Immobilienanlagen haben verglichen mit anderen Anlagekategorien in den vergangenen zehn Jahren eine robuste und attraktive Performance gezeigt. Im aktuellen Umfeld mit historisch hoher Inflation kann die Anlageklasse einen weiteren Vorteil ausspielen, da Mieterträge bei kommerziellen Immobilien oft an die Inflation gekoppelt sind. Sowohl bei direkten als auch bei indirekten Immobilienanlagen sollten Anleger jedoch eine gute Diversifikation anstreben.
Ob direkt oder indirekt über Wertschriften gehalten – Immobilien gehören meiner Ansicht nach in jedes ausgewogene Anlageportfolio. Der Diversifikationseffekt von Immobilienanlagen ist heute unbestritten. Durch die tiefe Korrelation zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Obligationen verbessert sich das Rendite-Risiko-Profil der Portfolios, wenn man Immobilien berücksichtigt.
Langfristig kann man bei Immobilienanlagen mit einer Gesamtrendite rechnen, die zwischen derjenigen von Aktien und Obligationen liegt. In den vergangenen 20 Jahren wurden in der Schweiz durchschnittliche Renditen von zwischen 5,0 und 6,0 Prozent pro Jahr erzielt. Allerdings gilt es zu berücksichtigen, dass für die kommenden Jahre mit geringeren Renditen zu rechnen ist, da die Werte und Preise im Schweizer Immobilienmarkt stark angestiegen sind.
«Klumpenrisiken» sollten vermieden werden
Direkte Immobilienanlagen weisen ein erhebliches Diversifikationspotenzial auf, das um einiges grösser ist als bei indirekten Immobilienanlagen. Es kommt aber erst bei einem gut diversifizierten Immobilienportfolio richtig zur Geltung.
Ist das Portfolio zu klein oder schlecht diversifiziert, dominieren die Risiken, die den einzelnen Liegenschaften anhaften. Für viele Anleger ist eine optimale Diversifikation des Immobilienbestands nach Region oder Nutzungsart aufgrund der Losgrössen und des limitierten Investitionsvolumens nicht möglich. Folglich resultieren Klumpenrisiken.
Weitere Nachteile bestehen auf der Kostenseite, da bei Veräusserungen und beim Erwerb von Objekten hohe Transaktionskosten anfallen. Auch die Bewirtschaftung der Objekte ist aufwendig, da für eine effiziente Verwaltung weitgehende betriebswirtschaftliche und rechtliche Kenntnisse erforderlich sind. Ausserdem ist die direkte Anlage im Vergleich zu anderen Anlageklassen relativ illiquid.
Grosse Auswahl an indirekte Immobilienanlagen
Aufgrund der hohen erforderlichen Investitionsvolumen bei direkten Immobilienanlagen stehen indirekte Immobilienanlagen zunehmend in der Gunst der Anleger. Dabei handelt es sich um die Investition in Immobilienaktien, -fonds oder Anlagestiftungen.
Das Geld des Anlegers ist nicht direkt in Backsteinen und Mörtel gebunden, sondern in Form eines Wertpapiers handelbar. Damit ist bereits mit einem geringen Mitteleinsatz eine Investition in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio möglich.
Ist die Entscheidung zugunsten von indirekten Immobilienanlagen einmal gefallen, steht der Investor vor der Qual der Wahl. Nicht weniger als 40 Immobilienfonds und 15 Immobilien-Aktiengesellschaften sind an der Schweizer Börse kotiert. Hinzu kommen rund 39 Immobilien-Anlagegruppen von Anlagestiftungen, die allerdings heute mehrheitlich für Neuzeichnungen geschlossen sind und in die nur steuerbefreite Einrichtungen der 2. Säule sowie Anlagelösungen der Säule 3a investieren können.
Immobilienaktien mit höchsten Renditen
In der Schweiz haben Immobilienaktien im Bereich der Immobilienanlagen in den vergangenen 20 Jahren die höchsten Renditen erzielt. Allerdings musste dafür eine erhöhte Korrelation mit dem Aktienmarkt sowie stärkere Volatilität in Kauf genommen werden.
Die Schwankungsbreite der Immobilienfonds ist trotz des Börsenhandels geringer und der Diversifikationsbeitrag höher. Während der Börsenhandel mit schweizerischen Immobilien-Aktiengesellschaften erst im Jahr 2000 richtig begonnen hat, wurde der erste Immobilienfonds bereits 1938 gegründet. Immobilienfonds sind über das Kollektivanlagengesetz deutlich stärker reguliert.
Die Mehrheit der Schweizer Immobilienfonds ist auf Wohnobjekte fokussiert. Daneben existieren aber auch mehrere Immobilienfonds mit kommerzieller Ausrichtung oder einem Fokus auf Spezialimmobilien. Während bei Wohnimmobilien die Mieteinnahmen an den Referenzzinssatz gebunden sind, wird bei kommerziellen Liegenschaften die Inflation oft auf die Mieter überwälzt.
Die Immobilien-Aktiengesellschaften sind vor allem im Büro- und Verkaufsflächenmarkt engagiert. Bei den einzelnen liegt ein besonderes Augenmerk auf dem Steuereinfluss. Allein im Bereich der Immobilienfonds können drei Besteuerungsformen unterschieden werden.
Megatrends: Nachhaltigkeit und Globalisierung
Wir bei bei Credit Suisse Asset Management glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien langfristig von Megatrends abhängt. Da der Lebenszyklus einer Immobilie durchaus 80 Jahre und mehr betragen kann, ist es besonders wichtig, Immobilieninvestitionen auf die Herausforderungen auszurichten, die sich abzeichnen. Nach unserer Einschätzung werden die Megatrends Nachhaltigkeit und Globalisierung den Immobilienmarkt im nächsten Jahrzehnt einschneidend verändern.
Eine nachhaltige Entwicklung ist ohne den Einbezug von Immobilien nicht denkbar. Denn Liegenschaften sind nicht nur langlebig und kapitalintensiv, sie sind auch für rund 37 Prozent der globalen CO2-Emissionen sowie den Verbrauch von rund der Hälfte aller Rohmaterialien verantwortlich. In den vergangenen Jahren ist die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilienanlagen auch in der Schweiz stark gestiegen. Viele bestehende Immobilienfonds arbeiten daran, ihre Transparenz hinsichtlich Emissions- und Energieintensität zu verbessern und haben Ziele zur Erreichung der Klimaneutralität definiert.
Internationale Immobilienanlagen werden immer mehr zu einem unverzichtbaren Bestandteil einer modernen Vermögensallokation. Damit wird im Immobilienbereich nachvollzogen, was im Aktien- oder Obligationenmarkt schon seit Jahren Standard ist: internationale Diversifikation. Da politischen Risiken, Währungs- und auch Steuerthemen eine grosse Bedeutung in Bezug auf die Performance der internationalen Immobilienanlagen zukommt, ist auf eine gute Diversifikation des Portfolios zu achten.
Ulrich Braun ist Leiter Immobilienstrategien und -beratung bei Credit Suisse Asset Management
Dieser Text ist erstmals erschienen im Vorsorge Guide 2022/2023.
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