Eigentlich würde die Szene zum Thema strukturschwache Bergtäler passen. In den saftigen Wiesen rund um Andermatt dieses Brummen und Summen, ein ausgemusterter Waffenplatz, ein paar einsame Bergwanderer in den Hängen, bestenfalls sanfter Tourismus. Doch ausgerechnet in diesen Ort hat sich der ägyptische Milliardär Samih Sawiris verliebt und entwickelt das ambitiöseste private Bauprojekt der Schweiz: Ein Ferienresort mit sechs Hotels, 490 Wohnungen, 20 bis 30 privaten Villen beziehungsweise Ferienhäusern, Sport- und Freizeitzentrum, umfangreichen Gewerbeflächen, Kongress- und Konzerträumlichkeiten und einem 18-Loch-Golfplatz.

Schaut man sich die Liste der derzeit grössten Schweizer Immobilienprojekte an, stehen bei etlichen vermögende Privatpersonen dahinter. Bei Sawiris ist zwar inzwischen die kotierte Gesellschaft Orascom Träger des Projektes, doch treibende Kraft dahinter war immer der reiche Ägypter selbst. Auch der schwerreiche Genfer Claude Berda lässt sich als Beispiel aufführen. Laut Westschweizer Medien wird sein Immobilienvermögen schon jetzt auf rund eine Milliarde Franken geschätzt. Hinter der Westschweizer Beteiligungsgesellschaft Bugena steht vor allem Berda, der sein Imperium zunächst im französischen Fernsehgeschäft aufgebaut hat. Sein neuster grösserer Coup ist die Sicherung von einigen vielversprechenden Grundstücken in Vernier, auf halbem Weg zwischen Genf und Flughafen. Trotz der Grösse – die Investoren stehen schon jetzt bereit.

Starker Franken als Anreiz

Hauptgründe für den Boom sind das günstige Zinsumfeld und die generell starke Nachfrage nach Immobilieninvestments. Andreas Binkert von Nüesch Development, der an der Entwicklung zahlreicher Grossprojekte beteiligt ist, sagt dazu: «Es ist eine Binsenwahrheit, dass sich Immobilien antizyklisch zu anderen Wertanlagen verhalten.»

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Die relativ sicheren Erträge in Schweizer Franken und die Aufwertung der Schweizer Währung rufen immer mehr ausländische Investoren auf den Plan. «Während früher die Renditen von Schweizer Immobilien Ausländern zu tief erschienen sind, sieht diese Rechnung im heutigen Umfeld ganz anders aus», so Binkert. Daneben haben aber auch Schweizer Anleger reichlich Liquidität verfügbar, die in den letzten Jahren verstärkt in den Immobilienmarkt floss.

In diesem Umfeld hat auch die Zahl der Marktplayer stark zugenommen, die in irgendeiner Form «Projektentwicklungen» anbieten. Die Bandbreite reicht dabei von den internen Fachabteilungen grosser Banken und Immobilienaktiengesellschaften, die von der ersten Idee bis zum Bezug die ganze Wertschöpfungskette professionell abdecken, bis zu einer gros­sen Menge von Bau- und Generalunternehmern, die ihr Glück versuchen, indem sie Grundstücke akquirieren, Projekte entwerfen und schliesslich einen Investor als Käufer und auch gleich die Endnutzer ­suchen.

Marcel Scherrer vom Zürcher Beratungsunternehmen Wüest & Partner meint dazu: «Die Wahrnehmung in der Projektentwicklungsszene ist geradezu von Euphorie geprägt. Viele Akteure glauben, fast jedes Projekt sei realisierbar und man könne damit rasch Geld verdienen.» Es sei aber auch eine Realität, dass manche Projekte nicht vorwärts kämen. «Projektentwicklungen sind de facto ein hartes Geschäft und sehr risikoreich», so Scherrer. Die Vorinvestitionen sind meist erheblich. Der so genannte Seed Investor, der auf eigenes Risiko Vorleistungen erbringt und bereits Land erwirbt, muss oft Dutzende von Millionen aufwenden, um überhaupt einmal den Fuss auf ein Areal zu setzen und die Grundstücke bei verschiedenen Eigentümern zusammenzukaufen. Ob sich das wirklich rechnet, sieht man oft erst viele Jahre später. Als besonders heikel können sich Konstellationen erweisen, wo beim bezahlten Landpreis ganz einfach steigende Erträge und steigende Bodenpreise unterlegt werden.

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Der Reiz von besonders ambitiösen, gigantischen Projektentwicklungen liegt aber schon auch in den Gewinnaussichten. Der ganze Aufwand für Planungen und Vorbereitungen fällt im Grunde genommen bei einem kleinen Projekt genauso an wie bei einem sehr grossen. Handelt es sich also um ein Areal mit 500 Millionen Franken Volumen statt mit 50 Millionen, steigt die erwartete Gewinnmarge beträchtlich.

Neue Akteure sind interessiert

Relativ neu ist die Tatsache, dass heute nicht nur die zahlreichen grossen institutionellen Investoren Grossprojekte anschieben, sondern immer mehr auch reiche Privatinvestoren. «Bei Investorenausschreibungen ist heute auch das Segment Private Equity vertreten», stellt Marcel Scherrer von Wüest und Partner fest. Doch nicht alles, was als städtebauliche Vision und solide Finanzinvestition gepriesen wird, nimmt alle Hürden der Projektentwicklung.

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Vorerst auf Eis gelegt ist zum Beispiel das geplante Freizeitcenter in Rheinfelden. Das gleiche Schicksal ereilte die geplante grosse Umnutzung eines Stahlwerkes in Wohlen oder eine genossenschaftliche Grossüberbauung an der Autobahn in Rüschlikon im Kanton Zürich. Teils scheitern die ambitiösen Vorhaben an politischen Hindernissen. Im Fall von Rheinfelden befürchteten die kantonalen Behörden einen Kollaps des lokalen Verkehrsnetzes, wenn das 500-Millionen-Projekt realisiert würde und mit entsprechendem Mehrverkehr zu rechnen wäre. Und bei EbiSquare, dem Grossprojekt von Schindler in Ebikon, musste ein Zwischenhalt eingelegt werden, weil nach der Finanzkrise 2008 die Société Générale Immobilière als Investor nicht mehr zahlungsfähig war. «Das Projekt ist aber noch nicht gestorben», sagt der zuständige Projektleiter bei Schindler. Zusammen mit dem Zürcher Generalunternehmer Halter wird das Vorhaben jetzt überarbeitet und ganz klar weiterverfolgt.

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Berg- und Heidiwelt passé

Auf die Frage nach einer Sättigung mit neuen kommerziellen Grossprojekten antwortet Andreas Binkert von Nüesch Development: «Es stimmt, dass wir es im Grossen und Ganzen nicht mit einem Wachstumsmarkt, sondern mit einem Verdrängungsmarkt zu tun haben.» Wenn aber Hotels, Shopping-Center oder Bürohäuser eines Tages überholt seien, schaffe dies Potenzial für gute neue Projekte. Die Grossprojekte werden aber nicht nur das Gesicht unserer Agglomerationen verändern, sondern tangieren irgendwie auch unser Alltagsleben. Im Trend ist nach wie vor der multifunktionale Mix von Shopping, Freizeit und Unterhaltung. Unsere liebe Berg- und Heidiwelt, wo man die Einkäufe um die Ecke erledigte und seine Freizeit im Dorfverein zubrachte, ist damit definitiv passé.