Die Kapitalanlage in Immobilienfonds war im laufenden Jahr sehr rentabel. Bis Mitte September legte der SXI Real Estate Funds Index der Schweizer Börse um knapp 15 Prozent auf 414 Punkte zu. Zum Vergleich: Aktien waren nur wenig besser. Der Swiss Market Index stieg im gleichen Zeitraum um 18 Prozent auf 9960 Zähler.
«Wegen der tiefen Zinsen suchen viele Investoren Anlagemöglichkeiten, mit denen sie Anleihen ersetzen können», sagt Ken Kagerer, Immobilienanalyst bei der Zürcher Kantonalbank. Dabei setzen sie auf Immobilienfonds. Laut Kagerer gibt es noch immer Immobilieninvestoren, die einsteigen, da ihnen andere Anlagemöglichkeiten mit einer gewissen Stabilität schlicht fehlen.
Auch Markus Lackner, Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum, führt die gute Performance der Immobilienfonds auf die Zinsentwicklung zurück. «Immobilienfonds haben in den letzten Jahren auf mehreren Ebenen davon profitiert», sagt er. Einerseits hätten sich die Fondsimmobilien selbst aufgewertet, anderseits sei die Nachfrage nach Immobilien vor allem seitens institutioneller Anleger deutlich angestiegen.
Die Aufwertung der Immobilienfonds ist schon länger im Gang: «Über die vergangenen zehn Jahre betrachtet haben die Schweizer Immobilienfonds eine jährliche Performance von 6,3 Prozent zu verzeichnen», weiss Ulrich Braun, Immobilienspezialist im Asset Management der Credit Suisse.
Über 3 Prozent Dividendenrendite
Ein Blick auf die Renditekennzahlen der Fonds macht klar, warum sich die Investoren so angezogen fühlen. Die Dividendenrendite der meisten Fonds beträgt deutlich mehr als 2 Prozent, einige können sogar über 3 Prozent ausweisen (siehe Grafik). Im Gegensatz dazu bringen die meisten Schweizer Anleihen kaum noch etwas ein.
Allerdings mussten die Anleger ihre Renditeerwartungen nach unten anpassen. «Vor zehn Jahren wäre bei den heutigen Ankaufsrenditen der Objekte keiner eingestiegen», so Lackner. Er sieht den Markt vor allem von institutionellen Investoren wie Pensionskassen, Anlagestiftungen und Aktiengesellschaften, aber auch von privaten Kapitalanlegern getrieben.
Die jahrelang anhaltend starke Nachfrage und der damit verbundene grosse Kursanstieg haben die Bewertungen der Fonds mittlerweile sehr weit nach oben getrieben. Das viel beachtete Agio ist generell stark gestiegen. Es bezeichnet den Aufschlag, den der Anleger beim Erwerb eines Fondsanteils gegenüber dem rechnerisch ermittelten Wert der Fondsimmobilien bezahlt.
Die aktuellen Agios von 30 und mehr Prozent bewertet Lackner als historisch nicht mehr günstig. Sie seien Ausdruck einer aussergewöhnlichen Situation, nämlich der negativen Zinslandschaft. Es sei nicht abzusehen, wann sich das ändern werde – und bleibe dennoch ein Risiko.
Ein anderes Risiko erwächst aus den steigenden Leerstandsquoten bei Wohnungen. In der Schweiz stehen nach Angaben des Bundesamtes für Statistik mittlerweile über 72'000 Wohnungen leer, das sind 1,6 Prozent des Gesamtbestandes.
Die Zahlen sind so hoch wie seit rund zwanzig Jahren nicht mehr und in den letzten vier Jahren besonders rasch gestiegen. Allerdings ist in den fünf Grosszentren Zürich, Genf, Lausanne, Bern und Basel von Überangebot keine Rede – dort sind Wohnungen weiterhin Mangelware.
Fonds haben hohe Leerstandsquoten
Die Leerstandsquoten der Immobilienfonds sind nochmals deutlich höher. Sie liegen oft im mittleren bis hohen einstelligen Prozentbereich. Den Experten macht das aber keine grossen Sorgen. Laut UBS-Ökonom Maciej Skoczek befinden sich knapp zwei Drittel aller Wohnungen der Immobilienfonds in Regionen mit einer im Vergleich zum gesamten Wohnimmobilienmarkt unterdurchschnittlichen Leerstandsquote.
Die steigenden Leerstände würden eher die Preise bei Neuvermietungen belasten denn bestehende Mietverhältnisse treffen, die bei Immobilienfonds den Grossteil der Mieteinnahmen ausmachen.
«Die lange bestehenden Immobilienfonds sind oftmals in grossen Städten an guten Lagen investiert», sagt ZKB-Experte Kagerer. Städtische Lagen seien im Wohnbereich nach wie vor sehr gesucht. Von der Leerstandsproblematik seien eher Fonds neueren Gründungsdatums betroffen, die an qualitativ weniger hochwertigen Lagen investiert hätten.
Urs Aeberli, Sprecher der Migros Bank, sieht in den zunehmenden Leerständen vor allem Risiken für Fonds, deren Gebäude in Regionen mit starker Bautätigkeit, aber eher dürftiger ÖV-Anbindung stehen. «Sie müssen heute bedeutend mehr Anstrengungen unternehmen, um Leerstände zu vermeiden oder diese gar abzubauen», stellt er fest.
Noch schwieriger sei die Situation bei Wohnungen im höheren Preissegment. Doch obwohl die Leerstandsquote in den letzten Jahren gestiegen ist, könne man beobachten, dass die Immobilienfonds die Situation mehrheitlich im Griff haben. Zudem gibt es einige Fonds, bei denen Wohnliegenschaften im Portfolio kein grosses Gewicht haben.
Immobilienaktien als Alternative
So bleiben Immobilienfonds im aktuellen Anlageumfeld weiterhin attraktiv. Die Dividendenrendite sei ansprechend und viele Fonds hätten eine gute Substanz mit hoher Visibilität der Erträge, meint Kagerer. Natürlich müsse man selektiv sein, was man für sein Portfolio wähle.
Als Alternative zu Immobilienfonds nennt er Immobilienaktien, die noch etwas höhere Dividendenrenditen abwerfen würden. Auch VZ-Experte Lackner sieht in Immobilienfonds eine lohnenswerte Anlagemöglichkeit, insbesondere da Schweizer Zinsanlagen sehr tiefe Verfallsrenditen aufweisen.
Für Raiffeisen-CIO Matthias Geissbühler sind die Agios mit teilweise über 30 Prozent zwar hoch, aber das sei nur eine Betrachtungsweise. «Immobilienfonds weisen aktuell eine Ausschüttungsrendite von rund 2,7 Prozent auf, dies im Vergleich zu Schweizer Staatsanleihen mit einer aktuellen Rendite von minus 0,75 Prozent», sagt er.
Diese Renditedifferenz von rund 3,5 Prozentpunkten sei auch historisch betrachtet sehr hoch und spreche weiterhin für eine Anlage in Immobilienfonds. Bei der UBS gibt es derzeit keine aktive Kaufempfehlung auf Schweizer Immobilienfonds, was UBS-Ökonom Skoczek mit den vergleichsweise hohen Agios begründet.
Man sehe aber kaum zwingende Gründe, das Exposure bei Immobilienfonds zu reduzieren. Eine gewisse Allokation der Anlagen in Immobilienfonds ist für CS-Experte Braun unverändert sinnvoll. Es könne aber auch Sinn machen, internationale Immobilienfonds ins Portfolio aufzunehmen.
