Das neue Zinsumfeld prägt die Immobilienmärkte in der Schweiz und in Europa, zeigt der neuste «Real Estate House View» von Swiss Life Asset Managers. Wegen der hohen Inflation erhöhten sowohl die Schweizerische Nationalbank (SNB) als auch die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins. Dennoch blieben hochwertige Immobilien attraktiv und begehrt, heisst es im halbjährlich erscheinenden Bericht.
Die wichtigsten Erkenntnisse aus dem «Real Estate House View» fürs zweite Halbjahr 2022:
Anspruchsvolleres Umfeld in der Schweiz
Nach historisch hohen Kapitalgewinnen auf Immobilienanlagen in der Schweiz im Jahr 2021 dürften diese 2022 im sich wieder normalisierenden Zinsumfeld geringer ausfallen. Im ersten Quartal 2022 bewegten sich die Renditen von Immobilien zwar grösstenteils seitwärts, die Cashflow-Renditen bleiben durch partiellen Inflationsschutz und robuste Nutzernachfrage aber attraktiv.
Wohnungen und qualitativ hochwertige Büroflächen dürften weiterhin gefragt sein. Ein wichtiger Treiber dafür ist die seit Jahresbeginn anhaltend hohe Zuwanderung aus dem Ausland, die zwischen Januar und Mai mehr als 30 prozent über dem Mittelwert der letzten acht Jahre lag.
Die Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahre pendelten sich zwischen 2 bis 3 Prozent ein. Der Hypothekarische Referenzzins dürfte damit die Talsohle erreicht haben.
In Europa ist flächendeckend mit tieferen Preisen zu rechnen
Durch die Zinserhöhung wegen der viel zu hohen Inflation in Europa ist mit gewissen Preisnachlässen zu rechnen. Diese unterscheiden sich aber stark nach Land, Sektor und Qualität des Assets. Anlegerinnen und Anleger sind verunsichert, welche Preise für Immobilien-Investitionen im aktuellen Umfeld angemessen sind.
Dabei werden hochwertige Objekte auch weiterhin stark gefragt sein, und die Differenzierung nach der Qualität wird sich zulasten von sekundären Objekten verschärfen.
Der Mieter-Bedarf an modernen Immobilien bleibt bestehen oder steigt weiter an. Konjunkturelle Einflüsse auf die einzelnen Sektoren müssen jedoch kritisch beobachtet werden.
Wichtig ist, dass Investorinnen und Investoren den Inflationsschutz von Immobilien realistisch einordnen: Nicht alle Mietparteien können im aktuellen Umfeld mit einer milden Rezession zusätzliche Kosten tragen.
Fazit: Anforderungen an Immobilien werden zunehmen
Die geopolitischen Spannungen und die Zinsbewegungen seien erst teilweise in den Transaktionsvolumen reflektiert, sagt Francesca Boucard, Head Real Estate Research & Strategy bei Swiss Life Asset Managers.
«Investoren werden sich im aktuellen Umfeld auf qualitativ hochwertige Assets konzentrieren. Die Differenzierung nach Objektqualität wird sich verschärfen und die Anforderungen an Immobilien mit Blick auf Lage, Ausbau oder ESG-Anforderungen nochmals zunehmen», so Boucard.
(pm/hzi/gku)