Der Bürokomplex White Gardens des Milliardärs Roman Abramowitsch steht zu etwa zwei Dritteln leer. Ein Überangebot freier Flächen und der wirtschaftliche Abschwung in Russland erschweren den Hausbesitzern die Suche nach Mietern.
Der russische Eigentümer des Londoner Fussballclubs FC Chelsea hatte das Geschäftszentrum in der Nähe der zentral gelegenen Twerskaja-Strasse im November 2013 gekauft. Seitdem wurden weniger als 10 Prozent der 63'000 Quadratmeter grossen Fläche neu vermietet, sagt sein Sprecher John Mann. Etwa ein Drittel der Liegenschaft, die seit 2013 bezugsfähig ist, ist seiner Aussage nach belegt.
Nachfrage nach Büroflächen eingebrochen
«Wir nehmen eine langfristige Perspektive ein, indem wir für eine gute Kundenbasis sorgen und ihren Wert nicht mindern», erklärt Mann telefonisch gegenüber Bloomberg News. «Wir haben eine erstklassige Spitzenanlage.»
Die Nachfrage nach Büroflächen in Moskau ist Ende vergangenen Jahres eingebrochen. Vor dem Hintergrund des sinkenden Ölpreises, einbrechenden Rubel-Kurses und der gegen Russland verhängten Wirtschaftssanktionen halten sich Unternehmen mit einer Expansion in der Stadt zurück. Der Leerstand bei den hochwertigsten Büroflächen in der Stadt stieg zum Jahresende 2014 auf 29 Prozent, nach 18 Prozent ein Jahr zuvor, heißt es in einem Bericht von Jones Lang LaSalle Inc.
Auszeichnungen für Design und Umweltfreundlichkeit
Abramowitsch hatte White Gardens von VTB Capital, TPG Capital LLP und dem Staatsfonds China Investment Corporation übernommen. Der Komplex besteht aus zwei Gebäuden, die durch eine Freiluft-Passage mit Terrassen und Dachgärten verbunden sind, und hat mehrere Auszeichnungen für Design und Umweltfreundlichkeit erhalten.
Fast die Hälfte der Verkaufsflächen im Atrium bleibt geschlossen. Das Cheapside Josper Bistro, das nach einer Strasse im Londoner Finanzviertel benannt ist, war an einem Freitag in diesem Monat die am besten besuchte Lokalität, wobei nur etwa die Hälfte der Tische mit Büroangestellten besetzt war, die Burger und Bier genossen. Die angrenzende Box Bar und das neu eröffnete Restaurant Trattoria Siciliana waren fast leer.
«Wie in einer Geisterstadt»
«Es ist hier ein wenig wie in einer Geisterstadt», sagt Kamil Anderschanow, Risikoanalyst von Deloitte, bei einer Tasse Kaffee im Cheapside. «Ich glaube, den Angestellten in der Umgebung ist nicht einmal klar, dass dieser Komplex sogar geöffnet ist.»
Abramowitsch nimmt auf der globalen Reichenliste mit einem Vermögen von 12,7 Mrd. Dollar (11,2 Mrd. Euro) den 90. Platz ein, wie der Bloomberg Billionaires Index zeigt. Zu seinen Immobilien in Russland gehören auch das Geschäfts- und Technologiezentrum Skolkowo Park ausserhalb Moskaus, eine von Jack Nicklaus entworfene Golfanlage neben Skolkowo sowie das Wohn- und Gewerbeprojekt New Holland Island in St. Petersburg.
Grössere Herausforderungen für jüngere Immobilien
Nicht bei allen Liegenschaften des 48-Jährigen sieht die Lage so düster aus wie bei White Gardens. Seine anderen Luxus- Bürokomplexe Krylazki Hills und Baltschug Plaza sind komplett ausgelastet, sagt Mann. Beide wurden allerdings schon im Jahr 2004 fertiggestellt - und das dürfte den Unterschied ausmachen.
Eigentümer von Immobilien, die erst in jüngerer Zeit auf den Markt kamen, stehen vor grösseren Herausforderungen als jene, die sich vor 2014 neue Mieter sichern konnten. Im Viertel Moscow City, das 3 Kilometer westlich des Kreml aus neu hochgezogenen Wolkenkratzern besteht, beläuft sich die Leerstandsquote auf etwa 45 Prozent, sagt Tom Mundy, Analysechef für Russland und die Gemeinschaft unabhängiger Staaten bei Jones Lang.
Leerstände nehmen zu
Die Leerstände am Moskauer Büromarkt nehmen im Zuge eines steigenden Angebots neuer Liegenschaften zu. Die Projekte wurden zu einer Zeit begonnen, als die russische Wirtschaft noch ein Wachstum aufgewiesen hatte. In der Hauptstadt kamen vergangenes Jahr laut Jones Lang 1,4 Mio. Quadratmeter neu an den Markt, darunter auch eine Rekordfläche an erstklassigen Räumlichkeiten. Die Gesamtfläche neuer Büros dürfte dem US-Makler zufolge bis Ende 2015 auf 18 Mio. Quadratmeter steigen, da im Stadtviertel Moscow City noch mehr neue Hochhäuser die Türen öffnen werden.
«Ein hoher Bestand war an den Markt gekommen, und die Leerstandsquoten gingen hoch, während sich die Wirtschaft abkühlte - sogar bevor Putin überraschend die Krim annektiert hat», erklärt Mundy von Jones Lang im Gespräch mit Bloomberg News. «Die Mieten sind im vergangenen Jahr um 20 Prozent gefallen und werden in diesem Jahr um weitere 15 Prozent zurückgehen, doch die Dinge werden sich unserer Meinung nach bis zur Jahresmitte wieder einpendeln.»
Microsoft als Mieter
Abramowitschs White Gardens konnte sich zwar Mieter sichern wie Microsoft Corp., die Beteiligungsgesellschaft Baring Vostok und die Anwaltskanzleien Dentons und Baker & McKenzie LLP. Das reicht aber nicht aus, um den Eindruck von Leere zu vertreiben.
«Es ist eines der luxuriösesten Business-Class-Büros, doch es steht leer. Nur drei Stockwerke sind in unserem Gebäude belegt», sagt Irina Bujaniwna, Rechtsanwaltsfachangestellte bei der Kanzlei Dentons, die vor einem Jahr in White Gardens eingezogen war. «Das Hauptproblem für uns ist der Mangel an Kantinen, aber es gibt in der Gegend eine Menge Gelegenheiten, wo man etwas zu Essen bekommen kann.»
(bloomberg/ccr)