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Rekorde
Immo-Aktien im Höhenflug: Worauf Anleger jetzt setzen

Zürich: Viele Immobilienaktien legten in den vergangenen Monaten zu. Keystone

Viele Schweizer Immobilien-Aktien notieren nahe ihrer Rekordhochs. Trotz massiver Kursgewinne ist so mancher Titel noch immer attraktiv. Wo der Einstieg jetzt lohnen kann.

Von Georg Pröbstl
am 07.04.2017

Oft für out erklärt, für überteuert, für gefährlich – doch Schweizer Immoaktien sind einfach nicht tot zu kriegen. Anstatt einer Blase, die seit Jahren im Sektor platzen soll, feiern die Immotitel aus dem SPI neue Kursrekorde.

Die Aktie von Mobimo notiert so hoch wie nie, Allreal ist ebenfalls auf einem Rekordniveau, Swiss Prime notiert nur ganz knapp unter dem Allzeithoch aus 2016 und auch Bfw Liegenschaften ist nicht zu bremsen und gehen ungehindert durch die Decke. Sogar eine Züblin Immobilien – viele Jahre lang im Abwärtstrend – zeigt sich seit Oktober 2016 stark und konnte in sechs Monaten 25 Prozent an Wert gewinnen.

Hohe Dividenden

Ihren alten Charme haben die Immo-Titel aber trotz der Kursgewinne immer noch nicht verloren: Das sind hohe Dividenden meist im Bereich von vier Prozent und tiefe Volatilitäten – geringe Kursschwankungen und damit geringe Risiken.

So zeigen etwa Intershop und Mobimo Volatilitäten von 15 und 14 Prozent, Swiss Prime bringt es sogar auf ein wirklich weit unterdurchschnittliches Risikomass von 10 Prozent und Allreal ist mit einer Vola von acht Prozent kaum mehr zu unterbieten. Sogar der breite Markt mit dem VSMI – als Mass der Kursausschläge im SMI – notiert immerhin im Bereich von 13 Prozent.

Stabilisierung, kein Platzen einer Blase

Und der Höhenflug des Sektors könnte vorerst weitergehen. Zwar notierte der Immobilienblasenindex der UBS für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2016 bei 1,35 und damit wie seit dem zweiten Halbjahr 2012 im Risikobereich. Doch immerhin hat sich die Lage stabilisiert und der Index notiert auch unter dem Wert aus Q4 2015 von 1,43.

Zudem nahm das Volumen der ausstehenden Haushaltshypotheken im Quartal nur noch um 2,6 Prozent zu und damit so gering, wie zuletzt im Dezember 1999. Auch gehen die Immobilienexperten von UBS davon aus, dass im vergangenen Jahr mehr amortisiert worden ist, als es im Wohnungsbestand an zusätzlicher Beleihung gab.

Angebot und Nachfrage in der Balance

Hinsichtlich Neubauangebot erwartet Credit Suisse in einer aktuellen Studie für 2017 den tiefsten Stand bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern seit Beginn der Messungen in 2001.

Angebot und Nachfrage sollen sich dort deshalb nach Einschätzung der Experten mehr oder weniger die Waage halten. Bei Wohnrenditeliegenschaften erwartet Credit Suisse eine weiterhin hohe Nachfrage und bei Büroimmobilien etwa wegen der fehlenden Anlagealternativen in diesem Jahr sogar leicht steigende Renditen.

Swiss Prime – hohe Dividende und positiver Ausblick

Betrachtet man diese Einschätzung, dann ist zumindest in diesem Jahr kein Einbruch im Immobiliensektor zu erwarten. Die Prognosen von Immobilienunternehmen zeichnen ein ähnliches Bild.

So geht das mit einem Portfolio von zehn Milliarden Franken grösste Immobilienunternehmen der Schweiz, über einen Rückgang seiner Leerstandsquote von aktuell 6,1 im Laufe des Jahres auf 5,5 bis 6,0 Prozent aus und erwartet für 2017 einen Anstieg im Ertrag sowie im Betriebsgewinn vor Neubewertungen.

