Neue Grundlage für Geldmarkthypotheken: Was sich für Immobilien-Besitzer ändert

Spätestens Ende Jahr ist Schluss mit den Libor-Hypotheken. Denn der Libor (London Interbank Offered Rate) – ein fiktiver Zinssatz, der auf den Schätzungen einiger Grossbanken beruht – wird abgelöst. Jahrelange Manipulationen von Banken mit dem Libor sind einer der Gründe, weshalb die britische Finanzmarktaufsicht den Zinssatz bis Ende 2021 auslaufen lässt. Das Ende der beliebten Geldmarkthypotheken bedeutet das aber nicht. In der Schweiz wird der Libor abgelöst vom Saron (Swiss Average Rate Overnight). Der Saron ist ein echter Marktzins, der als Durchschnitt aus effektiven Tagesgeschäften berechnet wird und jeweils erst am Ende einer Zinsperiode bekannt ist. Was ändert sich für Hypothekarnehmer mit dem Übergang vom Libor zum Saron? Und was gibt es im Zusammenhang mit Hypotheken sonst zu wissen und zu beachten? Die «Handelszeitung» lässt zehn Fragen von drei Hypothekarexperten beantworten. Es sind das Shahram Shad von Moneypark, Michael Bader von Financescout24 und Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum. 1. Aus Libor-Hypotheken werden dieses Jahr Saron-Hypotheken. Was ändert sich damit konkret? Shad: Die Basis zur Berechnung des Zinssatzes einer Geldmarkthypothek ändert sich: Der Libor wird eingestellt und durch den Saron ersetzt. Für den Hypothekarnehmer mit einer Libor-Hypothek bedeutet das in einem ersten Schritt keine grosse Veränderung, da der Saron und der Libor in der Vergangenheit nur marginal voneinander abwichen. Bader: Beim Libor wird zwischen dem Kunden respektive der Kundin und der Bank ein Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum (ein, drei, sechs oder zwölf Monate) im Voraus abgemacht. Bei einem Dreimonats-Libor werden nach Ablauf der Zinsperiode die Zinssätze für die nächste Periode neu verhandelt und dann immer wieder im Dreimonatsrhythmus angepasst, solange der Kreditrahmenvertrag läuft (häufig drei oder fünf Jahre). Der Saron wird dagegen nicht aus zukünftigen, sondern nachschüssig aus abgeschlossenen Transaktionen und gehandelten Preisen täglich neu ermittelt. Er stellt den Finanzmärkten einen besicherten Geldmarktzins zur Verfügung und gilt nur jeweils für einen Tag. Die Tageszinsen werden dann für länger vereinbarte Laufzeiten und Verzinsungsperioden nachträglich aufgezinst. Wählt man daher beispielsweise eine Saron-Hypothek mit einer Verzinsungsperiode von drei Monaten, weiss man den genauen Zinssatz erst am Zahlungstermin der Zinsen. Wenger: Auf Kundenseite ändert sich wenig, lediglich der Index wird ausgetauscht. Bei den Banken tut sich viel mehr: Viele Verträge für Libor-Hypotheken laufen 2021 aus. Da die Zeiten für die Banken nicht einfach sind, ist es gut möglich, dass diese die Umstellung nutzen, um ihre Marge auszubauen. Viele legen ihren Kundinnen und Kunden nahe, Festhypotheken abzuschliessen – und das in einem Umfeld, in dem niemand steigende Zinsen erwartet. Die Hypothekarzinsen steigen: Ausrutscher oder Trendwende? 