Rund drei Viertel der heutigen Mieter träumen vom Wohneigentum, wie eine kürzlich von Swiss Life veröffent­lichte Studie gezeigt hat. ­Dabei ist die Schweiz in der Realität mit einer Wohneigentumsquote von 43 Prozent in Europa das Schlusslicht.

Der Unterschied zwischen Traum und Realität liegt auch darin, dass der Eigenheimkauf Tücken hat. Oft scheitert er ­bereits an der Finanzierung, denn die Immobilienpreise sind gerade in städtischen Gebieten in den letzten Jahren massiv in die Höhe geschnellt. Um sich überhaupt Wohneigentum leisten zu können, sparen Schweizer Familien im Durchschnitt rund acht Jahre. Neben der Finanzierung warten auf zukünftige Eigenheimbesitzer aber noch zahlreiche weitere Herausforde­rungen, die es zu bewältigen gibt. Hier die wichtigsten Schritte von der Bedürfnis­ermittlung bis hin zur Schlüsselübergabe:

► 1. Bedürfnisse ermitteln und Suche

Zunächst sollte klargestellt werden, welcher Typ von Eigenheim infrage kommt: Ein eigenes Haus, Stockwerk­eigentum oder nur Bauland? Soll es in der Stadt sein oder doch eher auf dem Land? Grösse und Anzahl der Zimmer sollten ebenfalls definiert werden. Um das richtige Kaufobjekt zu finden, eignet sich in erster Linie die Suche im Internet über diverse Portale (zum Beispiel Immoscout24.ch, Homegate.ch oder Comparis.ch).

Doch gibt es noch andere Wege zum Eigenheim, die häufig ausser Acht gelassen werden: Fragen Sie bei Freunden und Bekannten nach, ob Objekte zum Verkauf stehen. Auch in Zeitungen finden sich nach wie vor Inserate. Zudem gilt es, Aushänge zu beachten. In vielen Migros-Filialen gibt es etwa eine Pinnwand, an der Immobilien angeboten werden, die teilweise nicht im Internet zu finden sind.

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► 2. Objekt besichtigen

Besichtigen Sie so viele Wunschob­jekte wie nur möglich, sofern diese in ­Ihrem finanziellen Rahmen liegen. Aber natürlich ist das eine Zeitfrage. Spätestens bei der Besichtigung können vom Verkäufer die Verkaufsdokumentation, ein Grundbuchauszug und Pläne verlangt werden. Stellen Sie dem Verkäufer zudem viele kritische Fragen, um allfällige Schwachpunkte der Liegenschaft zu erkennen. Wenn möglich, sollten Sie das Objekt mehrmals besuchen, um einen Impulskauf zu vermeiden und um zu verschiedenen Tageszeiten einen Augenschein nehmen zu können. Auch Gespräche mit Nachbarn sind lohnenswert und bei der Gemeinde können allenfalls geplante Bauvorhaben in der Umgebung nachgefragt werden.

► 3. Liegenschaft schätzen lassen

Häufig wurde vom Verkäufer bereits eine Verkehrswertschätzung gemacht, um den Preis des Objektes zu ermitteln. Zur Besichtigung können Sie einen Experten, zum Beispiel einen Architekten, mitnehmen, der etwa abschätzen kann, ob dieser Wert angemessen ist. Berücksichtigt werden muss bei der Schätzung auch der ­Zustand der Immobilie. Nicht selten ist diese sanierungsbedürftig, was den Preis nach unten drückt.
Doch gibt es nicht den einen Preis: Noch so genau durchgeführte Verkehrsschätzungen sind, wie es der Name schon sagt, auch nur Schätzungen. Letztlich ­entscheidet der Markt, wie hoch der Preis ist.

► 4. Finanzierung sicherstellen

Ist die Wahl auf ein Traumobjekt ge­fallen, gilt es, die Finanzierbarkeit abzuklären. Normalerweise findet bei einer Bank eine Erstberatung statt. Der Berater studiert das Dossier der Liegenschaft, etwa Grundbuchauszug, Pläne und Fotos. Die Bank nimmt dann eine eigene Schätzung vor und sieht, ob der Preis angemessen ist. Um den Kauf stemmen zu können, müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital eingebracht werden, für die restlichen 80 Prozent kann eine Hypothek bei einer Bank beantragt werden.

