Büro- und Gewerberaum, Toplage, moderner Ausbau, gute Infrastruktur, über 8,9 Prozent Rendite, Topmieter», so wird eine Liegenschaft in Volketswil per Zeitungsannonce angepriesen. Auf der Internetseite der Immobilienfirma Göhner Merkur wiederum ist unter anderem ein Wohn- und Geschäftshaus an der Zürcher Rolandstrasse zu finden - Renditeangabe: satte zehn Prozent. Solche Versprechungen sind durchaus keine Seltenheit. Beim Durchforsten der einschlägigen Angebote stossen Interessenten immer wieder auf Renditen, die in den zweistelligen Bereich gehen. Können Immobilieninvestments somit Aktienengagements schlagen?
«Renditen von acht, zehn oder auch zwölf Prozent sind absolut normal, wenn das Objekt in einer wirtschaftlich vernachlässigten Randregion liegt», sagt Alain Batzli von der Liegenschaftenvermittlung bei Göhner Merkur. So befindet sich denn auch das Objekt an der Rolandstrasse zwar an zentraler Lage, aber in einem für Wohn- und Geschäftshäuser unattraktiven Stadtteil, nämlich im Zürcher Rotlichtmilieu. Im Erdgeschoss befindet sich eine Bar, im ersten bis vierten Obergeschoss befinden sich Appartements, in denen die Räume durch Gipswände unterteilt sind. Nahe liegend, da an übersetzte oder gar wucherische Mietansätze zu denken, die zu hohen Renditen führen. Dem muss absolut nicht so sein. Vielmehr sind Liegenschaften in Randlagen oder Objekte mit einem ganz speziellen Nutzungszweck nicht selten recht preisgünstig. Voll vermietet, werfen sie auch ordentliche Renditen ab. Allerdings tragen die Besitzer solcher Liegenschaften ein überdurchschnittlich hohes Vermietungsrisiko.
«Renditen von acht, zehn oder auch zwölf Prozent sind absolut normal, wenn das Objekt in einer wirtschaftlich vernachlässigten Randregion liegt», sagt Alain Batzli von der Liegenschaftenvermittlung bei Göhner Merkur. So befindet sich denn auch das Objekt an der Rolandstrasse zwar an zentraler Lage, aber in einem für Wohn- und Geschäftshäuser unattraktiven Stadtteil, nämlich im Zürcher Rotlichtmilieu. Im Erdgeschoss befindet sich eine Bar, im ersten bis vierten Obergeschoss befinden sich Appartements, in denen die Räume durch Gipswände unterteilt sind. Nahe liegend, da an übersetzte oder gar wucherische Mietansätze zu denken, die zu hohen Renditen führen. Dem muss absolut nicht so sein. Vielmehr sind Liegenschaften in Randlagen oder Objekte mit einem ganz speziellen Nutzungszweck nicht selten recht preisgünstig. Voll vermietet, werfen sie auch ordentliche Renditen ab. Allerdings tragen die Besitzer solcher Liegenschaften ein überdurchschnittlich hohes Vermietungsrisiko. «Hohe Rendite heisst grosse Vorsicht», warnt denn auch der Schweizerische Hauseigentümerverband. Vor allem laste das hohe Leerstandsrisiko als Damoklesschwert über Mehrfamilienhausanlagen. Die Investoren verlangten hohe Renditen, um dieses Risiko zu kompensieren. Das IAZI-Informations- und Ausbildungs-Zentrum für Immobilien in Bülach hat anhand seiner Datenbank gesamtschweizerisch ermittelt, dass bei Mehrfamilienhäusern mit abnehmender Qualität nach Kriterien wie Lage, Bauqualität oder Bauzustand die Bruttorenditen steigen (siehe Grafiken «Schlechte Lage - Toprendite» gegenüber). Auch hier gilt: Die Objekte sind preisgünstiger als solche in Toplagen. Gleichwohl lassen sich noch so hohe Mieten durchsetzen, dass die Rendite stimmt. Umgekehrt sind an den attraktiveren Lagen wie den Einzugsgebieten von grossen Ballungszentren oder in besonders steuergünstigen Gemeinden mit solchen Renditeobjekten im Schnitt tiefere Renditen zu erzielen (siehe Tabelle «Bruttorenditen von Mehrfamilienhäusern nach Qualität der Gemeinden»).