2. Wann empfiehlt sich eine Libor- bzw. Saron-Hypothek und wann ist eine Festhypothek besser? Shad: Das ist abhängig vom persönlichen Risikoprofil (Risikofähigkeit und Risikobereitschaft). Eine Festhypothek ermöglicht Planungssicherheit und Unabhängigkeit von der Entwicklung des Zinsniveaus über die gesamte Laufzeit, ein vorzeitiger Ausstieg ist aber allenfalls mit Kosten verbunden. Eine Geldmarkthypothek ist flexibler – und der Zinssatz kann sich jedes Quartal verändern. Beim derzeit tiefen Zinsniveau mit einer nur geringen Zinsspanne (Unterschied zwischen lang- und kurzfristigen Zinssätzen) empfehlen wir langfristige Festhypotheken. Bader: Seit 2015 sind die Zinsen für Festhypotheken kontinuierlich gesunken, sodass mittel- und langfristig finanzierte Hypotheken zeitweise zu günstigeren Konditionen erhältlich sind als Libor- beziehungsweise Saron-Hypotheken. Bei kontinuierlich stark fallenden Zinsen könnte jedoch die Saron-Hypothek eine attraktive Alternative sein. Wenn sich die Zinskurve aber wie in den vergangenen Jahren immer mehr abflacht – wenn also die langfristigen Zinsen nur unwesentlich näher sind als die kurzfristigen oder gar unterhalb der Saron-Margen liegen –, lohnt sich eine Saron-Hypothek nur, wenn man eine kurzfristige Finanzierung benötigt, grössere Tranchen rasch amortisieren möchte oder bauen will. Wenger: Festhypotheken zahlen sich nur aus, wenn die Zinsen nach dem Abschluss der Hypothek stark steigen und für längere Zeit hoch bleiben. Gegenwärtig sieht es aber nicht danach aus; die Zinsen dürften noch lange tief bleiben. Darum ist eine Geldmarkthypothek oft die bessere Wahl: Dieses Modell war in den letzten dreissig Jahren praktisch immer günstiger als die Festhypothek. 3.Worauf soll man beim Abschluss einer Hypothek achten – absehen vom Hypothekarzins? Shad: Nicht nur die Höhe der Hypothek, die Amortisation, die Produktauswahl oder der Hypothekarzins sind bei der Wahl des Finanzierungspartners relevant. Zu einem nachhaltigen Finanzierungskonzept gehörten auch die Berücksichtigung der steuerlichen Situation sowie die Absicherung der Hypothek. Zu beachten sind zudem die Vertragsbestimmungen, wie beispielsweise die Möglichkeit eines Produktwechsels oder eines vorzeitigen, kostenlosen Ausstiegs, was mittlerweile einige Anbieter offerieren. Bader: Folgende Faktoren sind wichtig: a) Das richtige Timing; alle Hypotheken werden tagesaktuell offeriert, da Zinssätze sich ständig ändern. b) Der korrekte Liegenschaftswert; nicht jeder Anbieter bewertet eine Liegenschaft gleich. Oftmals gibt es lokale Restriktionen oder «Optimierungen» bei der Bewertung einer Liegenschaft. c) Automatischer Ablauf; der Hypothekarvertrag soll nicht separat gekündigt werden müssen. d) Ausserordentliche Amortisation; in manche Situationen kann es von Vorteil sein, dass ein Teil der Hypothekarschuld rasch und ausserhalb der geplanten Laufzeit amortisiert werden kann, etwa bei einer Erbschaft. Wenger: Viele Kundinnen und Kunden vergessen die Planung ihrer Hypotheken. Wer zum Beispiel zusätzlich Geld sparen kann – in der aktuellen Situation müssten viele Wohneigentümer eine Sparquote haben –, sollte berechnen, wann und wie viel amortisiert werden soll. Denn so werden die Hypotheken nicht nur aufgrund des Zinses strukturiert, sondern in der Abhängigkeit der Geldströme. 