Was Hauskäufer jetzt über den Hypozins wissen sollten

Da rieb sich so manch ein Beobachter verwundert die Augen. Kaum startete das Jahr 2021, kannten die Hypothekarzinssätze scheinbar nur noch eine Richtung: die nach oben. Die Richtsätze kletterten zwischen Februar und April von deutlich unter 1 auf über 1,20 Prozent. Das ist der stärkste Anstieg seit einem Jahr. Davon betroffen waren allerdings vor allem zehnjährige Hypotheken; mittel- und kurzfristige Hypotheken blieben verschont. Der Grund für den Anstieg: «Die höheren Inflationsraten haben die Kapitalmarktzinsen steigen lassen» sagt Frédéric Papp, Finanzexperte bei Comparis. Die Refinanzierungskosten für Banken sind somit gestiegen. Diese wälzen einen Teil der höheren Kosten für die Refinanzierung auf die Hypotheken über, weshalb sich die Zinsen im Langfristbereich verteuerten.» Das letzte Mal sah man derartige Spitzen im März vergangenen Jahres. Damals verunsicherte der Beginn der Pandemie die Märkte. Es war unklar, wie viele Menschen arbeitslos werden und ob sie ihre Hypothekenzahlungen weiter finanzieren können. Langfristige Hypotheken zu günstigen Konditionen Doch relativ schnell beruhigten sich die Märkte wieder. Ein Ausdruck dieser Beruhigung war die Möglichkeit, sehr langfristige Hypotheken zu sehr günstigen Konditionen abschliessen zu können: «Noch Anfang März des vergangenen Jahres konnte man eine 25-jährige Festhypothek zu einem Zinssatz von unter 0,85 Prozent abschliessen», sagt Financescout24-Hypothekarexperte Michael Bader. Ein Jahr später ist die Welt bei den langfristigen Sätzen eine andere. 25-jährige Hypotheken gibt es zu diesen Zinssätzen nicht mehr und bei den zwanzigjährigen liegen die Zinssätze zwischen 1,70 und 1,8 Prozent. Eine enorme Steigerung innert kurzer Zeit. Wie geht es nun weiter?, fragen sich viele. Experten erwarten leicht höhere Zinsen Die überwiegende Zahl der Experten geht nicht von einem drastischen Zinsanstieg aus. «Solange die Nationalbank am Ruder ist, wird es keine Änderung geben. Sie muss die Wirtschaft stützen», sagt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum. Frédéric Papp von Comparis doppelt nach: «Die Schulden der meisten Staaten sind sehr hoch. Viele Staaten können sich höhere Zinsen schlicht nicht leisten. Vor diesem Hintergrund ist eine Zinserhöhung politisch kaum machbar.» Papp geht davon aus, dass das Abtauchen auf die Rekordtiefs für zehnjährige Hypotheken von unter 1 Prozent Richtzins unwahrscheinlich geworden ist. Ins gleiche Horn bläst Michael Bader von Financescout24: «Ich erwarte, dass sich die Zinssätze mittelfristig bis in den Herbst auf einem höheren Niveau einpendeln.» Und er relativiert: «Vergleicht man dieses Niveau mit jenem vor vier, fünf Jahren, sind die Zinsen noch immer extrem tief.» Festmarkthypotheken werden gepusht Entwarnung also. Wer sich für ein Eigenheim interessiert, der ist gut beraten, die Zinsen für Wohnungs- und Hauskredite zu beobachten. Den optimalen Zeitpunkt zu erwischen mit den absoluten Tiefständen, ist allerdings schwierig. «Es empfiehlt sich, einen Vertrag abzuschliessen, wenn man gute Konditionen ausgehandelt hat», sagt Frédéric Papp. «Im Anschluss ständig auf die Entwicklung der Zinssätze zu schielen und sich zu ärgern, wenn sie gesunken sind, nützt nichts.» Genauso wichtig wie der Zinssatz sei die richtige Strategie. Ob man auf Geldmarkt- oder Festhypotheken setzt und mit welcher Laufzeit. In der Schweiz werden 81 Prozent der Hypotheken in Festhypotheken abgeschlossen. Mit diesen kann man einen aktuell tiefen Zinssatz über die gesamte Vertragslaufzeit absichern. Hingegen nur 19 Prozent der Hypotheken werden in Form von Geldmarkthypotheken abgeschlossen. Bei diesen Finanzierungen hat man die Möglichkeit, innerhalb weniger Tage ganz oder teilweise in eine mehrjährige Festhypothek