Neidvolles Staunen ist ihm sicher, wenn Attilo Sprecher im trauten Smalltalk auf seinen Wohnort zu sprechen kommt. «Was, in Wollerau?» Nicht nur gilt die Schwyzer Gemeinde am Zürichsee als schön gelegen, sie ist auch eine beliebte Adresse für Leute, die sich aufs Steuernsparen verstehen. Das Image stimmt, die Kasse stimmt – also ab nach Wollerau!
Kurt Stieger dagegen erntet bloss mitleidiges Lächeln, wenn er als Domiziladresse Zürich nennt: Nicht nur, dass er mutmasslich beständigem Lärm und anderen grossstadttypischen Immissionen ausgesetzt ist – er wird auch als Steuerzahler kräftig gemolken und darf all die Zürcher Zentrumsfunktionen mitfinanzieren, von welchen die «Agglos» skrupellos profitieren. Bloss weg aus Zürich!
Solche Klischees sind hartnäckig, halten aber einer genaueren Prüfung längst nicht immer stand. Zum Beispiel Wollerau: Die Seegemeinde mag eine hohe Wohnqualität bieten und eine tiefe Steuerbelastung, doch wer nach Zürich zur Arbeit pendelt, steht nach 40 Jahren Arbeitsleben entschieden ärmer da als der in Zürich arbeitende Stadtbewohner. Und zwar um eine glatte Viertelmillion.
Denn das Wohnen in der Agglomeration oder der weiteren Peripherie der grossen Städte hat einen Preis, der nicht sofort ins Auge sticht. So werden die Kosten fürs Pendeln zwischen Wohnort und Arbeitsplatz häufig ausser Acht gelassen. Immerhin geht rund ein Drittel aller in der Schweiz zurückgelegten Kilometer auf das Konto der regelmässigen Pendler, die es morgens in die Stadt und abends aufs Land zieht.
Wohnimmobilien in zentrumsnahen Lagen sind zwar teurer als solche in den Agglomerationen. «Nimmt die Reisezeit nach Zürich um zehn Prozent zu, zum Beispiel von 20 auf 22 Minuten, so sinken die Häuserpreise um zwei Prozent», hat die Zürcher Kantonalbank für den Wirtschaftsraum rund um die Limmatstadt ermittelt. Doch ob es sich finanziell lohnt, weite Wege vom Wohn- zum Arbeitsplatz in Kauf zu nehmen, um Wohnkosten zu senken, ist nicht in jedem Fall gesagt.
Einen weiteren zentralen Faktor für die Immobilienpreise bilden nämlich die Gemeindesteuersätze. Und je tiefer der Steuersatz, desto höher der Preis für Wohneigentum. So kostet ein von BILANZ zusammen mit dem IAZI- Informations- und Ausbildungs-Zentrum für Immobilien in Bülach definiertes, typisches Einfamilienhaus in der überaus steuergünstigen Gemeinde Wollerau SZ etwas über eine Million Franken, ein identisches Haus in Birmenstorf AG, wo der Steuerbürger nicht gerade verwöhnt wird, knapp 730 000 Franken (siehe nebenstehende Tabelle).
Erwerber von Wohneigentum sollten sich schon deshalb vom niedrigen Steuerfuss nicht blenden lassen. «Für mittlere Haushaltseinkommen um die 90000 Franken lohnt es sich nicht, allein wegen der tieferen Steuern in eine bestimmte Gemeinde zu ziehen», warnt Patrik Schellenbauer von der Zürcher Kantonalbank. Die mögliche Steuerersparnis sei nämlich vollständig in den Häuserpreisen kapitalisiert. Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen sollten hingegen auf den Steuerfuss achten, meint der Immobilienspezialist. Denn wegen der Progression ist die Ersparnis bei der Einkommenssteuer beträchtlich. Da ist dann der Eintrittspreis in die steuergünstige Gemeinde in Form einer teureren Wohnimmobilie meist nicht zu hoch.
