Fünf Antworten zum Hypothekarzins

Welche Bedeutung hat der hypothekarische Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Wohnungsmieten. Er wird beigezogen, um Änderungen des Hypothekarzinsniveaus auf die Mieten zu übertragen. Der Referenzzinssatz bildet quasi die Kosten ab, die dem Hauseigentümer zur Finanzierung einer Liegenschaft entstehen.

Der Referenzzinssatz ist massgebend für die Mieten der meisten Mietwohnungen – davon ausgeschlossen sind einzig gewisse über eine staatliche Förderung finanzierte Liegenschaften sowie Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinse einer staatlichen Kontrolle unterliegen.

Wann können Mieter aufgrund des Referenzzinsatzes auf tiefere Mieten pochen?

Grundsätzlich dann, wenn der Referenzzinsatz sinkt. Davon ausgeschlossen sind einzig gewisse über eine staatliche Förderung finanzierte Liegenschaften sowie Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinse einer staatlichen Kontrolle unterliegen.

Anspruch auf eine Mietzinssenkung hat daher eine Mehrzahl der Mieterinnen und Mieter in der Schweiz. Im Zweifelsfall dürfte ein Blick in den Mietvertrag Klarheit darüber schaffen, ob der Referenzzinssatz zu Anwendung kommt oder nicht.

Wer schon mehrere Jahre in derselben Wohnung lebt und nie eine Mietzinssenkung beantragt hat, der kann sogar geltend machen, dass der Referenzzinssatz im Laufe der Zeit mehrfach gesunken ist.

Wie hoch ist die Senkung der Miete?

Eine Senkung des Referenzzinsatzes um 0,25 Prozentpunkte entspricht einer Senkung des Mietzinses um rund 2,9 Prozent. Bei einem Mietzins von 2500 Franken müsste die monatliche Zahlung an den Vermieter mit dem tieferen hypothekarischen Referenzzinssatz künftig also rund 72 Franken tiefer ausfallen. Auf ein Jahr gerechnet sind das doch 870 Franken, die der Mieter spart.

Allerdings haben die Vermieter die Möglichkeit, Mietzinssenkungen aufgrund des Hypothekarzinses mit gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten der Liegenschaft zu verrechnen. Gewisse Vermieter gewähren Mietzinssenkungen von sich aus automatisch.

Weshalb werden Mietzinssenkungen nicht automatisch gewährt?

Eine automatische Anpassung der Mieten ist gesetzlich nicht vorgesehen, weder bei einem Rückgang des Referenzzinssatzes noch bei einem Anstieg. Wer ein Gesuch um eine Mietzinssenkung stellt und mit der Antwort des Vermieters nicht einverstanden ist, kann indes an eine Schlichtungsbehörde gelangen.

Nach der letzten Senkung des Referenzzinssatzes ist die Zahl von Miet-Schlichtverfahren denn auch deutlich gestiegen. In der zweiten Jahreshälfte 2017 gingen bei den Behörden 2068 Verfahren wegen Mietzinssenkungen ein. Zum Vergleich: In den sechs Monaten zuvor waren es 698 Verfahren.

Wie wird eine Mietsenkung durchgesetzt?

Ein Gesuch um eine Mietzinsreduktion zu stellen, ist einfach: Ein Brief an den Vermieter respektive die Verwaltung reicht, am besten eingeschrieben. Der Mieterverband stellt auf seiner Homepage dafür kostenlos einen Musterbrief zur Verfügung. Eine Antwort auf das Begehren muss innert 30 Tagen schriftlich erfolgen. Der veränderte Mietzins tritt dann ab dem nächsten Kündigungstermin in Kraft.

Entspricht die Antwort des Vermieters nicht den Erwartungen des Mieters – sprich fällt die Senkung des Mietzinses geringer aus als 2,9 Prozent respektive die Verrechnung der Reduktion mit gestiegenen Betriebskosten in Augen des Mieters nicht gerechtfertigt, nicht einverstanden, drängt sich ein Gang vor eine Schlichtungsbehörde auf. Wichtig ist, dass das so genannte Herabsetzungsbegehren innert 30 Tagen nach Erhalt der Antwort des Vermieters bei der Schlichtungsbehörde eingereicht wird.

Kann eine Veränderung des Referenzzinsatzes auch zu einer Erhöhung des Mietzinses führen?

Ja, wenn der Zinssatz steigt, können Vermieter darauf abgestützt die Mieten erhöhen. Seit der Einführung des Referenzzinsatzes im Jahr 2008 war dies aber noch nie der Fall.

Wie wird der Zinssatz eigentlich berechnet?

Der Referenzzinssatz entspricht dem volumengewichteten durchschnittliche Zinssatz aller Hypothekarforderungen von Schweizer Banken. Ausgerechnet wird der Satz von der Schweizerischen Nationalbank im Auftrag des BWO. Die Banken müssen der Nationalbank dafür die notwendigen Daten zur Verfügung stellen. Der aus den Berechnungen resultierende Durchschnittssatz wird danach auf ein Viertelprozent auf- oder abgerundet.