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An eine Hypothek kommt aber nur, wer gewisse Tragbarkeitskriterien erfüllt: So sollten die Wohnkosten nicht mehr als ­einen Drittel des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Zudem verwenden die Finanzinstitute zur Ermittlung der Tragbarkeit der Hypothek einen Zinssatz von etwa 4,5 oder 5 Prozent. Um gute Konditionen zu ergattern, sollten mehrere Offerten bei verschiedenen Anbietern eingeholt werden.

► 5. Angebot unterbreiten

Erfüllen Sie die Tragbarkeitskriterien, gibt Ihnen die Bank eine Finanzierungsbestätigung. Diese verlangt der Verkäufer in der Regel, wenn die Kaufabsicht mitgeteilt wird. Doch damit ist der Kauf noch nicht definitiv. Gerade in beliebten Lagen ist die Zahl an Interessenten und somit die Konkurrenz gross. Immer häufiger wird dabei der Käufer im Bieterverfahren ermittelt, was den Preis nach oben treiben kann. Auch Motivationsschreiben werden teilweise verlangt, in dem die Kaufabsicht genauer begründet werden soll. Der Verkäufer entscheidet dann, wem er die ­Liegenschaft verkaufen will.

► 6. Vorvertrag abschliessen

Haben Sie das Glück, den Zuschlag zu bekommen, vergeht bis zur endgültigen Kaufabwicklung noch immer einige Zeit, weshalb meist ein Vorvertrag, auch Re­servationsvertrag genannt, abgeschlossen wird. Damit verpflichtet sich der Ver­käufer, die Liegenschaft zu reservieren, während sich der Käufer zum Kauf verpflichtet. Um diesen Vertrag verbindlich zu machen, muss er öffentlich beurkundet werden, das heisst durch einen Notar.

Häufig wird vom Käufer eine Anzahlung festgelegt, auch die definitive Zahlungsverpflichtung einer Bank oder Ver­sicherung für den vereinbarten Kaufpreis wird verlangt. In der Praxis werden solche Verträge aber nicht selten ohne Einbezug eines Notars abgeschlossen, was diese – zumindest theoretisch – noch nicht bindend macht und noch ein Rückzug daraus ermöglicht.

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► 7. Kaufvertrag aufsetzen und abschliessen

Der eigentliche Kaufvertrag regelt die genauen Bedingungen für die Transak­tion. Ein unabhängiger Notar setzt einen Vertragsentwurf auf, den beide Parteien in der Folge nochmals genau prüfen und bei Bedarf Anpassungsvorschläge anbringen können. Der endgültige Kontrakt wird dann wiederum vom Notariat verfasst und von Verkäufer sowie Käufer unterschrieben. Die wichtigsten Elemente des Vertrages sind: Angaben zu Käufer und Verkäufer, Beschrieb der Liegenschaft, Kaufpreis, Übertragungstermin, Zustand der Liegenschaft bei Übergabe, Regelung Kostenübernahme.

Der genaue Zeitpunkt der Übergabe ist entscheidend, da ab dann der Käufer für alle laufenden Nebenkosten aufkommen muss. Auch Spezialregelungen sollten aufgeführt werden. Etwa: Wird der Heiz­öltank leer oder gefüllt übergeben? Gibt es Möbel, die übernommen werden? Je detaillierter der Vertrag, umso weniger Pro­bleme wird es später geben.

Wichtig ist zudem, festzuhalten, wer die Kosten übernimmt. Beim Kauf ent­stehen etwa Notariats- und Grundbuchgebühren, die je nach Kanton sehr unterschiedlich hoch ausfallen. Im Normalfall übernehmen beide Parteien diese zur Hälfte. Hinzu kommt die Handänderungssteuer, die der Käufer berappen muss. Beim Verkäufer wiederum fällt die Grundstückgewinnsteuer an.

► 8. Hypothek auszahlen und Übergabe

Die Tinte ist trocken, der Kauf ist nun fix. Das kreditgebende Finanzinstitut zahlt die Hypothek aus. Die Liegenschaft wird mit der Schlüsselübergabe übernommen. Bei der Übergabe wird auf einem Rundgang mit dem Verkäufer nochmals genau geprüft, ob sich die Liegenschaft auch wirklich im vereinbarten Zustand befindet. Jedes Detail sollte kontrolliert werden, zum Beispiel ob Türen und Fenster schliessen oder der Geschirrspüler funktioniert. Auch ein Abnahmeprotokoll kann erstellt werden.
Aufgrund eines häufig im Kaufvertrag enthaltenen Gewährleistungsausschlusses haftet der Verkäufer für im Nachhinein entdeckte Mängel nicht mehr. Für den Käufer gilt also: Mängel, die ich jetzt nicht sehe, muss ich später einmal selber bezahlen.

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