4. Unter welchen Bedingungen sind gestaffelte Festhypotheken empfehlenswert? Shad: Eine Staffelung von Festhypothekartranchen macht kaum je Sinn – völlig unabhängig vom aktuellen Zinsniveau. Denn bei einer Staffelung gewinnt vor allem das Finanzierungsinstitut, da der Hypothekarnehmer bei Ablauf der ersten Tranche nicht so einfach wechseln kann und daher die oft unattraktive Verlängerungsofferte annehmen muss. Der Abschluss einer wesentlich kürzer laufenden Tranche macht daher nur Sinn, wenn man nach Ablauf eine Amortisation plant. Bader: Aus meiner Sicht empfiehlt sich eine Staffelung der Hypothek nur dann, wenn eine Tranche mit einer kürzeren Laufzeit als die Haupttranche nach Ablauf amortisiert werden soll. Aufgrund der flachen Zinskurve und der geringen Unterschiede bei den Zinsen für verschiedene Laufzeiten macht das Tranchieren der Hypothek heute kaum mehr Sinn. Wenger: In Kombination mit einem Rückzahlungsplan kann man Hypotheken auch staffeln. Aber in der aktuellen Zinssituation bin ich sehr zurückhaltend mit Festhypotheken, da der Zinsabsicherungsgedanke nicht greift. Abgesehen von der Vertragsbindung können Festhypotheken auch hohe Folgekosten bei einer vorzeitigen Auflösung verursachen. 5. Ein Hausbesitzer hat eine zehnjährige Festhypothek. Weil er in einer von Corona hart getroffenen Branche tätig ist, verdient er vorläufig deutlich weniger. Unter welchen Umständen muss er befürchten, dass ihm die Bank die Hypothek kündigt? Shad: Viele Finanzierungsanbieter listen als Gründe für eine Hypothekarauflösung eine erhebliche Wertminderung des finanzierten Objekts, Zahlungsausstände oder auch nur die wesentliche Veränderung der finanziellen Situation des oder der Kreditnehmenden auf. In der Praxis wird aber kaum eine Kündigung ausgesprochen, solange die Hypothekarzinsen pünktlich beglichen werden. Eigenheimbesitzer leben auch wesentlich günstiger als Mieter und können dadurch eine temporäre Einkommenseinbusse besser wegstecken. Bader: Solange Zinsen und Amortisationen pünktlich bezahlt werden, muss kein Hypothekennehmender damit rechnen, dass ihm seine Hypothek gekündigt wird. Anders ist es jedoch im Fall einer Scheidung oder wenn es um das Aufstocken der Hypothek geht: Hier sollte in jedem Fall proaktiv das Gespräch mit dem Finanzinstitut gesucht werden. Wenger: In den meisten Hypothekarverträgen ist ein ausserordentliches Kündigungsrecht der Bank enthalten, falls sich die Bonität des Hypothekarnehmers deutlich verschlechtert. Dies gilt auch während der Laufzeit einer Festhypothek. Solange man Zinsen und Amortisationen jedoch pünktlich zahlt, wird kaum ein Institut diese Kündigungsklausel geltend machen. Was der Saron für Schweizer Immobilienkäufer bedeutet 6. Eine Hausbesitzerin wird zum IV-Fall und hat darum deutlich weniger Einkommen. Verliert sie nun die Hypothek und muss das Haus verlassen? Shad: Nein, nicht zwingend (siehe Antwort 5). In diesem Fall ist es ratsam, mit dem finanzierenden Institut mögliche Lösungen zu evaluieren. Von Vorteil ist, wenn eine solche Situation schon vorgängig geregelt wurde. Bader: Auch im IV-Fall gilt: Solange Zinsen und Amortisationen pünktlich bezahlt werden, braucht man keine Angst zu haben, dass die Bank einen vor die Türe setzt. Wenger: Gemäss Auflagen der Bankiervereinigung sollte eine Immobilie nachhaltig tragbar sein. Wäre das Haus ein Sportwagen, wäre für alle klar, dass die hohen Betriebskosten nicht zahlbar sind und die Betroffene das Auto verkauft. Beim Haus ist die Situation vergleichbar. Sind die Wohnkosten im Verhältnis zu den Einnahmen zu hoch, sollte man sich im Laufe der Zeit eine passende Immobilie beschaffen. Besser ist natürlich, wenn die