Steuern auf Wohneigentum
Alles neu macht der Mai


Im Mai wird über einen Systemwechsel in Sachen Wohneigentumsbesteuerung abgestimmt, der 2008 in Kraft treten soll. Die Gewinner bei Annahme der Vorlage stehen bereits fest: Wohneigentümer mit einer tiefen Hypothekarbelastung, einem hohen Eigenmietwert und einem Spitzeneinkommen in Kantonen mit starker Steuerprogression. Verlierer sind die jüngeren, hoch verschuldeten Eigenheimbesitzer, deren Schuldabzug bislang ihre Steuern stark senkte.


Bisher:


Eigenmietwert muss als fiktives Einkommen versteuert werden.


Dafür können die Hypothekarzinsen auf selbst bewohnten und vermieteten Liegenschaften abgezogen werden.


Werterhaltende Unterhaltskosten des Hauses können abgezogen werden: wahlweise die effektiven Kosten oder ein Pauschalabzug.


Darüber wird an der Urne entschieden:


Der Eigenmietwert muss nicht mehr als fiktives Einkommen versteuert werden.


Im Gegenzug können die Hypothekarzinsen auf selbst bewohnten Liegenschaften nicht mehr als Schulden abgezogen werden.


Ausnahme bei Neuerwerbern: Für die ersten fünf Jahre kann eine Pauschale von 15 000 Franken für Verheiratete oder von 7500 Franken für Ledige abgezogen werden.


Während der nächsten fünf Jahre nimmt der zulässige Pauschalabzug jährlich um 20 Prozent ab.


Unterhaltskosten für die selbst genutzte Liegenschaft am Hauptwohnsitz können erst ab einem Betrag von über 4000 Franken abgezogen werden.


Einführung eines Bausparabzuges, der höchstens dem doppelten Maximum der Säule 3a entspricht – rund 12 000 Franken für Alleinstehende, um 24 000 Franken für Verheiratete.

Potenzielle Immobilienkäufer haben gut lachen. Die Zinsen sind noch historisch tief, während die Immobilienpreise laut Experten in nächster Zeit stagnieren werden. «Die Preise bei Einfamilien-häusern könnten sogar fallen», prognostiziert Donato Scognamiglio vom IAZI Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien. «Zumal Einfamilienhäuser traditionell konjunktursensitiver sind als Stockwerkeigentum.» Gleichzeitig locken die Jahrhundertzinsen: Rund 0,5 Prozent kostet eine Sechs-Monats-Libor-Hypothek, 3,45 Prozent eine Fünf-Jahres-Festhypothek.

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Doch nicht mehr lange, heisst es bei den Banken. Dort ist man sich einig, dass 2004 die Zinsen steigen werden. Nachdem selbst Mitglieder der Nationalbank moniert haben, dass ein Leitzins von derzeit 0,2 Prozent nicht tragbar sei, deuten alle Zeichen auf eine Zinserhöhung im Jahr 2004 – uneinig ist man sich nur über die Höhe. Während die Credit Suisse für Fünf-Jahres-Hypotheken einen Zinsanstieg auf 4,2 Prozent prognostiziert, rechnet die ZKB sogar mit 4,75 Prozent. Gleiches Bild bei den kurzfristigen Hypotheken: Die Bank Bär zementiert den Zinssatz bei minimal 1,75 Prozent, die Deutsche Bank hingegen bei 2,35 Prozent.

Für Kreditnehmer, deren Festhypotheken in den nächsten Wochen oder Monaten auslaufen, wird es Zeit zum Handeln. Das Zauberwort dafür heisst Forwardhypotheken. Damit können Kredite bis zu einem Jahr im Voraus auf dem heutigen Zinsniveau abgesichert werden. Vereinzelt verlangen Banken eine einmalige Gebühr, die meisten Institute jedoch verrechnen einen Aufschlag zum aktuellen Festzinssatz. Ein Beispiel: Eine Forwardhypothek kostet ein Jahr vor Beginn der dreijährigen Laufzeit 0,085 Prozent mehr als eine «normale» Festhypothek. Anstatt 2,86 Prozent werden nun also 2,945 Prozent verrechnet. Bei einer Hypothek über 300 000 Franken bezahlt man nur 255 Franken mehr. Sollten sich die Zinsen bis zum Antritt der Hypothek um 0,1 Prozent oder mehr erhöhen, hat man ein Geschäft gemacht. Bleiben sie innerhalb der nächsten sechs Monate gleich hoch, muss der höhere Forward-Zinssatz bezahlt werden.

Auch steuerlich kann es 2004 zu Veränderungen kommen. Im Mai wird über einen Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung abgestimmt. Bisher wurden Hauskäufer mit hohen Anfangshypotheken steuerlich bevorzugt. Sie mussten zwar den Eigenmietwert versteuern, konnten aber die Schuldzinsen abziehen. Meistens wurde ein positiver Steuereffekt erzielt, weil die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten pauschal höher waren als der zu versteuernde Eigenmietwert. Bei der neuen Regelung ist es umgekehrt. Hausbesitzer mit einer hohen Hypothekarbelastung müssen mit deutlich höheren Steuern rechnen. Gewinner sind Eigenheimbesitzer mit tiefen Hypotheken, deren Sparbemühungen bisher zur Erreichung eines schuldenfreien Hauses mit steigenden Eigenmietwertbelastungen torpediert wurden.

«Interessant bleibt jedoch nach wie vor die Amortisation via Säule 3a bei der Bank», so Lorenz Heim, Leiter des HypothekenZentrums in Zürich. «Zum einen profitiert man auch nach 2008 vom vollen Steuerabzug. Des Weiteren kann das Sparguthaben alle fünf Jahre zur Abzahlung des Wohneigentums herausgenommen werden».