Die durchschnittliche Bruttorendite der vom IAZI analysierten Mehrfamilienhäuser - mit einem Geschäftsanteil von maximal 50 Prozent - und grösseren Überbauungen lag Ende vergangenen Jahres bei 7,4 Prozent; das bedeutet seit Anfang 1994 eine Erhöhung um zwei Prozentpunkte. Diese markante Zunahme ist allerdings nicht auf höhere Mieteinnahmen zurückzuführen. Vielmehr stieg die Bruttorendite, weil sich der Wert der Immobilien deutlich verminderte, die Mieteinnahmen aber etwa gleich blieben beziehungsweise nicht im selben Ausmass zurückkamen. Für neu erstellte Mehrfamilienhäuser bewegt sich die Bruttorendite nach Feststellung des Hauseigentümerverbandes mehrheitlich zwischen 6 und 6,5 Prozent. Über 10-jährige Altbauten müssten zwischen 6,75 und 7,5 Prozent rentieren, um verkäuflich zu sein. Bei Problemobjekten mit hohem Leerbestand, starkem Mieterwechsel und Sanierungsbedarf beobachtet der Verband sogar noch deutlich höhere Bruttorenditesätze.
Für den Investor massgeblich sind jedoch letztlich die Nettorenditen. Diese stellten sich bei den vom IAZI erfassten Objekten Ende 1998 auf 4,6 Prozent und lagen damit um 0,6 Prozentpunkte über dem Stand von Anfang 1994. Damit rentieren Mehrfamilienhäuser momentan deutlich besser als Bundesobligationen, die derzeit gerade einmal um die drei Prozent bringen. Ermittelt hat das IAZI die Nettorendite wie folgt: Bruttomieteinnahmen abzüglich aller realen Liegenschaftenaufwendungen wie Verwaltung, Versicherungen, Steuern, Unterhalt und Sanierung, aber ohne Abschreibungen und Rückstellungen, weil diese nur rein buchhalterischen Aufwand darstellen.
Die Nettorenditen liegen also deutlich niedriger als die Bruttosätze, mit denen der Immobilienhandel gerne operiert. Da gilt es für den Investor, sich nicht blenden zu lassen. «Werden Liegenschaften mit zweistelligen Bruttorenditen angeboten», so Alain Batzli, «dann muss man einen Abschlag von ungefähr drei bis vier Prozentpunkten machen, um auf den Nettosatz zu kommen.» Gleichwohl lassen sich mit Mehrfamilienhäusern durchaus ansprechende Renditen erzielen. Aber zu Aktienanlagen bilden sie keine Alternative. Für den langfristig orientierten Investor können solche Liegenschaften eher als die Performance stabilisierende Beimischung in einem grossen Portefeuille dienen.
«Renditen von acht, zehn oder auch zwölf Prozent sind absolut normal, wenn das Objekt in einer wirtschaftlich vernachlässigten Randregion liegt», sagt Alain Batzli von der Liegenschaftenvermittlung bei Göhner Merkur. So befindet sich denn auch das Objekt an der Rolandstrasse zwar an zentraler Lage, aber in einem für Wohn- und Geschäftshäuser unattraktiven Stadtteil, nämlich im Zürcher Rotlichtmilieu. Im Erdgeschoss befindet sich eine Bar, im ersten bis vierten Obergeschoss befinden sich Appartements, in denen die Räume durch Gipswände unterteilt sind. Nahe liegend, da an übersetzte oder gar wucherische Mietansätze zu denken, die zu hohen Renditen führen. Dem muss absolut nicht so sein. Vielmehr sind Liegenschaften in Randlagen oder Objekte mit einem ganz speziellen Nutzungszweck nicht selten recht preisgünstig. Voll vermietet, werfen sie auch ordentliche Renditen ab. Allerdings tragen die Besitzer solcher Liegenschaften ein überdurchschnittlich hohes Vermietungsrisiko.
