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Immobilienexperte: «Wer jetzt einsteigt, muss extrem aufpassen»

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Baustelle: Hierzulande wird weiterhin kräftig in Stein und Mörtel investiert. Quelle: Getty/Florian Gaertner

Der Immobilienboom hat unerwünschte Folgen: Abseits der Schweizer Zentren stehen viele Wohnungen leer. Experte Donato Scognamiglio erklärt, wieso Investoren heute auch an schlechten Lagen bauen – und wer verlieren wird, wenn die Immobilienpreise sinken sollten.

Von Marc Bürgi
am 15.11.2017

Seit fast zwei Dekaden steigen die Schweizer Immobilienpreise. Es herrscht ein Boom: Häuser und Wohnungen haben sich stark verteuert, im ganzen Land entstanden in den letzten Jahren Zehntausende Eigenheime und Mehrfamilienhäuser. Noch immer fliesst viel Geld in den Immobilienmarkt, weil die Zinsen so tief sind.

Nun zeichnet sich ein Ende des Booms ab. Die ersten Notenbanken haben bereits begonnen, die Zinsen zu erhöhen. Auch hierzulande werden die Zinsen irgendwann steigen. Zudem schwächt sich die Zuwanderung ab. Die vielen Einwanderer in die Schweiz hatten die Nachfrage zuvor angetrieben.

Trotzdem wird noch immer kräftig in Beton investiert. Vor allem Mietwohnungen werden weiterhin viele gebaut, und das auch an Orten, wo sie nicht stark gefragt sind. Abseits der Schweizer Zentren stehen immer mehr Wohnungen leer. Handelszeitung.ch wollte vom Immobilienexperten Donato Scognamiglio wissen, wieso heute oft am falschen Ort gebaut wird – und welche Folgen solche fehlgeleiteten Investitionen haben werden.

Im Schweizer Mittelland stehen in gewissen Regionen viele Mietwohnungen leer – beispielsweise in Lyss. Treibende Kräfte hinter dieser Entwicklung sind institutionelle Investoren wie Pensionskassen. Sie kritisieren das.
Donato Scognamiglio*: Wir kritisieren, dass man mangels Alternativen an Lagen investiert, wo es hohe Leerstände gibt. Mir fällt auf, dass es an Orten mit vielen leerstehenden Wohnungen immer noch viele Baubewilligungen gibt – beispielsweise im Oberaargau im Kanton Bern, wo die Leerstandquoten teilweise über fünf Prozent betragen. Dass ich dort nicht empfehle, massiv zu investieren, liegt auf der Hand.

Welche Risiken nehmen institutionelle Investoren in Kauf, wenn sie an solchen schlechten Lagen investieren?
Liegenschaften, die jetzt überteuert gekauft werden, werden spätestens bei der Sanierung wieder abgeschrieben. Wenn ich eine Liegenschaft zu teuer kaufe, und sie irgendwann abreissen möchte, werde ich merken, dass sie noch viel zu hoch in den Büchern ist. Dann werde ich einen Abschreiber machen müssen. Letztlich muss ein institutioneller Investor manchmal auch die Haltung einer Bank einnehmen und kritischer hinschauen.
 
Sehen Sie konkrete Probleme auf Pensionskassen zukommen?
Ich habe das Gefühl, dass wir einen Höhepunkt erreicht haben. Wer jetzt einsteigt, muss extrem auf die Lage des Objektes aufpassen. Weil das Risiko, dass man nichts verdienen wird, wenn Abwertungen kommen, ist recht hoch.
 
Wer wird verlieren, wenn es zu Abwertungen kommt?
Letztlich trifft es jene, die das Geld geben – bei der Pensionskasse, wer arbeitet, bei der Versicherung der Versicherte. Oder bei einem Fonds der Anleger. Letztlich ist es immer der Endkonsument, der den Abschreiber kassiert.
 
Und dieser Endkonsument kann die Anlagepolitik, beispielsweise eine Pensionskasse, auch nicht beeinflussen.

Das ist so. Es ist auch nicht einfach, eine Lösung zu finden. Denn auch Investitionen in andere Anlageklassen sind nicht ohne Risiken, und Obligationen rentieren nicht wirklich. Aktien sind so hoch bewertet, da muss ich auch starke Nerven haben. Es ist ein Dilemma, das die Tiefzinspolitik der Notenbanken zur Überwindung der Finanzkrise mitverursacht hat.
 
Wenn wir in zehn, fünfzehn Jahren zurückblicken werden: Werden die fehlgeleiteten Investitionen von heute Folgen haben?
Ich gehe davon aus, dass wir weitere Abwertungen haben werden bei Renditeliegenschaften an schlechteren Lagen – bei Mehrfamilienhäusern, Büro- und Gewerbeobjekten. Da werden manche zurückblicken und sagen, ja, wir sind im falschen Moment eingestiegen. Ich glaube aber nicht, dass institutionelle Investoren im grossen Stil gefährdet sind.
 
Die Schweizer Wirtschaft als Ganzes wird nicht gross Schaden nehmen?
Ja, das würde ich so unterschreiben – trotz hoher Leerstandquoten in gewissen Regionen. In der Schweiz leben rund 8 Millionen Leute, und es gibt 4 Millionen Wohneinheiten – 65'000 leer stehende Wohnungen sind zwar viel. Wenn ich die Schweiz als Ganzes anschaue, wird es jedoch nicht zum Problem kommen.

 

*Prof. Dr. Donato Scognamiglio ist CEO und Mitinhaber der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (IAZI) in Zürich. Er ist  zudem als Titularprofessor und Dozent für Real Estate & Finance an der Universität Bern tätig. Donato Scognamiglio gehört zu den bekanntesten Schweizer Immobilienexperten und nimmt in dieser Funktion häufig gegenüber Medien Stellung.

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