Bei der AXA-ARAG Rechtsschutzversicherung laufen derzeit die Drähte heiss: In den ersten drei Juni-Wochen sind rund 500 Anfragen zum Thema Mietzins eingetroffen. Dies entspricht einer hundertfachen Zunahme – normalerweise gibt es diesbezüglich ein paar wenige Anfragen pro Monat. «Wir werden aktuell überrannt. Eine solch rege Nachfrage haben wir seit der Pandemie nicht mehr gesehen», sagt Patrick Thaler, Leiter Rechtsdienst bei der AXA-ARAG.
Grund ist der Referenzzinssatz, der erstmals nach 15 Jahren angehoben wurde – von 1,25 auf 1,5 Prozent. Gemäss Mietrecht ist dies einer der wenigen Gründe, der es den Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzern erlaubt, die Mieten in bestehenden Verträgen heraufzusetzen. Doch einfach so hinnehmen wollen dies die wenigsten und melden sich bei ihrer Rechtsschutzversicherung. «Meistens sind die Erhöhungen jedoch rechtmässig. Nur in rund zehn Prozent der bisher bearbeiteten Fälle haben wir unseren Kundinnen und Kunden empfohlen, die Anhebung anzufechten – und dort geht es überwiegend um die Teuerung und nicht um den Referenzzinssatz», so Patrick Thaler. Dennoch lohnt es sich, Anpassungen sorgfältig zu prüfen. Unter Berücksichtigung einiger Aspekte lässt sich dies relativ einfach selbst beurteilen.
Kantonales Formular und Kündigungstermin beachten
Vorweg können Betroffene zwei Punkte kontrollieren: Erstens muss die Erhöhung mit einem vom Kanton genehmigten Formular angekündigt werden. Ist dies nicht der Fall, müssen Mieterinnen und Mieter nicht reagieren, solange bis die Anhebung korrekt ausgesprochen wird. Zweitens darf die Miete erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin gemäss Mietvertrag heraufgesetzt werden. Ansonsten sollte man den Vermieter oder die Vermieterin über die Regelung informieren und erst per gültigem Datum die höhere Miete bezahlen.
Zahlen kontrollieren
Weiter ist zu prüfen, ob der aufgestockte Betrag korrekt ist. Gemäss Mietrecht dürfen Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzer den Nettomietzins (ohne Nebenkosten) ab Herbst um drei Prozent nach oben anpassen. Allerdings nur dort, wo vorherige Mietzinssenkungen an die Mieterschaft weitergegeben wurden und somit bislang ein Referenzzinssatz von 1,25 Prozent galt. «Basiert die aktuelle Miete auf einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent oder höher, darf sie in diesem Zusammenhang nicht erhöht werden», sagt Patrick Thaler.
Erst letzte Woche hat die Nationalbank die Zinsen erneut heraufgesetzt. Möglicherweise wird dieser Entscheid zu einer weiteren Anhebung des Referenzzinssatzes führen. Um wie viel Prozent der Nettomietzins dann angepasst werden darf, zeigt die Tabelle mit den Überwälzungssätzen.
Inflation als zusätzlicher Treiber
Eine Steigerung von mehr als drei Prozent kann aktuell durchaus erlaubt sein, denn es gibt weitere Erhöhungsgründe, die momentan zusammenfallen. Die Teuerung darf die Vermieterin oder der Vermieter ebenfalls weitergeben, allerdings nicht in vollem Umfang, sondern nur zu maximal 40 Prozent. Wie gross der Aufschlag ausfällt, hängt davon ab, wie hoch die Teuerung seit dem Zeitpunkt der letzten Mietzinsfestlegung war. Datiert der Mietvertrag beispielsweise auf Juli 2020, so ist ein teuerungsbedingter Zuschlag von 2,4 Prozent zulässig, da die Teuerung für den dazwischenliegenden Zeitraum 6 Prozent beträgt.
Ist die Mietzinsanhebung betraglich nicht korrekt, können Mieterinnen und Mieter oder deren Rechtschutzversicherung sie bei der zuständigen Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen als missbräuchlich anfechten. «Es genügt nicht, sich lediglich bei der Vermieterin oder dem Vermieter zu beschweren», so Patrick Thaler.
Betroffene können sich an ihre Rechtsschutzversicherung wenden oder die Seite myright.ch für Informationen und Vorlagen konsultieren. (pd/hzi/hoh)