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Unterhalt und Renovation: Hohe Investitionen, wenig Mehrwert

Spänende Bearbeitung
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Investitionen in die Energieeffizienz bringen Besitzern von Wohnhäusern kaum höhere Verkehrswerte

Von Marc Zimmermann
19.10.2011, Aktualisiert vor 4 Stunden

Wenn die Zeiten unsicher sind wie heute, haben Immobilien eine wachsende Bedeutung als Kapitalanlage. Ohne Reparatur- und Renovierungsarbeiten aber verlieren Wohngebäude pro Jahr etwa 1 Prozent an Wert. Daher sehen Immobilienbesitzer Unterhalts- und Erneuerungsmassnahmen auch als Investitionen, um den Wert von Liegenschaften zu erhalten oder gar zu steigern.Bauteile und Materialien eines Hauses haben eine statistische Lebensdauer, nach der sie erneuert oder ersetzt werden sollten. Grundsätzlich macht es Sinn, sich als Eigentümer von Ein- und Mehrfamilienhäusern an der Lebensdauertabelle zu orientieren. So sind mindestens alle 10 bis 15 Jahre Malerarbeiten, Teppich- und ­Tapetenwechsel notwendig. Spätestens nach 15 bis 20 Jahren sollten Küchen, Heizungen, Sanitärinstallationen und Holzfenster erneuert werden.

Zusätzlich zu dieser technischen Entwertung erfahren Wohnhäuser auch eine wirtschaftliche Entwertung, da sich die Wohnraumnutzung in den vergangenen Jahrzehnten verändert hat. Ein älteres Haus hat heute unter Umständen einen höheren Wert, wenn es zeitgemäss umgebaut wurde und über eine Wohnküche, zwei neue Bäder und grosszügige Zimmer verfügt. Die meisten Hauseigentümer bringen im Laufe der Jahre Böden, Wände, ­Küche und Bäder auf den neuesten Stand. Dafür sollten sie idealerweise Jahr für Jahr notwendige Rückstellungen bilden.

Wenn Hausbesitzer ihre eigenen vier Wände renovieren, entscheiden der persönliche Geschmack und das individuelle Budget. Den grössten Effekt auf die Wertsteigerung haben aber oft nicht die gewählten (oder unterlassenen) Renova­tionen, sondern die Grundstückspreise. Wenn ein unrenoviertes Haus in 40 Jahren 40 Prozent verliert, das Land sich aber um ein Vielfaches verteuert, ist die Liegenschaft trotzdem mehr wert.

Vor allem die Mieter profitieren

Eine völlig andere Sichtweise haben Besitzer von Mehrfamilienhäusern, die als Renditeobjekte vermietet werden. Für sie zählt einzig der Ertrag. Werterhaltende Renovationen lohnen sich finanziell nur bedingt, da die Kosten nicht auf die Mieter abgewälzt werden können. Die Orientierung am Mietermarkt führt dazu, dass sich beispielsweise in gefragter Stadtlage selbst für wenig renovierte Objekte leicht Mieter finden. Besitzer von Mietshäusern an guten bis sehr guten Lagen verfolgen deshalb oft die Strategie, dass sie ein Objekt kaufen, mehrere Jahrzehnte nur die nötigsten Instandhaltungsmassnahmen durchführen, dann allen Mietern kündigen und eine Totalsanierung durchführen. So steigern sie den Wert ihres Mietshauses und ihre Erträge, da sich die Wohnungen zu einem höheren Preis neu vermieten lassen.

Auch Massnahmen zur Energieeffizienz sind für Mietshausbesitzer kaum geeignet, den Werterhalt des Gebäudes zu sichern. Renditeobjekte werfen dadurch keinen Mehrertrag ab, denn energetische Einsparungen schlagen sich bloss in tieferen Heizungs- und Warmwasser-Nebenkosten für die Mieter nieder. Auf Kosten für energieeffiziente Massnahmen bleiben die Eigentümer grösstenteils sitzen.

Kein höherer Wert bei Wohnhäusern

Bei privaten Wohnhäusern hingegen liegen energiesparende Baustoffe und Technologien im Trend. So verfügen Neubauten meist über eine effiziente Wärmedämmung. Allerdings sind Belüftungssysteme und Heizungen auf Basis von Pellets, Sonnenkollektoren oder Wärmepumpen noch lange nicht bei allen Neubauprojekten realisiert – auch wenn die Eigentümer damit ihre Häuser nach Minergie oder anderen Standards zertifizieren könnten. Dann winken Subventionen und Zinsvergünstigungen bei Hypotheken, allerdings nur in sehr beschränktem Rahmen.

Bislang wirkt sich energieeffizientes Bauen nicht übermässig positiv auf den Verkehrswert aus. Allerdings signalisieren Käufer vermehrt Interesse, sodass die Verkäuflichkeit von energieeffizienten Objekten steigen dürfte. Ein Energieausweis, wie sie Hauseigentümer in unseren Nachbarländern haben müssen, könnte eine solche Entwicklung verstärken. Bestehende Liegenschaften umzurüsten, um sie teurer zu verkaufen, ist aber eher unrealistisch. In den nächsten Jahren werden noch überwiegend Häuser mit Gas- und Ölheizung auf den Markt kommen. Auch bei Neubauten ist die konventionelle Erstellung momentan günstiger. So kostet eine Gasheizung für ein Einfamilienhaus rund 20 000 Franken, ein System mit einer Wärmepumpe ungefähr das Doppelte.

* Marc Zimmermann, Dipl.-Architekt FH, MSc Real Estate und Senior Consultant Hypotheken, VZ VermögensZentrum, Zürich.

 

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