Es klingt banal», räumt Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien in Freiburg im Breisgau ein. «Aber beim Erwerb von Immobilien im Ausland sind viele Käufer überhaupt nicht informiert, auf was sie sich einlassen», konstatiert der Anwalt. Da würden Verträge ohne jede Beratung abgeschlossen, Eigentumsverhältnisse nicht überprüft oder die Seriosität von Maklern und Verkäufern nicht abgeklärt. Mit Spanien im Visier poltert Werner Steuber von der Deutschen und Schweizerischen Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz in Waldshut-Tiengen: «Da sind viele Makler höchst unseriös.» Wer sich beim Immobilienerwerb im Ausland absichern will, sollte also auf jeden Fall einen Anwalt respektive Notar einschalten.
Besonders hoch im Kurs stehen bei Frau und Herrn Schweizer unverändert die warmen, südlichen Gefilde Spaniens, Italiens und Frankreichs. So mancher versucht den tristen europäischen Wintermonaten auch an den Gestaden Floridas zu entgehen. Das Immobilienangebot ist überall breit gefächert. Das Preisniveau ist allerdings bei weitem nicht mehr so attraktiv wie noch in der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre. Für gute Lagen mit Meeressicht müssen praktisch überall völlig überrissene Preise bezahlt werden.
Das kommt nicht von ungefähr. Gemäss einer von der LBS, der Bausparkasse der deutschen Sparkassen, in Auftrag gegebenen Marktstudie zum privat genutzten Immobilienbesitz im Ausland wünschen sich 84 Prozent aller Befragten ein Objekt in Meeresnähe. Das treibt die Preise hoch. Im Landesinneren hingegen, und das gilt für Florida ebenso wie für weite Teile Südeuropas, stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis zumeist noch. Meint Spanienkenner Steuber: «Hier kosten Immobilien im Binnenland ein Drittel von dem, was in Küstennähe zu bezahlen ist.»
«Die administrativen Hürden für den Erwerb von Immobilien sind in Spanien, Italien oder Frankreich für Schweizer nicht höher als für EU-Bürger, trotz allen Querelen zwischen Bern und Brüssel», weiss Christian Kälin von Henley & Partners in Zürich. Diese Firma gehört zu einer weltweiten Unternehmensgruppe, die auf internationale Rechts-, Finanz- und Steuerberatung spezialisiert ist. Die Schweizer Tochterfirma konzentriert sich insbesondere auf die Beratung im Zusammenhang mit Auslandsimmobilien sowie auf internationale Wohnsitz- und Steuerfragen. «Auch bei der permanenten Wohnsitznahme in diesen Ländern gelten für Schweizer, sofern sie dort nicht arbeiten und finanziell unabhängig sind, praktisch dieselben Voraussetzungen wie für EU-Bürger», so Kälin. Insofern wichtig, als doch so mancher in seiner Auslandsimmobilie mehr als nur ein Feriendomizil sieht. Bei besagter LBS-Studie kam unter anderem heraus, dass über 70 Prozent aller deutschen Kaufinteressenten die Absicht haben, das Ferienanwesen im Ruhestand als Zweit- oder Dauerwohnsitz zu nutzen.
Für ausländische Liegenschaftsbesitzer in Florida ist dies allerdings eine Illusion. «Der Immobilienerwerb gibt dem Käufer nicht das Recht, sich in den USA niederzulassen», warnt Kälin. Weder für Rentner noch für ansonsten finanziell unabhängige Personen gebe es ein Visum, dass zur permanenten Wohnsitznahme berechtige. Diese wäre zudem mit umfangreicher Besteuerung sowie einer weit gehenden fiskalischen Auskunftspflicht verbunden. Was ohnehin nicht jedermanns Sache ist.
