Die Preise für Mehrfamilienhäuser steigen seit Jahren. Weil die Zinsen sind so tief sind, stecken Pensionskassen, Versicherer und auch Privatpersonen immer mehr Geld in Mietwohnungen. Die sogenannten Renditeliegenschaften gelten als sicheres Investment und werfen regelmässige Erträge ab.

Im zweiten Quartal sanken die Preise laut dem Immobilienberatungsunternehmens IAZI zwar um 0,4 Prozent – eine Trendwende sei das aber nicht. «Das Betongold hat jetzt ein bisschen an Glanz verloren, aber keineswegs an Wert», sagt IAZI-Chef Donato Scognamiglio.

Aber wie lange geht das noch gut? Rechnet es sich mit Blick auf die immer höheren Preise überhaupt noch, die Gebäude zu kaufen? Schliesslich wird es schwieriger, die Investition mit den Mieten wieder herauszuholen, wenn die Gebäude so teuer sind.

Eine Analyse des Immobilienberatungs-Unternehmens Wüest Partner zeigt: Mehrfamilienhäuser sind immer noch ein attraktives Investment – zumindest im Vergleich mit Bundesobligationen.

In Zürich ist der Leerstand kein Thema

Wüest Partner betrachtete dafür die Erträge bei voll vermieteten Mehrfamilienhäusern an bester Lage in der Stadt Zürich. Als Massstab der Branche gelten hier die Nettoanfangsrenditen, also die jährlichen Nettomieteinnahmen im Verhältnis zum Brutto-Kaufpreis.

Die Renditen fallen immer noch weit höher aus als jene von zehnjährigen Bundesobligationen – derzeit liegt der Unterschied bei 1,9 Prozentpunkten, wie die Grafik unten zeigt. Während die Liegenschaften Renditen von 1,4 Prozent hergeben, zahlen Halter für die Staatspapiere einen Minuszins von 0,5 Prozent.

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Die Experten nahmen die Situation in der Stadt Zürich zum Massstab, weil dort die Erträge dort am tiefsten sind: Es ist also ein besonders hartes Pflaster für renditesuchende Immobilienanleger.

Ausserhalb der grossen Zentren, in Agglomerationen und auf dem Land, sind die Nettoanfangsrenditen höher. Dort lohnt es sich also noch mehr, Mehrfamilienhäuser zu kaufen oder zu bauen. Allerdings sind die Risiken auch grösser. In erster Linie ist es ausserhalb der Stadtzentren schwieriger, Häuser voll zu vermieten – besonders im Mittelland stehen bekanntlich Zehntausende von Wohnungen leer.

Nicht wahrscheinlich, aber möglich - eine Zinserhöhung

Überhaupt gilt es bei Investitionen in Mehrfamilienhäuser die Risiken zu beachten. Ob die Investition sicher ist, hängt stark von der Lage der Liegenschaft ab – das Alter und der Zustand des Gebäudes spielen ebenfalls eine Rolle. Und auch dass die Preise weiter steigen, ist nicht garantiert.

Das grösste Risiko versteckt sich hinter dem Treiber für diesen Boom: Investitionen in Mehrfamilienhäuser sind so attraktiv, weil die Zinsen so tief sind. Und diese Zinsen können wieder steigen, auch wenn es dafür angesichts der aktuellen Wirtschaftskrise keine Anzeichen gibt. In einem solchen Szenario hätte das Rallye bei den Preisen ein Ende.

Die Aufsicht warnt vor Gefahren

Bei höheren Zinsen geht die Rechnung nicht mehr auf für manche Käufer, die viel Fremdkapital verwenden – und dieses Risikos müssen sich die Investorinnen bewusst sein. Die Finanzmarktaufsicht Finma hat die Banken bereits dazu angehalten, weniger freizügig Hypotheken für Renditeliegenschaften zu vergeben. Pensionskassen kann die Behörde dadurch allerdings nicht beeinflussen, denn diese verwenden ihr eigenes Geld.

«Wertschwankungen gehören zum Immobilienmarkt – auch wenn wir in den letzten 15 Jahren nur wenige erlebt haben», sagt Robert Weinert von Wüest Partner. «Es gibt überhaupt keine Garantie, dass sie nicht mehr vorkommen. Wir sehen durchaus Fälle, wo Investoren deutlich mehr als den geschätzten Wert für das Gebäude zahlen. Sie gehen damit teilweise beträchtliche Risiken ein», sagt Weinert.

Das Problem heisst TINA

Zum Schluss: Bieten Bundesobligationen überhaupt einen guten Vergleich? Wer «Eidgenossen» hält, muss dafür zahlen; und diese Negativrendite erklärt sich – wie auch der Boom bei Mehrfamilienhäusern – mit den tiefen Zinsen.

Beide Märkte sind verzerrt, weil sowohl die Staatspapiere wie auch die Renditeliegenschaften als sichere und stabile Investition gelten. Aus dieser Perspektive entkräftet sich der Einwand bereits wieder.

Denn gerade für Pensionskassen heisst die Alternative zu Immobilien oft Obligationen, weil sie gesetzlich verpflichtet sind, ihre Gelder konservativ anzulegen. Für ein solches Dilemma kennen Anlagespezialisten einen Kurzspruch: TINA – there is no alternative.