Urs Tschudi von der im Grossraum Zürich tätigen Immobilienfirma Walde & Partner hat die Erfahrung gemacht, dass Erwerber von Wohneigentum bis zum Wert von etwa einer Million Franken bei ihrem Kaufentscheid kaum auf den Steuerfuss achten. Bei teureren Objekten, so ab 1,5 Millionen, bildeten die Steuern dann schon eher ein Thema.
Wo unter Berücksichtigung von Pendelkosten zwischen Wohn- und Arbeitsort, Steuerbelastung sowie Immobilienpreis unter finanziellen Gesichtspunkten die wirklich attraktiven Gemeinden in einem Umkreis von 25 Kilometern rund um die fünf Schweizer Grossstädte liegen, das hat das IAZI für BILANZ untersucht. Da wird klar ersichtlich, ob sich ein Umzug von der Agglomeration ins Zentrum aus pekuniären Gründen lohnt oder ob es sinnvoller ist, in der Gemeinde im Grünen wohnen zu bleiben. Die Ergebnisse sind, wie die Übersichten zeigen, teilweise verblüffend. Insbesondere dann, wenn man auf das Spar- oder Verlustpotenzial über 40 Jahre – ein Arbeitsleben – abstellt.
«Obacht bei Steueroasen», meint denn auch Donato Scognamiglio von der IAZI-Geschäftsführung. «Hohe Immobilienpreise und Pendlerkosten können die steuerlichen Vorteile zunichte machen.» Wollerau ist ein typisches Beispiel. Wer in dieser Schwyzer Gemeinde wohnt und auf einen Verdienst angewiesen ist, sieht sich zum Pendeln gezwungen. Denn Wollerau bietet gerade einmal 2000 Arbeitsplätze, Tendenz rückläufig. In allen 101 Gemeinden der Agglomeration Zürich gab es gemäss der letzten Betriebszählung von 1998 nahezu 600 000 Beschäftigte gegenüber knapp 3,5 Millionen in der ganzen Schweiz.
Im zur Zürcher Flughafenregion gehörenden Opfikon wurden in den vergangenen Jahren besonders viele Arbeitsplätze geschaffen, bei allerdings rückläufigen Einwohnerzahlen. «Wir können die Nachfrage nach Gewerberaum nicht mehr befriedigen», kennzeichnet Stadtschreiber Hansruedi Bauer die Situation. Entsprechender Wohnraum konnte aber auch nicht geschaffen werden. «Daher haben wir vermehrt Pendlerbewegungen.» Eine vergleichbare Situation hat Kloten, wo vor allem Cateringbetriebe neue Arbeitsplätze bieten. «Wir wollen vermeiden, dass zusätzlicher Pendelverkehr entsteht», sagt Stadtschreiber Jürg Meier, «aber uns steht kein Siedlungsgebiet mehr zur Verfügung.» Deshalb sei man beim Kanton vorstellig geworden, weiteres Land einzonen zu können. Neue Bauzonen sollen in Kloten vor allem für Einfamilienhäuser geschaffen werden.
Die Stadt Bern steckt in einem ähnlichen Dilemma. «Die Burgergemeinde kämpft durch Abgabe von Bauland im Baurecht für gehobene Überbauungen um Steuerzahler, kann aber kein grosses Volumen generieren», sagt Heinrich R. Kunz, Leiter Immobilien bei der Berner Von-Graffenried-Gruppe, obwohl die Nachfrage da wäre, weil sich neue Firmen des Dienstleistungssektors ansiedelten.
Auffällig ist auf der Karte des Grossraums Bern (siehe Seite 150), dass sich bei vielen von der Bundeshauptstadt etwas entfernter gelegenen Gemeinden ein Umzug ins Zentrum lohnen würde. Dazu merkt Kunz an: «Nach Bern ziehen ist schlicht kein Thema, weil für Familien respektive an Einfamilienhäusern nur ein sehr schmales Wohnangebot besteht.»
