Der Aufwand ist klein

Tatsächlich gibt es in diesem Fall eine steuergünstige Lösung: eine Immobiliengesellschaft. Mit wenig Aufwand und einer Einlage von 20'000 Franken gründete ihr Treuhänder eine Immobiliengesellschaft für Margrit Keller.

Die Kosten für Treu­händer und Handelsregistereintrag beliefen sich auf rund 10'000 Franken. In diese Gesellschaft brachte Keller ihre fünf vermieteten Liegenschaften als Sacheinlage ein, was zusätzliche Grundbuch- und ­Notariatskosten auslöste.

Anzeige

Wie die Musterrechnung zeigt, spart Margrit Keller dadurch jedoch jedes Jahr rund 8000 Franken Steuern (siehe Tabelle). Noch ausgeprägter ist der Steuervorteil, wenn Keller ihre ­Liegenschaften in ein paar Jahren verkaufen will. Dank der Gründung einer Immobiliengesellschaft spart sie je nach kon­kreten Umständen Hunderttausende von Steuerfranken auf den Verkaufsgewinn.

Zusätzliche Steuersparmöglichkeiten

Und hier sind Steuersparmöglichkeiten mit der Bildung von Reserven und dem Thesaurieren der Gewinne noch nicht einberechnet: Verzichtet Keller teilweise oder gar vollständig auf die Ausschüttung des Gewinns, so sinkt die Steuerrechnung nochmals. Bei vollständigem Verzicht sind es rund 24'000 Franken weniger. Reserven schafft Keller mit der Abschreibung auf den Gebäudewert. 1,5 Prozent jährlich sind im Normalfall zulässig.

Die Kehrseite der Medaille: Sollte Keller je ein Haus ­verkaufen, werden die stillen Reserven aufgerechnet; sie sind Teil des Verkaufsgewinns. Die «gebunkerten» Ausschüttungen unterliegen der Besteuerung, wenn die Gesellschaft je aufgelöst werden sollte. Dennoch lassen sich damit Steuern sparen, indem man sich Gewinne auszahlt, wenn das übrige Einkommen und damit die Steuerprogression tief ist – und umgekehrt.

Es bieten sich weitere Vorteile

Weitere Vorteile: Das private steuer­bare Einkommen und der steuerbare Ertrag werden auf zwei Steuersubjekte aufgeteilt. Das bricht die Progression. Und die doppelte Besteuerung − Gewinn bei der Gesellschaft, Einkommenssteuer auf die Dividendenausschüttung − wird beim Bund und in den meisten Kantonen stark gemildert, in der Regel um 40 bis 50 Prozent.

Aber Vorsicht: Der Verkauf eines Mehrheitspakets der Anteile einer Immobiliengesellschaft ist nicht steuerfrei; er unterliegt der Grundstückgewinn- und der Handänderungssteuer.

Anzeige

Dennoch lohnt sich die Liegenschaftsgesellschaft nicht in jedem Fall. Zunächst einmal gehört das selbst genutzte Wohneigentum normalerweise ins Privatvermögen. Bei einem Verkauf ist so lediglich die Grundstückgewinnsteuer fällig.

Bei ­einer Ersatzbeschaffung wird einem der Steueraufschub bis zum definitiven Verkauf gewährt. Und jedes Jahr kann mindestens der pauschale Unterhaltsabzug geltend gemacht werden – auch dann, wenn gar keine Kosten angefallen sind.

Anzeige

Unterschiedliche Regelung je nach Kanton

In Kantonen mit einem sogenannt dualistischen Steuersystem kann es zudem von Vorteil sein, Immobilien im Privatvermögen zu halten. Dies zumindest, wenn man keine Absicht hat, seine Liegenschaften bald wieder zu verkaufen, sondern langfristig am Ertrag daraus interessiert ist. Grund: In den Kantonen mit dualistischem Steuersystem unterliegen Verkaufsgewinne der Gewinnsteuer.

Die ist bei ­lange gehaltenen Liegenschaften in aller ­Regel deutlich höher als die bei Privatverkäufen fällige Grundstückgewinnsteuer. In den Kantonen mit dem sogenannt monistischen System (BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR und ZH) spielt das keine Rolle, weil in beiden Fällen die Grundstückgewinn­steuer zur Anwendung kommt.

Professionelle Tätigkeit vermutet

Allerdings darf man sich im Fall von privat gehaltenen Immobilien nicht dazu verleiten lassen, trotzdem regelmässig Liegenschaften zu veräussern und mit dem Transaktionsgewinn neue zu kaufen.

Anzeige

Denn sonst könnten einen die Steuerbehörden als professionellen Immobilienhändler mit selbstständigem Nebenerwerb taxieren. Das hätte unangenehme finanzielle Folgen: Der Verkaufsgewinn würde – zusammen mit dem übrigen ­Einkommen – voll steuerpflichtig.

Steuerexperten empfehlen ein «Ruling»

Zusätzlich würden auf den Gewinn sowie auf die laufenden Nettoerträge gar AHV und sonstige Sozial­abgaben fällig. In ­einem solchen Fall drängt sich die Ausgliederung der Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft auf.

Steuerexperten empfehlen, vorgängig ein sogenanntes Ruling einzuholen: eine verbindliche, normalerweise sogar kostenlose Auskunft der Steuerbehörden, wie die geplante Transaktion zu versteuern ist.

Dieser Beitrag erschien erstmals am 16.12.2019.

Lunch Topics: Das läuft jetzt

Abonnieren Sie den Newsletter der «Handelszeitung»-Chefredaktion – und Sie haben die wichtigsten Business-News. Stets zur Mittagszeit. Kostenlos.

Anzeige