zu wechseln. Die Zinssätze für Geldmarkthypotheken wie die Saron-Hypotheken orientieren sich an den kurzfristigen Zinsen, die von der Nationalbank gesteuert werden. Senkt die Nationalbank ihren Leitzins, sinken in aller Regel auch die kurzfristigen Zinsen – und umgekehrt. Der Anteil von Geldmarkthypotheken, die Banken vergeben, ist unter anderem deshalb so gering, da Banken weniger Interesse daran haben, diese zu verkaufen. Banken legen kurzfristige Einlagen ihrer Sparerinnen und Sparer langfristig an, zum Beispiel in Festhypotheken. Weil das Geld in diesen langfristigen Hypotheken viel länger gebunden ist, können sie dafür einen höheren Zins verlangen, als sie den Sparern für ihre Einlagen bezahlen. Darum empfehlen viele Banken vor allem mittel- bis langfristige Festhypotheken. Auch Hypothekenvermittler können einen Interessenkonflikt haben: Je länger die Laufzeit der Hypothek ist, desto höher ist die Provision. Immobilienfinanzierung leicht gemacht Welche Hypothek ist die richtige? Wer Geld auf der Seite hat und das Risiko nicht scheut, ist gut beraten, auf Geldmarkthypotheken zu setzen. Diese erhält man derzeit, bei guter Bonität, ab 0,50 Prozent. Sollten die Zinsen steigen, kann relativ schnell auf eine Festhypothek gewechselt werden. Allerdings nur beim gleichen Anbieter, denn Saron-Hypotheken haben Rahmenlaufzeiten, während deren man gebunden ist. Adrian Wenger vom Vermögenszentrum empfiehlt Geldmarkthypotheken. Er berechnete anhand vergangener Zahlen, dass man für Geldmarkthypotheken in den letzten dreissig Jahren immer weniger bezahlte als für Festhypotheken. Wer beispielsweise 2010 eine zehnjährige Festhypothek über 500'000 Franken aufnahm, zahlte in diesen zehn Jahren 151'000 Franken. Eine Geldmarkthypothek hingegen kostete nur 42'000 Franken. Auch im Vergleich zu einer Fünf-Jahres-Hypothek war die Geldmarkthypothek um 50'000 Franken günstiger. Ein weiterer Punkt spricht für Geldmarkthypotheken: Ein Jobwechsel, eine Krankheit oder eine Scheidung kann dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen muss. Kann man die Festhypothek nicht auf einen neuen Käufer übertragen, muss man sie vorzeitig auflösen. Je nach Höhe der Hypothek und Restlaufzeit können Kosten von mehreren 10'000 oder sogar 100'000 Franken anfallen. Bei Geldmarkthypotheken bleiben die Ausstiegskosten meistens überschaubar. Wer mit einem im Voraus festgelegten Zinssatz ruhiger schlafen kann, für den sind Festhypotheken sinnvoll. Diese gibt es mit unterschiedlichen Laufzeiten von zwei, fünf oder zehn Jahren. «Festhypotheken sind heute gar nicht so viel teurer als Saron-Hypotheken», sagt Frédéric Papp, Finanzexperte bei Comparis. «Wer gut verhandelt, erhält eine Zehn-Jahres Festhypothek unter 1 Prozent.» Kann eine Hypothek vorzeitig gekündigt werden? Die meisten Banken sehen die vorzeitige Auflösung einer Hypothek nur bei einem Verkauf der Liegenschaft vor. Wer eine Festhypothek früher zurückzahlen möchte, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, das heisst, man muss der Bank den Ertragsausfall ersetzen. Dieser umfasst in der Regel sämtliche Zinsen bis zum Verfall. «In den meisten Fällen geht eine vorzeitige Kündigung finanziell nicht auf», sagt Michael Bader, Hypothekarexperte bei Finanzscout24. Bei Geldmarkthypotheken verlangen Banken in der Regel ebenfalls eine Ausstiegsentschädigung, wenn sie vor Ablauf der meist zwei- oder fünfjährigen Rahmenvertragsdauer aufgelöst wird. Sie fällt jedoch deutlich geringer aus als bei einer Festhypothek. Ist eine frühzeitige Abzahlung sinnvoll? Für die erste Hypothek gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Eine Amortisationspflicht besteht nur für die zweite Hypothek. Diese muss innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. Eine zweite Hypothek wird benötigt, wenn mehr als zwei