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Immobilienpreise: Suche nach soliden Werten

Das Kunststoff-Modellteil eines Wohnblocks
Das Kunststoff-Modellteil eines Wohnblocks

Der Anlagenotstand und demografische Effekte treiben die Preise für Schweizer Immobilien in die Höhe. Vor allem bei Privaten droht die Gefahr, dass sie Objekte beim Kauf überzahlen.

Von Urs Aeberli
19.10.2011, Aktualisiert am 22.10.2011

In Zeiten wackeliger Börsen halten sich private und institutionelle Schweizer Anleger an grundsoliden Werten fest: an inländischen Immobilien. Die Nachfrage nach Liegenschaften treibt die Preise hoch, und oft werden Objekte überzahlt, sodass, richtig gerechnet, gar keine vernünftige Rendite mehr erzielt wird.

Donato Scognamiglio, Chef des Immobiliendienstleisters IAZI, sieht die Gefahr weniger bei den professionellen Pensionskassen als bei privaten Investoren. Diese erwerben als Renditeobjekte oft kleinere Mehrfamilienhäuser in der Grössenordnung von bis zu 5 Millionen Franken.

Solche Objekte mögen auf den ersten Blick interessant aussehen, mit Bruttorenditen von zum Teil über 5 Prozent. Aber in der Regel kommen diese Immobilien auf den Markt, weil die gewieften früheren Besitzer anstehende grosse Sanierungen nicht mehr selber tragen, sondern unbedarften Käufern überbürden wollen.

Solche Käufer werden unweigerlich zu den ersten Opfern einer Korrektur auf dem Schweizer Liegenschaftenmarkt zählen. Ein Immobiliencrash droht zwar nicht unmittelbar. Aber es gilt, die Risikofaktoren im Auge zu behalten. Dazu zählt nicht allein die Gefahr eines scharfen Zinsanstiegs, wenn die Nationalbank nicht rechtzeitig die inflationäre Geldschwemme abschöpft. Ebenso gefährlich sind politische Vorstösse, welche die Zuwanderung in die Schweiz massiv beschränken wollen.

Land ist der preisbestimmende Knappheitsfaktor

In den letzten vier Jahren sind im Schnitt rund 80'000 Ausländer pro Jahr in die Schweiz zugewandert, und auch im laufenden Jahr rechnen die Ökonomen der Credit Suisse wiederum mit einem deutlichen Zuwanderungssaldo von mindestens 70'000 Personen – es wird also gewissermassen jedes Jahr eine Stadt von der Grössenordnung St.Gallens neu benötigt, um die Zuwanderer unterzubringen.

Das befeuert die Nachfrage nach Miet-, aber auch nach Eigentumswohnungen. Letztere haben sich stark verteuert – gesamtschweizerisch um 4,1 Prozent in den vergangenen fünf Jahren, wie die Daten von IAZI zeigen. Allein in den letzten zwölf Monaten kletterten die Werte um 6,5 Prozent.

Dahinter steckt neben dem demografischen Nachfrageeffekt auch das anhaltende Tiefzinsumfeld: Günstige Hypotheken sorgen für eine anhaltende Verlagerung von Miete in Wohneigentum und dabei vor allem in Eigentumswohnungen.

Im Hinterkopf zu behalten ist, dass vor allem das Land der preisbestimmende Knappheitsfaktor ist; die Gebäudehülle selber verliert über den Lauf der Zeit ständig an Wert. Was den langfristigen Wert einer Immobilie ausmacht, ist also der Grund und Boden, nicht die Backsteine.

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