Initialzündung vom Kreditnehmer selber kommt und nicht von der Bank erzwungen wird. 7. Unter welchen Bedingungen lohnt es sich, eine Hypothek zu amortisieren? Shad: Eine Amortisation oder Sicherstellung auf 66 Prozent des Immobilienwertes innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung ist gesetzlich vorgegeben. Ob eine weitere Amortisation sinnvoll ist, hängt stark von der individuellen Situation ab. Grundsätzlich stellt sich die Frage, ob mit der Investition der Gelder eine höhere Rendite erwirtschaftet werden könnte, als die Hypothek kostet. Wenn ja, lohnt sich eine Amortisation kaum. Bader: Eine seriöse Antwort dazu kann nur eine fundierte Analyse unter Berücksichtigung einer langfristigen Planung der Gesamtsituation geben. Es gibt allerdings auch gute Gründe, weshalb eine Hypothek amortisiert werden sollte: wenn etwa das Hypothekarzinsniveau im langfristigen Umfeld deutlich steigt oder um die Tragbarkeit im Alter zu gewährleisten. Wenger: Im Erwerbsleben finde ich es durchaus wichtig, dass man Schulden abbaut und damit Kosten spart. Geht es Richtung Pensionierung, würde ich aber die Liquidität höher gewichten als die Kosteneinsparung. Wenn die Lebenskosten höher sind als erwartet oder wenn Pflegekosten anfallen, wird das Geld schnell knapp. Im Alter ist es dann sehr schwierig, eine Hypothek neu aufzunehmen. 8. Auf einem Haus läuft noch während mehrerer Jahre eine Festhypothek. Was passiert mit der Hypothek, wenn das Haus verkauft werden soll? Shad: Es gibt drei Möglichkeiten. Entweder kann die Hypothek auf die Käuferin oder den Käufer übertragen respektive von diesem übernommen werden, sofern das Hypothekarinstitut einverstanden ist. Oder die Hypothek kann auf ein neues Haus, das die Verkäuferin kauft, übertragen werden und im Rahmen des alten Hypothekarvertrages weiterlaufen. Oder die Hypothek wird ausserordentlich gekündigt, was unter Umständen Kosten nach sich ziehen kann. Bader: Wird das Haus bei laufender Hypothek verkauft, kommt es vor allem darauf an, wie lange die Hypothek der bestehenden Liegenschaft noch läuft und zu welchen Konditionen diese abgeschlossen wurde. Denn in der Regel wird beim vorzeitigen Auflösen des Hypothekarvertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung (Penalty) fällig, mit der das Finanzinstitut zumindest die ihm entgangenen Zinsen in Rechnung stellen wird. In der Praxis gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Käufer übernimmt die Liegenschaft mitsamt der bestehenden Hypothek – entsprechende Bonität vorausgesetzt. Oder der Penalty wird bei der Berechnung des Kaufpreises berücksichtigt und auf den Käufer der Liegenschaft abgewälzt. Wenger: Bei einem Verkauf oder einer Scheidung sollte man unbedingt versuchen, dass die Hypothek übernommen wird – sei es vom Käufer oder vom Ex-Partner. Die meisten Banken sind insofern kulant, als sie bestehende Hypotheken unverändert weiterführen. Voraussetzung ist, dass die Tragbarkeit gewährleistet ist. Ist das nicht möglich, ist die vorzeitige Auflösung meistens mit hohen Ausstiegskosten verbunden. Man sollte einen Kreditgeber wählen, der bei einem vorzeitigen Ausstieg keine Minuszinsen verrechnet und die Ausstiegsentschädigung auszahlt, wenn diese zugunsten der Hypothekarnehmers oder der Hypothekarnehmerin ausfällt. 