Gratis-Online-Bewertung», «Immobilie in drei Minuten kostenlos bewerten», «Schätzen Sie Ihre Immobilie gratis». So und ähnlich lauten derzeit viele Werbeslogans im Netz. Bei potenziellen Haus- und Wohnungskäufern entsteht so der Eindruck, man könnte eine Menge Geld sparen. Denn ein klassisches Schätzergutachten kostet und braucht Zeit.

Dabei ist es üblich, dass ein Immobilienschätzer Einsicht in wesentliche Unterlagen nimmt, das Objekt vor Ort besichtigt und einen schriftlichen Bericht verfasst. Selbst für einfachere und gängige Objekte wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser kostet dieses Gutachten schnell einmal 1000 oder 1500 Franken.

Derzeit sind es vor allem Makler- und Verkaufsorganisationen wie Agent Selly, Neho oder Simplehouse, die mit Gratis-Tols Aufmerksamkeit erregen. Auch immer mehr traditionelle Maklerbüros schliessen sich dem Trend an. Zu einer dritten Gruppe von Anbietern gehören Dienstleister und Vergleichsdienste wie Comparis oder Moneypark. Aber auch einige Banken sind mit ähnlichen Schätz- und Immocheck-Tools mit von der Partie.

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Natürlich dürften die meisten Leute nicht so naiv sein und glauben, dass es im digitalen Business wirklich sehr viel umsonst gibt. Die Gegenleistung besteht ja darin, dass der User persönliche Daten preisgibt. Um zum Gratisschätzwert zu kommen, sind die Eckdaten der Liegenschaft zu erfassen.

Weiter muss der User seine Kontaktdaten, inklusive Telefon und Mailadresse, eingeben. So ist das Spiel schnell durchschaut: Den Maklern liegt daran, einen Lead zu generieren – mit dem Zweck ein lukratives Maklermandat zu akquirieren. Bei anderen Portalen, Banken und Vergleichsdiensten zielt die Aktion darauf ab, die Daten ebenfalls fürs Marketing und für immobiliennahe Dienstleistungen umzumünzen.

Vorbehalte gegenüber Ergebnissen

«Ob die kostenlosen Bewertungs-Tools wirklich zu zuverlässigen Ergebnissen führen, scheint mir fraglich», warnt Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum. Selbstverständlich würden Banken und Investoren mit einem professionellen Hintergrund an sich die gleichen Methoden anwenden (siehe Box).

Doch wenn ein Finanzierungspartner beziehungsweise eine Bank die Bewertung vornimmt, werden wesentlich mehr Parameter erfasst. «Bei uns sind es geschulte Fachleute, welche die Daten sammeln und im System erfassen», betont Heim. Der Bankexperte wird auch vorgängig prüfen, um was für ein Objekt es sich handelt, welchem Zweck die Bewertung dient, und dann entscheiden, welche Methode überhaupt geeignet ist.

Computergestützte Schätzung: Vergleichsobjekte

Für gängige Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist heute die hedonische Methode breit anerkannt. Etwas vereinfacht gesagt: Das Schätzverfahren zieht tatsächlich bezahlte Kaufpreise möglichst vergleichbarer Objekte heran und betrachtet die spezifischen Eigenschaften. Massgeblich sind vor allem der Standort, die Wohnfläche, der Landanteil und dessen Wert, Mikro- und Makrolage, Steuerfuss, Alter und Gebäudezustand. Während sich die Gratis-Tools auf einige wenige Parameter beschränken, umfasst das Vollmodell oft zwanzig Parameter und mehr.

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Der Zürcher Schätzungsexperte und Autor mehrerer Fachbücher, Kaspar Fierz, meldet Vorbehalte an: «Die kostenlosen Tools sind allenfalls geeignet, damit ein Laie spielerisch einige Zusammenhänge erkennt.» Schliesslich stellen schon allein der Ort, die Wohnfläche und das Baujahr wesentliche Faktoren dar, die den Wert bestimmen.