Was in Florida aus Kosten- und Zeitgründen vielleicht nur schwerlich möglich ist, gilt es allerdings in Europa zu beherzigen. Der künftige Haus- oder Wohnungseigentümer sollte vor allem vor Abschluss des Kaufvertrages seinen Ferienort unbedingt zu unterschiedlichen Jahreszeiten aufsuchen – oder sich wenigstens bei künftigen Nachbarn oder anderen Ortsansässigen kundig machen. Vielleicht liegt das Traumobjekt im Winter viele Stunden am Tag im Schatten. Da muss dann geheizt werden. Oder manche in der Hauptsaison belebte Urbanisation entpuppt sich schon im Herbst nahezu als Geisterstadt. Liegenschaften in solchen Orten sind auch nicht unbedingt als Dauerwohnsitz für den Ruhestand zu empfehlen. Fehlt es doch hier schon in der Vor- und Nachsaison an der gewünschten Infrastruktur.
Qualität und Ansehen des Ferienorts sind auch dann wichtig, wenn die Liegenschaft zur besseren Auslastung und als Beitrag zur Finanzierung vermietet werden soll. Wovon Experten allerdings abraten. Die Deutsche Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz geht davon aus, dass eine Ferienimmobilie etwa in Spanien zwischen 80 und 130 Tagen im Jahr vermietet werden kann. Dann darf der Eigentümer die Immobilie jedoch nur ausserhalb der Haupt- und Nebensaison nutzen. Wer will das schon? Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung sollte ohnehin nicht aufstellen, wer eine Wohnimmobilie im Ausland erwirbt und diese nicht ständig nutzt. Denn der Feriensitz im Ausland darf nur sehr bedingt als Kapitalanlage angesehen werden.
Ein frei stehendes Haus ist an der Costa Brava für 400 000 Franken erhältlich. Bei einer angenommenen Verzinsung von fünf Prozent beträgt der Zinsverlust für das gebundene Kapital 20 000 Franken, das Jahr für Jahr und ohne Zinseszins. An den verschiedensten Abgaben und Steuern fällt jährlich gut ein Prozent an, macht mindestens 4000 Franken. Die jährlichen Unterhaltskosten sind mit 1,5 Prozent oder 6000 Franken angesetzt, das sind bereits 30 000 Franken jährlich. Bei einem Gebäudewert ohne Grundstück von 300 000 Franken und einer Lebensdauer von 25 Jahren – so ein Erfahrungswert für Ferienimmobilien in Spanien – kommt noch eine Wertminderung von 12 000 Franken pro Jahr hinzu. Die jährlichen Aufwendungen betragen also 42 000 Franken. Dafür kann man lange in einem Fünfsternehotel logieren.
Eventuelle Finanzierungskosten sind in dieser Rechnung noch gar nicht enthalten. Für den Erwerb einer Ferienimmobilie, die nur ein paar Wochen im Jahr genutzt wird, sollte man allerdings kein Fremdkapital aufnehmen, rät Peter Schöllhorn von der Freiburger Schutzvereinigung. «Konsum sollte man nicht per Kredit finanzieren», so sein Kredo. Mit Erspartem kaufen oder das Eigenheim zu Hause beleihen, raten fast alle Immobilienspezialisten. Bei Barzahlung lässt sich mit dem Verkäufer nämlich eher ein Preisnachlass aushandeln. Allerdings beobachtet Schöllhorn, dass Ferienimmobilien zunehmend fremdfinanziert werden. Bei ständigem Wohnsitz im Ausland kann dies aus steuerlichen Gründen sogar interessant sein. Die Schweizer Banken tun sich mit der Vergabe von Hypotheken für private Immobilien im Ausland jedoch schwer. Den Instituten ist das Risiko zu hoch, weil sie die fremden, stark fragmentierten Immobilienmärkte schlicht nicht kennen. Finanzierungen vor Ort sind heute allerdings ziemlich unproblematisch.
In jüngster Zeit neu ins Blickfeld kommt eine leider fast in Vergessenheit geratene Feriendestination: Durch den Balkankrieg sind die Immobilienpreise in Kroatien etwa 30 bis 40 Prozent gefallen. Doch mit den seit gut drei Jahren zunehmenden Touristenzahlen steigt auch die Nachfrage nach Ferienhäusern und -apartments wieder. Gleichwohl ist das Preisniveau immer noch vergleichsweise niedrig. Auf den idyllischen dalmatischen Inseln Brac oder Hvar sind frei stehende Häuser an Toplagen mit einer Wohnfläche von rund 140 Quadratmetern nach Angaben des Kroatien-Experten bei Henley & Partners schon für 250 000 bis 350 000 Franken zu haben. Eine ebenfalls sehr schön gelegene 80-Quadratmeter-Wohnung kostet dort gerade einmal 150 000 bis 250 000 Franken. In anderen Tourismusregionen des südlichen Europas ist für vergleichbare Objekte schnell einmal das Doppelte zu bezahlen.