Höherer Betriebsertrag

Immerhin konnte Swiss Prime seinen Betriebsertrag schon im vergangenen Jahr um weitere 5,5 Prozent auf 1,0 Milliarden Franken steigern und bei Neubewertungen einen Gewinn von 60,5 Millionen Franken buchen. Bereinigt um Neubewertungen und latente Steuern stieg der Gewinn des Konzerns um 1,4 Prozent auf 284,8 Millionen Franken.

Zwar liegt der Net Asset Value (NAV) – das Nettovermögen – mit 72,43 Franken je Aktie rund 20 Prozent unter dem aktuellen Kurs, doch eine hohe Dividende von 3,70 Franken – Rendite 4,2 Prozent – wie für 2016 ist auch für 2017 zu erwarten. Fällt das Allzeithoch vom Juli 2016 von 90,65 Franken könnte die Aktie möglicherweise sogar Fahrt in Richtung dreistelliger Notierungen aufnehmen. Der Titel ist noch nicht ausgereizt.

PSP Swiss Prime – vergleichsweise geringer Aufschlag zum Vermögen

Einen Gewinnanstieg vor Bewertungseffekten von 3,52 auf 3,76 Franken je Aktie verzeichnete im vergangenen Jahr auch PSP Swiss Property. Allerdings gibt sich der Immobilienkonzern aus Zug für das laufende Jahr etwas zurückhaltender.

Nachdem die Leerstandsquote schon 2016 von 8,5 auf 9,3 Prozent gestiegen war, sollen es in 2017 rund zehn Prozent werden und die Erträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen sollen zurückgehen. Das operative Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen ohne Bewertungseffekte soll dabei von 241,6 auf rund 225 Millionen Franken sinken.

Der NAV bei PSP in Höhe von 84,30 Franken je Aktie liegt immerhin lediglich rund sieben Prozent unter dem Aktienkurs und die für 2016 erhöhte Dividende von 3,35 Franken – Rendite 3,7 Prozent – könnte ebenfalls auch für 2017 fliessen. Allerdings: Mit höherer Dividende und positiverem Ausblick scheint Swiss Prime für Anleger da doch ein klein wenig attraktiver.

Allreal – Leerstandsquote deutlich gesunken

Nicht nur der Aktienkurs, auch das operative Geschäft ist bei Allreal derzeit auf Rekordfahrt. So berichtete der Immokonzern aus Zürich für 2016 über ein neues Hoch beim Gewinn von 173,6 Millionen Franken.

Bei einer konstanten Dividende von 5,75 Franken bringt es Allreal ebenfalls auf eine sehr ansprechende Dividendenrendite von 3,4 Prozent. Zudem konnte das Unternehmen seine Leerstandsquote im vergangenen Jahr von 7,5 auf 5,1 Prozent senken und den NAV vor latenten Steuern um 6,0 Prozent auf 140,90 Franken je Aktie ausbauen.

Es besteht noch Kursphantasie

Allreal notiert damit rund zehn Prozent über dem Nettovermögen. Zwar erwartet das Management für dieses Jahr ein leicht tieferes operatives Ergebnis. Doch nach dem Ausbruch über das bisherige Allzeithoch aus 2007 bei rund 150 Franken besteht noch Kursphantasie.

Zudem verfügt das Unternehmen über frei verfügbare Kreditlimite in Höhe von 589 Millionen Franken entsprechend einer Verschuldungskapazität von 1,5 Milliarden Franken. Möglicherweise kann Allreal damit das eine oder andere Immobilienschnäppchen einsammeln.

Bfw Liegenschaften – Aktienrückkauf beflügelt

Ähnlich wie die Aktie von Allreal ist auch Bfw Liegenschaften in den letzten Wochen nach oben abgeschossen. Und wie beim Immoexperten aus Zürich waren die guten Zahlen für 2016 der Auslöser.