Wenn überhaupt kämen die Gratisrechner nur infrage, um für gängige Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser eine Bandbreite für den Neuwert zu schätzen. «Ein entscheidender Nachteil ist die korrekte Erfassung des Renovationsbedarfs», betont Experte Fierz.

Ein einfaches Beispiel: Ein Kaufinteressent einer bereits in die Jahre gekommenen Stockwerkeinheit oder eines baufälligen Wohnhauses muss sich sehr gründlich darüber informieren, welche Kosten für Umbau oder nur schon Instandhaltung auf ihn zukommen. Der Zustand der verschiedenen Teile des Gebäudes (inklusive Rohbau, Technik, Wärmedämmung, Fenster) lässt sich aber nur korrekt erfassen, wenn ein Sachverständiger einen Augenschein vor Ort nimmt.

Für die korrekte Einschätzung braucht es Einsicht in die Unterlagen und vor allem eine Begehung des Objekts. Auch feine Nuancen der Lage (Lärm, sonstige Emissionen, eine allfällige Wertminderung durch Antennenanlagen oder Hochspannungsleitungen) müssen sehr oft gesondert betrachtet werden.

Umfangreiche Datenbasis ist nötig

Die Qualität der hedonischen Methode, die auf komplexen statistischen Verfahren beruht, hängt entscheidend von den verfügbaren Daten ab. In diesem Punkt sind die Gratis-Tools intransparent – öfters bleibt im Dunkeln, wessen Modell im Hintergrund läuft und ob es mit ausreichend Daten «gefüttert» ist.

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Jedes Institut, das mit solchen Methoden arbeiten will, braucht in grossem Umfang erhärtete Transaktionsdaten. «Selbst für einen einzelnen isolierten Parameter wie Seesicht in einer bestimmten Gemeinde müssen ausreichend belegte Daten von Handänderungen an ebendiesem Standort vorliegen», sagt Fierz. In der Schweiz sind aber bisher nur ganz wenige Institutionen in der Lage, ausreichend Datenmaterial verfügbar zu haben (siehe Box).

Umfangreiche Daten für die computerbasierte Schätzung

Zu den etablierten Anbietern der hedonischen Methode zählen vor allem das Beratungsunternehmen Wüest Partner sowie das Informationszentrum für Immobilien Iazi, beide in Zürich. Sie stützen sich auf umfangreiches Datenmaterial und werten unter anderem jährlich 20'000 bis 30'000 Freihandtransaktionen aus. Als Konkurrenz tritt neu das Proptech Price Hubble auf. Nach eigenen Angaben schöpft Pricehubble Daten aus öffentlichen und nicht öffentlichen Quellen und setzt dabei neue Methoden wie Machine Learning ein. Alle drei Anbieter stellen ihre Schätzungstools grundsätzlich auch Dritten zur Verfügung.

Dabei darf nicht vergessen werden, dass es sich beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie um einen Entscheid von grosser wirtschaftlicher Tragweite handelt. So dürften die Online-Tools «light», die zum Teil in wenigen Minuten ausgefüllt sind, in keiner Weise für folgenreiche Entscheide geeignet sein.

Bei Bewertungen anlässlich von Erbteilungen, Scheidungen oder Zwangsverwertungen ist deshalb in aller Regel nach wie vor ein detailliertes, schriftliches Gutachten eines anerkannten Experten notwendig. Bei sensiblen Scheidungs- und Erbschaftsangelegenheiten sollte man sich zudem vergewissern, dass die Daten nicht in falsche Hände geraten.

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Kostenpflichtige Alternativen

Grundsätzlich stehen Eigentümern auch kostenpflichtige, anerkannte Bewertungs-Tools zur Verfügung. Bei Wüest Partner kostet eine Standardschätzung von Wohneigentum 450 Franken, das Institut Iazi verlangt dafür 350 Franken.

In beiden Fällen basieren die Internet-Tools auf einer soliden Datenbasis und einer anerkannten Methode. Hier werden die Daten in jedem Fall vertraulich behandelt. Der User bleibt unbehelligt von weiteren Telefonanrufen und sonstigen Versuchen, irgendein Geschäft einzufädeln.

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