Besonders hoch im Kurs stehen bei Frau und Herrn Schweizer unverändert die warmen, südlichen Gefilde Spaniens, Italiens und Frankreichs. So mancher versucht den tristen europäischen Wintermonaten auch an den Gestaden Floridas zu entgehen. Das Immobilienangebot ist überall breit gefächert. Das Preisniveau ist allerdings bei weitem nicht mehr so attraktiv wie noch in der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre. Für gute Lagen mit Meeressicht müssen praktisch überall völlig überrissene Preise bezahlt werden.
Das kommt nicht von ungefähr. Gemäss einer von der LBS, der Bausparkasse der deutschen Sparkassen, in Auftrag gegebenen Marktstudie zum privat genutzten Immobilienbesitz im Ausland wünschen sich 84 Prozent aller Befragten ein Objekt in Meeresnähe. Das treibt die Preise hoch. Im Landesinneren hingegen, und das gilt für Florida ebenso wie für weite Teile Südeuropas, stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis zumeist noch. Meint Spanienkenner Steuber: «Hier kosten Immobilien im Binnenland ein Drittel von dem, was in Küstennähe zu bezahlen ist.»
«Die administrativen Hürden für den Erwerb von Immobilien sind in Spanien, Italien oder Frankreich für Schweizer nicht höher als für EU-Bürger, trotz allen Querelen zwischen Bern und Brüssel», weiss Christian Kälin von Henley & Partners in Zürich. Diese Firma gehört zu einer weltweiten Unternehmensgruppe, die auf internationale Rechts-, Finanz- und Steuerberatung spezialisiert ist. Die Schweizer Tochterfirma konzentriert sich insbesondere auf die Beratung im Zusammenhang mit Auslandsimmobilien sowie auf internationale Wohnsitz- und Steuerfragen. «Auch bei der permanenten Wohnsitznahme in diesen Ländern gelten für Schweizer, sofern sie dort nicht arbeiten und finanziell unabhängig sind, praktisch dieselben Voraussetzungen wie für EU-Bürger», so Kälin. Insofern wichtig, als doch so mancher in seiner Auslandsimmobilie mehr als nur ein Feriendomizil sieht. Bei besagter LBS-Studie kam unter anderem heraus, dass über 70 Prozent aller deutschen Kaufinteressenten die Absicht haben, das Ferienanwesen im Ruhestand als Zweit- oder Dauerwohnsitz zu nutzen.
Für ausländische Liegenschaftsbesitzer in Florida ist dies allerdings eine Illusion. «Der Immobilienerwerb gibt dem Käufer nicht das Recht, sich in den USA niederzulassen», warnt Kälin. Weder für Rentner noch für ansonsten finanziell unabhängige Personen gebe es ein Visum, dass zur permanenten Wohnsitznahme berechtige. Diese wäre zudem mit umfangreicher Besteuerung sowie einer weit gehenden fiskalischen Auskunftspflicht verbunden. Was ohnehin nicht jedermanns Sache ist.
Was in Florida aus Kosten- und Zeitgründen vielleicht nur schwerlich möglich ist, gilt es allerdings in Europa zu beherzigen. Der künftige Haus- oder Wohnungseigentümer sollte vor allem vor Abschluss des Kaufvertrages seinen Ferienort unbedingt zu unterschiedlichen Jahreszeiten aufsuchen – oder sich wenigstens bei künftigen Nachbarn oder anderen Ortsansässigen kundig machen. Vielleicht liegt das Traumobjekt im Winter viele Stunden am Tag im Schatten. Da muss dann geheizt werden. Oder manche in der Hauptsaison belebte Urbanisation entpuppt sich schon im Herbst nahezu als Geisterstadt. Liegenschaften in solchen Orten sind auch nicht unbedingt als Dauerwohnsitz für den Ruhestand zu empfehlen. Fehlt es doch hier schon in der Vor- und Nachsaison an der gewünschten Infrastruktur.