So steigerte das Unternehmen aus Frauenfeld im vergangenen Jahr nicht nur seinen Mietertrag um 6,4 Prozent auf 20,4 Millionen Franken, sondern verdoppelte gleichzeitig auch den Erfolg aus der Neubewertung der Immobilien auf 13,2 Millionen Franken.

Dividendenrendite geschrumpft

Folge war ein Rekordergebnis mit einem Ergebnisplus vor latenten Steuern von 78,5 Prozent auf 18,2 Millionen Franken. Nachdem Bfw lange Zeit unter dem NAV notiert hatte, kletterte die Aktie in den letzten Monaten nun etwa 10 Prozent über das Nettovermögen von 41,18 Franken.

Die Dividendenrendite von 2,9 Prozent ist dadurch zwar deutlich geschrumpft, doch immerhin verspricht der aktuelle Aktienrückkauf von bis zu zehn Prozent mit anschliessend geplanter Einziehung der Titel und Kapitalherabsetzung in den nächsten Jahren tendenziell höhere Gewinne und dann möglicherweise eine Anhebung der Auszahlung.

Aktienkurs im Aufwind

Die Aktie ist allerdings infolge des Aktienrückkaufs deutlich angesprungen. Nach dem vor wenigen Tagen erfolgten Ende der Massnahme ist zumindest kurzfristig wieder mit einer Beruhigung im Bfw-Chart zu rechnen.

Mittelfristig verspricht der geplante Ausbau des Portfolios – Fokus auf Wohnimmobilien – sowie mögliche Optimierungen im Bestand und eine um etwa zehn Prozent reduzierte Aktienzahl noch höhere Kurse.

Mobimo – vergleichsweise günstig bewertet

Wie die anderen Firmen der Schweizer Immobranche war auch Mobimo im vergangenen Jahr sehr gut unterwegs. So stiegen die Mieteinnahmen bei einer tiefen Leerstandsquote von nur 4,8 Prozent um 6,3 Prozent auf 114,7 Millionen Euro. Der Gewinn ohne Neubewertung kletterte dabei um 26,5 Prozent auf 99,4 Millionen Franken.

Per Saldo konnte das Rekordergebnis aus dem Vorjahr nochmals um 51,9 Prozent auf 159,4 Millionen Franken gesteigert werden. Bei einer Dividende von 10 Franken bietet Mobimo seinen Aktionären immerhin eine Rendite von 3,8 Prozent und die Aktie notiert derzeit auch nur in Höhe des NAV von 258,53 Franken. Die Aktie hat da noch Luft nach oben.

Allreal ist dagegen eher hoch bewertet

Bei einer Ausschüttung von 20 Franken finden Anleger bei Intershop ebenfalls eine hohe Dividendenrendite von sogar 4,2 Prozent. Bezogen auf den NAV von 295,47 Franken scheint die Aktie mit einem aktuellen Kurs von rund 480 Franken aber doch schon vergleichsweise hoch bewertet.

Mit einem klaren Discount zum Nettovermögen wird derzeit allerdings noch Züblin Immobilien gehandelt. Der kleine Immobilienspezialist mit Liegenschaften in der Schweiz und in Deutschland berichtete zum ersten Halbjahr 2016/17 über den ersten Gewinn seit März 2012 und zwar konkret über 2,63 Franken je Aktie.

Schnäppchenpreise gibt es dagegen bei Züblin

Grund dafür waren insbesondere positive Bewertungseffekte und auch ein Rückgang der Verwaltungsaufwendungen infolge von Kostensenkungen. Züblin notiert trotz der Kurssteigerungen der letzten Monate immer noch knapp 25 Prozent unter dem NAV von 29,39 Franken. Setzt sich der Turnaround auch im Gesamtjahr fort, könnte die Aktie das Niveau des Nettovermögens möglicherweise schon bald erreichen.

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