Drittel des Kaufpreises der Immobilie geliehen werden muss. «Es macht Sinn, wenn man mehr abbezahlt als nur das vorgeschriebene Minimum», sagt Adrian Wenger. «Aufgrund der tiefen Zinsen derzeit sollte man problemlos monatlich einen höheren Betrag zur Seite legen und damit die Hypothek abzahlen können. Bei kurzfristigen Hypotheken kann man sporadisch amortisieren.» Allerdings mit dem Nebeneffekt, dass weniger Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind, da die Hypothek kleiner wird. Bei einer Festhypothek ist dies nicht möglich. In diesem Fall kann man das Geld auf einem Säule-3a-Konto sammeln oder auf ein Sparkonto einzahlen, bis Ablauf des Kredits. Was sind die Voraussetzungen für eine Hypothek? Eigenkapital: Die Banken verlangen Eigenkapital in der Höhe von 20 Prozent. Dieses muss zu 10 Prozent aus Eigenmitteln in Form von Bargeld bestehen. Die restlichen 10 Prozent dürfen aus Pensionskassengeldern stammen. Tragbarkeit: Der Prozentsatz am Bruttoeinkommen, den Hauskäufer für den Kredit aufwenden müssen. Für die Ermittlung der laufenden Hypothekenkosten werden jedoch nicht etwa die aktuellen Zinsen angesetzt, es wird vielmehr mit einem kalkulatorischen Zins gerechnet. Meist liegt der Zinssatz um die 5 Prozent. Ein Beispiel zur Veranschaulichung, mit einer Hypo-thek über 1 Million Franken: 5 Prozent davon sind 50'000 Franken, das sind die kalkulatorischen Zinskosten. Tragbar sind diese Zinskosten, wenn das Einkommen des Hypothekarnehmers oder der Hypothekarnehmerin mindestens dreimal so hoch ist, also 150'000 Franken. Wie kann man Zinsen sparen? Zinsen werden individuell angepasst. Die Anpassung hängt vom Rating ab, das einem die Bank gibt. Banken haben unterschiedliche Ratingkriterien, anhand deren sie die Bonität eines Kunden ermitteln. Bonität ist Trumpf: Je mehr Eigenkapital man mitbringt, desto besser die Bonität und Tragbarkeit, desto tiefer der Zinssatz. Hypothekarnehmende mit grösserem Vermögen sind dabei im Vorteil. Betragen die kalkulatorischen Wohnkosten mehr als beispielsweise einen Viertel der Einnahmen, steigen die Zinsen. «Es lohnt sich, mehr Eigenkapital einzubringen», sagt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum. «So könnte beispielsweise das Pensionskassenguthaben herausgenommen und damit die Hypothekarlast verringert werden. Die Lücke im BVG wieder aufzufüllen, sollte möglich sein.» Wenn man dadurch allein schon zwischen 0,1 und 0,2 Prozent weniger Zins bezahlt, summiert sich dieser Betrag über Jahre hinweg zu einer stattlichen Summe. Zudem empfiehlt es sich, alles an Einkommen aufzuzeigen, das man hat. Gerade auch Erträge, an die man zuerst nicht denkt. Beispielsweise das Einkommen aus dem Parkplatz, den man untervermietet, oder der Bonus, den man Ende des Jahres erhält. Schon ist die Tragbarkeit ein klein wenig besser. Der Vergleich macht sicher: Rund 15 Monate vor Fälligkeit einer Hypothek sollte man mit der Planung beginnen. Gewisse Institute ermöglichen Zinsfixierungen (Forwards) bis zu 24 Monate im Voraus, manche ohne Zuschlag. Man ist gut beraten, sich zuerst bei seiner Hausbank zu informieren. Zusätzliche Angebote können über eine Plattform eingeholt werden. Die Angebote sollten allerdings zum gleichen Stichtag eingeholt werden, denn die Preise für Festhypotheken ändern sich täglich, manchmal gar stündlich. «Erfahrungswerte zeigen, dass man eine zehnjährige Festhypothek um 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte günstiger bekommen kann», sagt Frédéric Papp von Comparis. «Bei einer zehnjährigen Hypothek über 800'000 Franken macht das über die gesamte Laufzeit gesehen eine Ersparnis von 24 000 bis 32'000 Franken.» Nischenanbieter: Pensionskassen und Versicherungen können aufgrund eines Mangels an Anlagemöglichkeiten oftmals Hypotheken zu tieferen Zinsen abgeben als Banken.