Von gewerblicher Seite sind rund um Bern «verkaufsorientierte Flächen im rückwärtigen Dienst in der Grössenordnung von 1000 Quadratmetern gefragt, etwa für Call-Center», beobachtet Adrian Suter, Leiter des Amtes für wirtschaftliche Entwicklung des Kantons Bern. Die grössten Bau- und Zuzugsaktivitäten der Region macht er ausserhalb des 25-Kilometer-Gürtels in Thun und Lyss aus.
Im Grossraum Basel haben die Immobilienanalysten der Credit Suisse als Ziel der «Stadtflüchtlinge» vor allem die Bezirke Sissach, Arlesheim und Laufen im Kanton Baselland ausgemacht. Nach Feststellung von Peter Schwendener, Leiter des Statistischen Amtes des Kantons Basel-Stadt, wiesen in dieser Region die Gemeinden im Raum Arlesheim in jüngerer Vergangenheit hinsichtlich der Beschäftigungszahlen die grösste Dynamik auf. Diese Entwicklung findet auch in den Baulandpreisen ihren Niederschlag. Während im Kantonsdurchschnitt von Basel-land der Quadratmeterpreis im vergangenen Jahr um 1,7 Prozent zurückging, zog er im Bezirk Arlesheim um vergleichsweise markante 6 Prozent an.
Insgesamt konnte die Beschäftigung im zukunftsträchtigen Dienstleistungssektor in Baselland in den letzten Jahren überdurchschnittlich stark zulegen, während in Basel-Stadt ein Rückgang zu verzeichnen war. Beschränkt man die Betrachtung noch auf die besonders bürointensiven Branchen, so war die Zunahme im Kanton Baselland stärker als in allen anderen Kantonen.
Genf gehört zusammen mit Zürich und Basel zu den teuersten Plätzen der Schweiz für Einfamilienhäuser. «Daher kommen die Pendler zunehmend aus dem Kanton Waadt», konstatiert Martin Dunning von der SPG Société Privée der Gérance in Genf. Im Nachbarkanton der Rhonestadt kann man nicht nur wesentlich preiswerter Wohnbesitz erwerben, sondern die Steuersätze in vielen Gemeinden liegen erheblich niedriger. Das wiegt die Pendelkosten allemal auf (siehe die grünen Gemeinden in der Tabelle auf Seite 153). Als einen weiteren Trend in dieser Region sieht der Immobilienspezialist Wohnen in Frankreich und Arbeiten in Genf, zumal dies nach den bilateralen Verhandlungen mit Brüssel nun auch für Schweizer möglich sei.
Warum es die Einwohner vieler Gemeinden im Grossraum Lausanne nicht ins Zentrum zieht, obwohl sie mit einem Umzug über die Jahre hinweg mehrere 100000 Franken einsparen könnten, schildert Dennis Burrus von De Rham & Cie, einer alteingsessenen Immobilienfirma in der Kantonshauptstadt: Mont-sur-Rolle und Perroy liegen inmitten von Weinbergen mit Blick auf den Genfersee. Direkten Seeanstoss hat wiederum das Städtchen Rolle mit seiner schönen, alten Bausubstanz. Weniger attraktiv seien hingegen Gemeinden wie Crissier mit seinen Mietshäusern und Einkaufsmärkten oder die Schlafstadt Villars-Ste-Croix direkt an der Autobahn, wo indessen der Erwerb von Wohneigentum vergleichsweise günstig ist (siehe Tabelle auf dieser Seite).
Umziehen oder am Wohnort bleiben? Diese Frage wird natürlich nicht nur unter finanziellen Gesichtspunkten entschieden. Da kommen auch Emotionen ins Spiel wie die persönliche Beziehung zu einem Ort oder die Lage im Grünen. Für andere wieder ist es ein Statussymbol, in einer noblen und entsprechend teuren Gemeinde zu residieren, zumal dann, wenn diese auch noch steuergünstig ist.
Doch die Höhe des Steuerfusses und der Preise für Wohneigentum bildet nur einen Teil der Rechnung. Würden Eigenheimbesitzer die Kosten des Pendelns ins Kalkül einbeziehen und ihre Schlüsse daraus ziehen, hätte so manche Gemeinde plötzlich ein Loch im Steuersäckel.