Qualität und Ansehen des Ferienorts sind auch dann wichtig, wenn die Liegenschaft zur besseren Auslastung und als Beitrag zur Finanzierung vermietet werden soll. Wovon Experten allerdings abraten. Die Deutsche Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz geht davon aus, dass eine Ferienimmobilie etwa in Spanien zwischen 80 und 130 Tagen im Jahr vermietet werden kann. Dann darf der Eigentümer die Immobilie jedoch nur ausserhalb der Haupt- und Nebensaison nutzen. Wer will das schon? Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung sollte ohnehin nicht aufstellen, wer eine Wohnimmobilie im Ausland erwirbt und diese nicht ständig nutzt. Denn der Feriensitz im Ausland darf nur sehr bedingt als Kapitalanlage angesehen werden.
Ein frei stehendes Haus ist an der Costa Brava für 400 000 Franken erhältlich. Bei einer angenommenen Verzinsung von fünf Prozent beträgt der Zinsverlust für das gebundene Kapital 20 000 Franken, das Jahr für Jahr und ohne Zinseszins. An den verschiedensten Abgaben und Steuern fällt jährlich gut ein Prozent an, macht mindestens 4000 Franken. Die jährlichen Unterhaltskosten sind mit 1,5 Prozent oder 6000 Franken angesetzt, das sind bereits 30 000 Franken jährlich. Bei einem Gebäudewert ohne Grundstück von 300 000 Franken und einer Lebensdauer von 25 Jahren – so ein Erfahrungswert für Ferienimmobilien in Spanien – kommt noch eine Wertminderung von 12 000 Franken pro Jahr hinzu. Die jährlichen Aufwendungen betragen also 42 000 Franken. Dafür kann man lange in einem Fünfsternehotel logieren.
Eventuelle Finanzierungskosten sind in dieser Rechnung noch gar nicht enthalten. Für den Erwerb einer Ferienimmobilie, die nur ein paar Wochen im Jahr genutzt wird, sollte man allerdings kein Fremdkapital aufnehmen, rät Peter Schöllhorn von der Freiburger Schutzvereinigung. «Konsum sollte man nicht per Kredit finanzieren», so sein Kredo. Mit Erspartem kaufen oder das Eigenheim zu Hause beleihen, raten fast alle Immobilienspezialisten. Bei Barzahlung lässt sich mit dem Verkäufer nämlich eher ein Preisnachlass aushandeln. Allerdings beobachtet Schöllhorn, dass Ferienimmobilien zunehmend fremdfinanziert werden. Bei ständigem Wohnsitz im Ausland kann dies aus steuerlichen Gründen sogar interessant sein. Die Schweizer Banken tun sich mit der Vergabe von Hypotheken für private Immobilien im Ausland jedoch schwer. Den Instituten ist das Risiko zu hoch, weil sie die fremden, stark fragmentierten Immobilienmärkte schlicht nicht kennen. Finanzierungen vor Ort sind heute allerdings ziemlich unproblematisch.
In jüngster Zeit neu ins Blickfeld kommt eine leider fast in Vergessenheit geratene Feriendestination: Durch den Balkankrieg sind die Immobilienpreise in Kroatien etwa 30 bis 40 Prozent gefallen. Doch mit den seit gut drei Jahren zunehmenden Touristenzahlen steigt auch die Nachfrage nach Ferienhäusern und -apartments wieder. Gleichwohl ist das Preisniveau immer noch vergleichsweise niedrig. Auf den idyllischen dalmatischen Inseln Brac oder Hvar sind frei stehende Häuser an Toplagen mit einer Wohnfläche von rund 140 Quadratmetern nach Angaben des Kroatien-Experten bei Henley & Partners schon für 250 000 bis 350 000 Franken zu haben. Eine ebenfalls sehr schön gelegene 80-Quadratmeter-Wohnung kostet dort gerade einmal 150 000 bis 250 000 Franken. In anderen Tourismusregionen des südlichen Europas ist für vergleichbare Objekte schnell einmal das Doppelte zu bezahlen.
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