9. Eine Hausbesitzerin will Geld in ihr Eigenheim investieren: für Renovationen und für mehr Komfort. Unter welchen Bedingungen kann sie dafür die Hypothek aufstocken? Shad: Eine Hypothekarerhöhung ist grundsätzlich dann möglich, wenn die Tragbarkeits- und Belehnungsrichtlinien auch nach dem Umbau und der Erhöhung eingehalten werden können, das heisst, wenn die Finanzierung maximal 80 Prozent des neuen Schätzwertes beträgt und die kalkulatorischen Kosten der Hypothek einen Drittel des Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Bader: Ist die Tragbarkeit gegeben, kann die Hypothek bei den meisten Finanzierungspartnern grundsätzlich bis zur Belehnung im Rahmen der ersten Hypothek ohne Angabe von Gründen aufgestockt werden. Ob die Hausbesitzerin sich einen Ferrari, ein Ferienhäuschen an der Côte d’Azur zulegen oder eine Erdsondenheizung einbauen will, spielt keine Rolle, sofern sie bei der Belehnung unter 66,6 Prozent bleibt. Anders ist es, wenn die Erhöhung der Hypothek über die 66,6 Prozent bis zu maximal 80 Prozent des sogenannten Belehnungswertes gehen soll. Hier dürfen die Gelder nur für den Erhalt beziehungsweise als wertvermehrende Investitionen verwendet werden. Wenger: Eine Hypothekenerhöhung entspricht einer kompletten Neuprüfung. Die Bank wird also Einkommens- und Vermögenszahlen einfordern und eine Neuschätzung unter Berücksichtigung des Umbaus vornehmen. Reicht das Einkommen aus und bewegt sich die Belehnung in einem sinnvollen Rahmen, wird man die Hypothek bekommen. Zudem sollte man prüfen, welche Kosten die Bank zu finanzieren bereit ist. Oft sind es nur 50 bis 70 Prozent. Und man sollte berechnen lassen, ob die zusätzliche Hypothek finanziell tragbar ist. 10. Was ändert sich bei der Pensionierung punkto Hypothek? Shad: Rein gesetzlich betrachtet muss die Hypothek bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Immobilienwertes amortisiert worden sein. Dadurch sinken auch die Kosten der Hypothek, weil nicht mehr weiteramortisiert werden muss. Dies soll das oftmals tiefere Einkommen nach der Pensionierung kompensieren. Es macht jedoch Sinn, bereits beim Hauskauf mit einem Spezialisten die Tragbarkeit im Alter zu berechnen. So lässt sich eine allfällige Lücke frühzeitig füllen, damit das Eigenheim auch nach der Pensionierung erhalten bleiben kann. Bader: Bis spätestens zur Pensionierung muss die Hypothek bis auf eine Belehnung von maximal 66,6 Prozent der sogenannten Ersthypothek reduziert sein. Danach ist die Höhe der noch gewährten Hypothek abhängig vom Renteneinkommen, der sogenannten Tragbarkeit im Alter. Da dieser Tragbarkeitsberechnung ein weit höherer (theoretischer) Zinssatz zugrunde gelegt wird (4,5 beziehungsweise 5 Prozent), kann die Verlängerung oder Aufstockung der Hypothek im Alter durchaus zu einer Herausforderung werden. Wenger: Die Renten aus AHV und Pensionskasse sind in der Regel deutlich tiefer als das bisherige Einkommen – und damit gilt die Hypothek schnell einmal als nicht mehr tragbar. Dieses Problem nimmt zu, weil Pensionskassen ihren Umwandlungssatz laufend senken. Idealerweise kann bestehendes Vermögen in ein Renteneinkommen umgerechnet werden, um die Tragbarkeitsrechnung zu verbessern. Dieser Artikel wurde das erste Mal publiziert am 06.04.2021

Neue Grundlage für Geldmarkthypotheken: Was sich für Immobilien-Besitzer ändert

Hypotheken: Was mit dem Saron-Zinssatz ändert