«Renditen von acht, zehn oder auch zwölf Prozent sind absolut normal, wenn das Objekt in einer wirtschaftlich vernachlässigten Randregion liegt», sagt Alain Batzli von der Liegenschaftenvermittlung bei Göhner Merkur. So befindet sich denn auch das Objekt an der Rolandstrasse zwar an zentraler Lage, aber in einem für Wohn- und Geschäftshäuser unattraktiven Stadtteil, nämlich im Zürcher Rotlichtmilieu. Im Erdgeschoss befindet sich eine Bar, im ersten bis vierten Obergeschoss befinden sich Appartements, in denen die Räume durch Gipswände unterteilt sind. Nahe liegend, da an übersetzte oder gar wucherische Mietansätze zu denken, die zu hohen Renditen führen. Dem muss absolut nicht so sein. Vielmehr sind Liegenschaften in Randlagen oder Objekte mit einem ganz speziellen Nutzungszweck nicht selten recht preisgünstig. Voll vermietet, werfen sie auch ordentliche Renditen ab. Allerdings tragen die Besitzer solcher Liegenschaften ein überdurchschnittlich hohes Vermietungsrisiko. «Hohe Rendite heisst grosse Vorsicht», warnt denn auch der Schweizerische Hauseigentümerverband. Vor allem laste das hohe Leerstandsrisiko als Damoklesschwert über Mehrfamilienhausanlagen. Die Investoren verlangten hohe Renditen, um dieses Risiko zu kompensieren. Das IAZI-Informations- und Ausbildungs-Zentrum für Immobilien in Bülach hat anhand seiner Datenbank gesamtschweizerisch ermittelt, dass bei Mehrfamilienhäusern mit abnehmender Qualität nach Kriterien wie Lage, Bauqualität oder Bauzustand die Bruttorenditen steigen (siehe Grafiken «Schlechte Lage - Toprendite» gegenüber). Auch hier gilt: Die Objekte sind preisgünstiger als solche in Toplagen. Gleichwohl lassen sich noch so hohe Mieten durchsetzen, dass die Rendite stimmt. Umgekehrt sind an den attraktiveren Lagen wie den Einzugsgebieten von grossen Ballungszentren oder in besonders steuergünstigen Gemeinden mit solchen Renditeobjekten im Schnitt tiefere Renditen zu erzielen (siehe Tabelle «Bruttorenditen von Mehrfamilienhäusern nach Qualität der Gemeinden»).
Die durchschnittliche Bruttorendite der vom IAZI analysierten Mehrfamilienhäuser - mit einem Geschäftsanteil von maximal 50 Prozent - und grösseren Überbauungen lag Ende vergangenen Jahres bei 7,4 Prozent; das bedeutet seit Anfang 1994 eine Erhöhung um zwei Prozentpunkte. Diese markante Zunahme ist allerdings nicht auf höhere Mieteinnahmen zurückzuführen. Vielmehr stieg die Bruttorendite, weil sich der Wert der Immobilien deutlich verminderte, die Mieteinnahmen aber etwa gleich blieben beziehungsweise nicht im selben Ausmass zurückkamen. Für neu erstellte Mehrfamilienhäuser bewegt sich die Bruttorendite nach Feststellung des Hauseigentümerverbandes mehrheitlich zwischen 6 und 6,5 Prozent. Über 10-jährige Altbauten müssten zwischen 6,75 und 7,5 Prozent rentieren, um verkäuflich zu sein. Bei Problemobjekten mit hohem Leerbestand, starkem Mieterwechsel und Sanierungsbedarf beobachtet der Verband sogar noch deutlich höhere Bruttorenditesätze.
Für den Investor massgeblich sind jedoch letztlich die Nettorenditen. Diese stellten sich bei den vom IAZI erfassten Objekten Ende 1998 auf 4,6 Prozent und lagen damit um 0,6 Prozentpunkte über dem Stand von Anfang 1994. Damit rentieren Mehrfamilienhäuser momentan deutlich besser als Bundesobligationen, die derzeit gerade einmal um die drei Prozent bringen. Ermittelt hat das IAZI die Nettorendite wie folgt: Bruttomieteinnahmen abzüglich aller realen Liegenschaftenaufwendungen wie Verwaltung, Versicherungen, Steuern, Unterhalt und Sanierung, aber ohne Abschreibungen und Rückstellungen, weil diese nur rein buchhalterischen Aufwand darstellen.
Die Nettorenditen liegen also deutlich niedriger als die Bruttosätze, mit denen der Immobilienhandel gerne operiert. Da gilt es für den Investor, sich nicht blenden zu lassen. «Werden Liegenschaften mit zweistelligen Bruttorenditen angeboten», so Alain Batzli, «dann muss man einen Abschlag von ungefähr drei bis vier Prozentpunkten machen, um auf den Nettosatz zu kommen.» Gleichwohl lassen sich mit Mehrfamilienhäusern durchaus ansprechende Renditen erzielen. Aber zu Aktienanlagen bilden sie keine Alternative. Für den langfristig orientierten Investor können solche Liegenschaften eher als die Performance stabilisierende Beimischung in einem grossen Portefeuille dienen.
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